שלום רב
אני מתגורר בבית משותף המתנהל לפי תקנון מצוי. בבניין קיימות זכויות בניה המאפשרות את הרחבת כל הדירות. בתחילת הדרך כל הדירות היו בגודל זהה ולכן חלקם ברכוש המשותף היה שווה . שני שכנים מימשו את חלקם בזכויות הבניה הלא מנוצלות והרחיבו את דירתם באופן ניכר. לאחר ההרחבה עדכנו אותם שכנים את הרישום הטאבו כך שנוצר מצב בו החלק של שני השכנים הנ"ל ברכוש המשותף גדל מ 25% לכמעט 50% (בהסתמך על הכתוב בנסח הטאבו) . חלפו להם שני עשורים וכעת אותם שכנים שוב מעוניינים להגדיל את דירתם. טענתם היא כי מכיוון שיש להם כ 50% ברכוש המשותף אז יש להם 50% בזכויות הבניה.
1) האם זכויות בניה הינן חלק מהרכוש המשותף ? וכיצד הן מתחלקות בין הדיירים ?
2) הטיעון של אותם דיירים נראה לי לא סביר לחלוטין ,הרי הם ניצלו את כל חלקם בזכויות בהרחבה הקודמת ולא הגיוני שככל שאתה מנצל יותר מהזכויות הנותרות( רכוש משותף ?) ככה גדלה היכולת לקחת חלק בעתיד על חשבון הדירות שטרם ביצעו את ההרחבה. מה אומר החוק בנושא ?
3) האם דירה שהורחבה כחוק יכולה לעדכן באופן עצמאי את הרישום בטאבו ואם לא אז מה אחוז ההסכמה הנידרש ?
תודה מראש
אני מתגורר בבית משותף המתנהל לפי תקנון מצוי. בבניין קיימות זכויות בניה המאפשרות את הרחבת כל הדירות. בתחילת הדרך כל הדירות היו בגודל זהה ולכן חלקם ברכוש המשותף היה שווה . שני שכנים מימשו את חלקם בזכויות הבניה הלא מנוצלות והרחיבו את דירתם באופן ניכר. לאחר ההרחבה עדכנו אותם שכנים את הרישום הטאבו כך שנוצר מצב בו החלק של שני השכנים הנ"ל ברכוש המשותף גדל מ 25% לכמעט 50% (בהסתמך על הכתוב בנסח הטאבו) . חלפו להם שני עשורים וכעת אותם שכנים שוב מעוניינים להגדיל את דירתם. טענתם היא כי מכיוון שיש להם כ 50% ברכוש המשותף אז יש להם 50% בזכויות הבניה.
1) האם זכויות בניה הינן חלק מהרכוש המשותף ? וכיצד הן מתחלקות בין הדיירים ?
2) הטיעון של אותם דיירים נראה לי לא סביר לחלוטין ,הרי הם ניצלו את כל חלקם בזכויות בהרחבה הקודמת ולא הגיוני שככל שאתה מנצל יותר מהזכויות הנותרות( רכוש משותף ?) ככה גדלה היכולת לקחת חלק בעתיד על חשבון הדירות שטרם ביצעו את ההרחבה. מה אומר החוק בנושא ?
3) האם דירה שהורחבה כחוק יכולה לעדכן באופן עצמאי את הרישום בטאבו ואם לא אז מה אחוז ההסכמה הנידרש ?
תודה מראש
07-09-2012 10:09:00
עפר שחל
ת
זכויות בניה הן משותפות ולכן נוגעות לכל בעלי הדירות. ניתן לעשות עיסקאות בזכויות בניה, למשל למכור זכויות בניה על גג וכד´, והן שוות כסף.
אני לא קורא להן רכוש משותף, כי יש ניואנס קל שמבדיל אותן מרכוש משותף. למשל חוק המקרקעין בהגדרה שלו של רכוש משותף אינו מזכיר זכויות בניה. גם בפסיקה יש אבחנות קלות.
