קיבלתי 2 הצעות למשכנתא ורציתי את חוות דעתך,
(א) הלוואה המחולקת לשתיים
.1. כספי בנק חצי קבועה – על סך 200000 לתקופה של 20 שנה בריבית משתנה ( נומינלית – 4.62 מתואמת 4.72 ) החזר של 1278 – הנוסחא היא B+0.01%
.2. כספי בנק משתנה אג"ח 76000 לתקופה של 20 שנה בריבית משתנה ( נומינלית – 4.18 מתואמת 4.26) החזר של 467. – הנוסחה היא A+1.3%
לציין כי את זה לקחתי מכיוון שיש לי קרן השתלמות וחיסכון שיפתחו שנה הבאה בסוף שנה ואני מתכוון לחסל חלק זה של המשכנתא.
ההצעה השנייה היא –
( ב) .1. כספי בנק חצי קבועה – על סך 150000 לתקופה של 20 שנה בריבית משתנה ( נומינלית – 4.62 מתואמת 4.72 ) החזר של 1278 – הנוסחא היא B+0.01%
.2. כספי בנק משתנה אג"ח 76000 לתקופה של 20 שנה בריבית משתנה ( נומינלית – 4.18 מתואמת 4.26) החזר של 467. – הנוסחה היא A+1.3%
לציין כי את זה לקחתי מכיוון שיש לי קרן השתלמות וחיסכון שיפתחו שנה הבאה בסוף שנה ואני מתכוון לחסל חלק זה של המשכנתא.
.3. כספי בנק משתנה לא צמודה – על סך 50000 לתקופה של 25 שנה בריבית פריים פחות 0.7 ( נומינלית – 5.80מתואמת 0.0) החזר של 352 – הנוסחא היא P-0.70%
מה כדי לי לקחת, על איזו מהן אתה הכי ממליץ
לציין כי סכום המשכנתא המבוקש הינו 60000$
כמו כן לציין כי לקחתי הלוואות מבנק יהב וההחזר החודשי ל-5 שנים הקרובות הוא 3500
כאשר ההכנסה שלנו כמשפחה היא 11000
בתודה
גיא
כדרך אגב אל תשכח לסלק את המשכנתא בזמן שקבעת לעצמך .
כמו כן כך בחשבון שייעוץ מקצועי יכול לשנות את כל התוכנית.
בהצלחה.
לדעתי, ריבית עוגן משתנה של 4.62% איננה מציאה כלל וכלל, כיוון שאפשר לקבל ריבית קבועה קרובה לריבית הזו.
הסבירות שהריבית (B) תישאר ברמה של 4.62 היא נמוכה מאוד, ולכן, כמו שאני מציין תמיד לגבי ריביות משתנות, אתה יודע לאן אתה נכנס אבל אינך יודע היכן אתה יוצא. אם יוצאים מנקודת הנחה שאכן הזוג יפרע את ה 76k בעוד כשנה, אזי, הייתי ממליץ בחום לנסות ולהשאיר את החלק הזה בתנאים הנוכחיים, וכמו שהסברתי לפני, לקבע את החלק הראשון של ההלוואה .
1.במשתנה אג"ח 76000 ש"ח הלווה יבצע סילוק תוך שנה .
2.הלוואת הפריים נועדה בסיטואציה מסוימת לסילוק מוקדם למרות שהלווה לא רואה זאת כרגע (צבירת הסך הנ"ל לסילוק במהלך השנים הקרובות ) וללא עמלת פירעון מוקדם .
3.הלוואה בחצי קבועה ל20 שנה עם שינוי כנראה לאחר 10 שנים ,מאפשרת ללווה סילוק מוקדם עם עמלת פירעון באם תהיה נמוכה יותר מריבית קבועה (אני מקווה שאתה יודע את זה) ושנית מיחזור ההלוואה בתקופה זו (לדעתי בסבירות גבוהה ).
הראיה שלי שמשכנתא זה חוב ויש לראותה כך .
ברגע שהלווה יבין זאת ,אז התיכונן צריך להיות לפני הכל
כיצד אני מחזיר הלוואה זו בצורה הכי מהירה האפשרית ולא כחוב לתקופה המדוברת .
מקווה שהבהרתי את עצמי .
בברכה
רמי טוטאי
2.לגבי הפריים- נכון שאת הפריים ניתן לסלק ללא עמלת פרעון, אך הסיבה לכך היא שההחזר בפריים גבוה משמעותית מההחזר בריבית קבועה , ולכן הבנק משתמש בטיעון של פרעון מוקדם כדי לקנות את הלקוחות.
רק נבהיר שגם הלוואה בריבית קבועה ניתנת לפירעון מוקדם ללא קנס, אם הריבית בזמן הפרעון גבוהה מהריבית בה נלקחה המשכנתא.
עכשיו, בואו ונחשוב מהי הסבירות שבשנים הקרובות הריבית שוב תרד כך שאולי נאלץ לשלם קנס אם נרצה לפדות את ההלוואה מוקדם יותר.
3. לגבי סעיף זה, לא צלחתי להבין את טיעוני הסניגוריה לטובת הריבית המשתנה.
דבר נוסף אף אחד לא יודע מה תהיה הריבית בעתיד ולמעשה גם ראייה של כלכלנים בסופו של דבר לא התגשמה .
סוף פסוק .
בברכה
רמי טוטאי