אבל זה לא משנה – הזכויות שייכות לכלל בעלי הדירות.
בחוק המקרקעין יש מנגנונים של תשלומי איזון כאשר מי מבעלי הדירות רוצה לנצל את זכויות הבניה לצורך הרחבה למשל.
מאחר וזכויות בניה הן תמיד מצרך מוגבל הרי שמי שעושה שימוש בהן גורע או למצער מפחית מאחר את היכולת העתידית לעשות שימוש בהן.
לצורך תשלומי איזון נהוג לשלם לבעלי דירות לפי חלקם ברכוש המשותף, אלא אם הוסכם אחרת.
כאשר ניצלו בעבר זכויות בניה ולא היתה כל דרישה לתשלומי איזון הרי שהוסכם לכאורה שלא יהיה תשלום ודרישה כיום תהיה קלושה. היום אתם לא חייבים לוותר לגבי הרחבה נוספת.
אני לא קורא להן רכוש משותף, כי יש ניואנס קל שמבדיל אותן מרכוש משותף. למשל חוק המקרקעין בהגדרה שלו של רכוש משותף אינו מזכיר זכויות בניה. גם בפסיקה יש אבחנות קלות.
אבל זה לא משנה – הזכויות שייכות לכלל בעלי הדירות.
בחוק המקרקעין יש מנגנונים של תשלומי איזון כאשר מי מבעלי הדירות רוצה לנצל את זכויות הבניה לצורך הרחבה למשל.
מאחר וזכויות בניה הן תמיד מצרך מוגבל הרי שמי שעושה שימוש בהן גורע או למצער מפחית מאחר את היכולת העתידית לעשות שימוש בהן.
לצורך תשלומי איזון נהוג לשלם לבעלי דירות לפי חלקם ברכוש המשותף, אלא אם הוסכם אחרת.
כאשר ניצלו בעבר זכויות בניה ולא היתה כל דרישה לתשלומי איזון הרי שהוסכם לכאורה שלא יהיה תשלום ודרישה כיום תהיה קלושה. היום אתם לא חייבים לוותר לגבי הרחבה נוספת.
08-09-2012 19:53:00
מתן חנס
לא ברור מה זה "החלק של שני השכנים ברכוש המשותף
גדל מ-25% לכמעט 50%". הדבר היה יכול להיעשות רק בהסכמת כל בעלי הדירות בבית. למה הסכמתם לכך? שנית, האם לפחות אתם מחייבים את בעלי הדירות המורחבות בכפל דמי ועד הבית לעומת מה ששילמו קודם? כמה דירות יש בבית שלכם? ארבע?
08-09-2012 20:24:00
אסף משפחה
לא דיקתי במספרים בשאלה הקודמת כי
זה לא היה נראה לי חיוני
מדובר בבית משותף 8 דירות שהיו בגודל שווה והחלק של כל דירה היה שווה ,ממה שאני מבין אין רכוש משותף לפני הרישום . הבית נרשם כבית משותף בשנות ה80 .כמה שנים לפני הרשום שתי דירות הרחיבו את שטחן באופן ניכר. בזמן הרשום השטחים "שהוצמדו" לדירות בהרחבה נכללו במניין השטחים. לפי מה שקראתי בספר העוסק בדיני מקרקעין דין שטחים אלו הוא כדין מרפסות שאינן נחשבות במניין השטחים לצורך חשבון החלק היחסי אבל זה מה שהיה בפועל .בכל מקרה לא היה הסכם ואף אחד מהדירות האחרות לא ידע מהעניין עד לפני חודש כאשר אחד מאותם שכנים החליט שהוא רוצה להרחיב את דירתו . אני התנגדתי מכיוון שהוא כבר הרחיב את דירתו בעבר ותוך כדי הויקוח הוא ידע אותי שהוא הגדיל את חלקו ברכוש המשותף .בדקתי את נסח הטאבו ואכן שתי דירות אלו הן בעלות כמעט 50% מהרכוש המשותף.
האם יש מה לעשות אם זה היום ?
מדובר בבית משותף 8 דירות שהיו בגודל שווה והחלק של כל דירה היה שווה ,ממה שאני מבין אין רכוש משותף לפני הרישום . הבית נרשם כבית משותף בשנות ה80 .כמה שנים לפני הרשום שתי דירות הרחיבו את שטחן באופן ניכר. בזמן הרשום השטחים "שהוצמדו" לדירות בהרחבה נכללו במניין השטחים. לפי מה שקראתי בספר העוסק בדיני מקרקעין דין שטחים אלו הוא כדין מרפסות שאינן נחשבות במניין השטחים לצורך חשבון החלק היחסי אבל זה מה שהיה בפועל .בכל מקרה לא היה הסכם ואף אחד מהדירות האחרות לא ידע מהעניין עד לפני חודש כאשר אחד מאותם שכנים החליט שהוא רוצה להרחיב את דירתו . אני התנגדתי מכיוון שהוא כבר הרחיב את דירתו בעבר ותוך כדי הויקוח הוא ידע אותי שהוא הגדיל את חלקו ברכוש המשותף .בדקתי את נסח הטאבו ואכן שתי דירות אלו הן בעלות כמעט 50% מהרכוש המשותף.
האם יש מה לעשות אם זה היום ?
08-09-2012 21:09:00
אסף משפחה
ומה לגבי רכוש משותף ?
ראשית אני מודה לך על התשובה המפורטת
אני רואה בתשובתך שאתה מבחין בין רכוש משותף לבין זכויות בניה .מה שהבנתי מהתשובה הוא, שהחוק לא קבע כיצד יחולקו זכויות הבניה בין הדיירים ולכן אם היה לדייר אחד את הרוב הנדרש לצורך בניה ( 75% להרחבת דירה ?) הוא היה יכול לנצל את מלוא זכויות הבניה ללא קשר לחלקו ברכוש המשותף. החלק ברכוש המשותף ניהיה רלוונטי רק לצורך תשלומי איזון.
האם ככה הוא הדין גם לגבי הצמדת חלקים ברכוש המשותף ? האם 75% מהשכנים יכולים להחליט לאפשר לדירה להצמיד לצורך הרחבה חלק מהגג שגדול מחלקה היחסי של אותה דירה וגם כאן המנגנון הוא תשלומי איזון ?
אני רואה בתשובתך שאתה מבחין בין רכוש משותף לבין זכויות בניה .מה שהבנתי מהתשובה הוא, שהחוק לא קבע כיצד יחולקו זכויות הבניה בין הדיירים ולכן אם היה לדייר אחד את הרוב הנדרש לצורך בניה ( 75% להרחבת דירה ?) הוא היה יכול לנצל את מלוא זכויות הבניה ללא קשר לחלקו ברכוש המשותף. החלק ברכוש המשותף ניהיה רלוונטי רק לצורך תשלומי איזון.
האם ככה הוא הדין גם לגבי הצמדת חלקים ברכוש המשותף ? האם 75% מהשכנים יכולים להחליט לאפשר לדירה להצמיד לצורך הרחבה חלק מהגג שגדול מחלקה היחסי של אותה דירה וגם כאן המנגנון הוא תשלומי איזון ?
08-09-2012 21:31:00
מתן חנס
ראשית, אין דבר כזה "אין רכוש משותף לפני הרישום"
הרכוש המשותף של הבית זה חדר המדרגות, הגינה, שטח החניה, הגג, המגרש עליו בנוי הבית, מעלית (אם יש), מתקן חימום מים (אם יש), וכד´.
גם לא ברור מה זה "הבית נרשם בשנות ה-80 וכמה שנים לפני הרישום שתי דירות הרחיבו את שטחן וגו´". כשאת קנית את הדירה שלך, היית אמורה לקבל נסח טאבו או לדרוש נסח טאבו. מה כתוב בנסח הטאבו הזה? או בחוזה המכר עם הקבלן? השאלה היא האם השטחים שהוצמדו לדירות שהורחבו, הוצמדו עם בניית הבית או לא, והאם הבנייה נעשתה על השטח שהוצמד באופן חוקי לדירות אלה. גם במקרה זה, הרחבת דירות אלה חייבה את הסכמת יתר בעלי הדירות בבית. אם ההרחבה היא של שטח מגורים מקורה, כמובן שיש לחשבו במיסי ועד הבית, אבל גם אם מדובר במרפסת יש להחשיבה במיסי ועד הבית כי החוק לא מבדיל בין "כן מרפסת" ו"לא מרפסת" מבחינת שטח הדירה.
רישום שנעשה לפני שלושים שנה יהיה קשה מאד, אם בכלל, לשנות עכשיו.
גם לא ברור מה זה "הבית נרשם בשנות ה-80 וכמה שנים לפני הרישום שתי דירות הרחיבו את שטחן וגו´". כשאת קנית את הדירה שלך, היית אמורה לקבל נסח טאבו או לדרוש נסח טאבו. מה כתוב בנסח הטאבו הזה? או בחוזה המכר עם הקבלן? השאלה היא האם השטחים שהוצמדו לדירות שהורחבו, הוצמדו עם בניית הבית או לא, והאם הבנייה נעשתה על השטח שהוצמד באופן חוקי לדירות אלה. גם במקרה זה, הרחבת דירות אלה חייבה את הסכמת יתר בעלי הדירות בבית. אם ההרחבה היא של שטח מגורים מקורה, כמובן שיש לחשבו במיסי ועד הבית, אבל גם אם מדובר במרפסת יש להחשיבה במיסי ועד הבית כי החוק לא מבדיל בין "כן מרפסת" ו"לא מרפסת" מבחינת שטח הדירה.
רישום שנעשה לפני שלושים שנה יהיה קשה מאד, אם בכלל, לשנות עכשיו.
08-09-2012 23:17:00
אסף משפחה
היסטורית הבניין – תקציר
הבית קיים משנות ה 60 ( יתכן אפילו לפני) כאשר הבניה המדוברת היתה באמצע שנות השבעים .הפעולה הראשונה שמופיע בנסח היסטורי של החלקה היא "רשום הבית משותף" וזה בתחילת שנות השמונים בערך 7 שנים אחרי ההרחבה ( לא יודע מה היה מעמדו המשפטי של הבית ב 20 שנים שקדמו לרשום).
אני לא עו"ד ולא יודע מה ההגדרה של "שטח שהוצמד באופן חוקי" . בעירייה יש היתר בניה חתום ע"י השכנים המאפשר להם להרחיב את דירתם וזקני השכנים טוענים כי לא היה שום הסכם בנושא.
בספר של ויסמן דיני קניין,בעלות ושיתוף הוא אומר :
" אין אפשרות להצמיד לדירה בבית שאינו רשום חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף. להצמדה כזאת שהיא אפשרית בבית משותף , נודעת משמעות קניינית , והמחוקק נמנע מלאפשר זאת בבית שלדייריו אין זכויות קניין בנכס"
לכן הנחתי "שההצמדה" נעשתה רק בזמן רשום הבית אבל שוב אני לא עו"ד ולכן יש סיכוי סביר שלא הבנתי נכון את הטקסט.
אני קניתי את הדירה מהמשפחה ובאותו זמן הרשום היה כמו שהוא היום.
האם העובדה 7 מתוך 8 הדירות נותרו אם אותם בעלים או ילדים של אותם בעלים תאפשר לפתוח את הרשום מחדש. ? כמעט כולם בבניין הם או הנפגעים או הפוגעים למעט אותו דייר שקנה את הדירה .
אני לא עו"ד ולא יודע מה ההגדרה של "שטח שהוצמד באופן חוקי" . בעירייה יש היתר בניה חתום ע"י השכנים המאפשר להם להרחיב את דירתם וזקני השכנים טוענים כי לא היה שום הסכם בנושא.
בספר של ויסמן דיני קניין,בעלות ושיתוף הוא אומר :
" אין אפשרות להצמיד לדירה בבית שאינו רשום חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף. להצמדה כזאת שהיא אפשרית בבית משותף , נודעת משמעות קניינית , והמחוקק נמנע מלאפשר זאת בבית שלדייריו אין זכויות קניין בנכס"
לכן הנחתי "שההצמדה" נעשתה רק בזמן רשום הבית אבל שוב אני לא עו"ד ולכן יש סיכוי סביר שלא הבנתי נכון את הטקסט.
אני קניתי את הדירה מהמשפחה ובאותו זמן הרשום היה כמו שהוא היום.
האם העובדה 7 מתוך 8 הדירות נותרו אם אותם בעלים או ילדים של אותם בעלים תאפשר לפתוח את הרשום מחדש. ? כמעט כולם בבניין הם או הנפגעים או הפוגעים למעט אותו דייר שקנה את הדירה .
09-09-2012 00:55:00
מתן חנס
מה שכתוב בהיתר הבניה לא כ"כ רלבנטי היום
אני גר בבית שבהיתר הבניה שלו מ-1967 כתוב שמותר לבנות 12 דירות ובנו בו 17 דירות – לא ברור לי איך העירייה עברה על זה בשתיקה.
במקרה של הבית שלך, לא ברור מה קרה בעשרים השנים בין סיום הבניה ובין רישום הבית בטאבו. נסי להשיג את "צו הבית המשותף" שלכם ולראות מה כתוב שם. בכל מקרה, לא נראה לי שאפשר היום לשנות רישום בן 30 שנים בטאבו.
במקרה לגמרי יש בבית שבו אני גר בעייה דומה ומכיוון שבעלי הדירות קנו את הדירות לפי רישום הבית המשותף בטאבו ולא לפי היתר הבניה, לא נראה לי שאפשר היום לעשות שינויים ברישום בטאבו, כלומר שינויים קנייניים, ולהחליט שחמש דירות נבנו בניגוד להיתר וצריך לבטל אותן.
במקרה של הבית שלך, לא ברור מה קרה בעשרים השנים בין סיום הבניה ובין רישום הבית בטאבו. נסי להשיג את "צו הבית המשותף" שלכם ולראות מה כתוב שם. בכל מקרה, לא נראה לי שאפשר היום לשנות רישום בן 30 שנים בטאבו.
במקרה לגמרי יש בבית שבו אני גר בעייה דומה ומכיוון שבעלי הדירות קנו את הדירות לפי רישום הבית המשותף בטאבו ולא לפי היתר הבניה, לא נראה לי שאפשר היום לעשות שינויים ברישום בטאבו, כלומר שינויים קנייניים, ולהחליט שחמש דירות נבנו בניגוד להיתר וצריך לבטל אותן.
09-09-2012 00:58:00
אסף משפחה
איפה משיגים את "צו הבית המשותף" , בטאבו ?
09-09-2012 01:19:00
מתן חנס
צריך להזמין בטאבו וזה עולה כסף
רצו שיהיה בבית לשם מוכנות להתפתחויות בעתיד.
09-09-2012 01:27:00
מתן חנס
אני מסתכל בצו הבית המשותף של הבית שבו אני גר
מופיעה שם רשימת הדירות, המיקום והשטח של כל דירה ומספר החלקים ברכוש המשותף שיש לכל דירה. היתר הבניה הוא מ-17.3.68 וצו הבית המשותף הוא מ-10.12.69. כפי שכתבתי יש סתירה בין היתר הבניה (12 דירות) ומספר הדירות שנבנו בפועל (17). לאלוהי עת"א-יפו הפתרונים.