שלום רב, בבניין שלנו 3 קומות כאשר בקומת הקרקע ישנה דירה עם כניסה נפרדת מצד הבניין. האם נכון שהדירה חייבת בתשלום ועד מלא ככל הדיירים? האם חייבת בהוצאות אחזקת המעלית? הקבלן רשם בחוזה המכירה שדירת הקרקע אינה חייבת באחזקת המעלית, האם קביל משפטית?
בנוסף לכך, על אותה החלקה שלנו כחלק מהבניין (בחזיתו) קיים בית חד קומתי המחובר לבניין בקורות בטון כאשר כל התשתית של החשמל, מים, גז, כבלים, חדר אשפה וכו´ הינה משותפת ונמצאת אצלנו בבניין. גם החניה שלו היא חלק מהחניה המשותפת שלנו. גם מבחינת כתובת הוא נחשב אותו מספר בית ברחוב אלא שהוא דירה מס´ 1.
האם נכון שגם דירה זו חייבת אף היא בתשלום ועד מלא ככל הדיירים? האם אף היא חייבת בהוצאות אחזקת המעלית?
לדירה זו גג משלה כמובן, האם חובת הועד להשתתף באיטום הגג כמו גם חובתם להשתתף באיטום גג הבניין כולו?
תודה מראש
בנוסף לכך, על אותה החלקה שלנו כחלק מהבניין (בחזיתו) קיים בית חד קומתי המחובר לבניין בקורות בטון כאשר כל התשתית של החשמל, מים, גז, כבלים, חדר אשפה וכו´ הינה משותפת ונמצאת אצלנו בבניין. גם החניה שלו היא חלק מהחניה המשותפת שלנו. גם מבחינת כתובת הוא נחשב אותו מספר בית ברחוב אלא שהוא דירה מס´ 1.
האם נכון שגם דירה זו חייבת אף היא בתשלום ועד מלא ככל הדיירים? האם אף היא חייבת בהוצאות אחזקת המעלית?
לדירה זו גג משלה כמובן, האם חובת הועד להשתתף באיטום הגג כמו גם חובתם להשתתף באיטום גג הבניין כולו?
תודה מראש
11-12-2011 11:27:00
תומר שניר
תשובה
האם מדובר בבניין חדש שטרם נרשם בטאבו כבית משותף?
אם כבר נרשם אז מה שקובע זה הרישום בטאבו והתקנון המוסכם.
אם טרם נרשם חוזי המכירה קובעים (והתקנון ממילא ירשם לפי חוזי המכירה בבוא הזמן).
אם בחוזי המכירה של כל הדירות רשום שדירת הקרקע לא חייבת באחזקת מעלית אז היא פטורה וכך יהיה גם בתקנון.
לגבי דמי ועד רגילים, אם אין התיחסות מיוחדת בתקנון (או בחוזי המכירה) אז דינה כדין יתר הדירות.
לגבי הגג שלה, אם הוא לא צמוד אליה בטאבו (או לא אמור להרשם כצמוד אליה לפי חוזי המכר) אז הוא רכוש משותף ועל כולם להשתתף באיטום, ואותו כלל תופס גם לגג הכללי.
אם כבר נרשם אז מה שקובע זה הרישום בטאבו והתקנון המוסכם.
אם טרם נרשם חוזי המכירה קובעים (והתקנון ממילא ירשם לפי חוזי המכירה בבוא הזמן).
אם בחוזי המכירה של כל הדירות רשום שדירת הקרקע לא חייבת באחזקת מעלית אז היא פטורה וכך יהיה גם בתקנון.
לגבי דמי ועד רגילים, אם אין התיחסות מיוחדת בתקנון (או בחוזי המכירה) אז דינה כדין יתר הדירות.
לגבי הגג שלה, אם הוא לא צמוד אליה בטאבו (או לא אמור להרשם כצמוד אליה לפי חוזי המכר) אז הוא רכוש משותף ועל כולם להשתתף באיטום, ואותו כלל תופס גם לגג הכללי.
14-12-2011 08:59:00
ניסן ויסלר
שאלת המשך…
תודה רבה על התשובה!
שים לב שבשאלתי התייחסתי לשתי דירות שונות, דירת הקרקע בבניין שנמצאת מתחת לשאר הדירות ולדירת קרקע נוספת חד קומתית על אותו המגרש שמחוברת ושייכת לבניין שלנו. האם התייחסת בתשובתך לשתי הדירות או שיש הבדל ביניהן?
אגב אני מבין שהתקנון נרשם על בהתאם לחוזי המכירה, על ידי מי הוא נרשם? האם על ידי המפקח או על ידי עורך הדין שמטפל ברישום?
שים לב שבשאלתי התייחסתי לשתי דירות שונות, דירת הקרקע בבניין שנמצאת מתחת לשאר הדירות ולדירת קרקע נוספת חד קומתית על אותו המגרש שמחוברת ושייכת לבניין שלנו. האם התייחסת בתשובתך לשתי הדירות או שיש הבדל ביניהן?
אגב אני מבין שהתקנון נרשם על בהתאם לחוזי המכירה, על ידי מי הוא נרשם? האם על ידי המפקח או על ידי עורך הדין שמטפל ברישום?
תודה רבה על העזרה
14-12-2011 10:05:00
תומר שניר
תשובה
בנוגע לאי השתתפות בהוצאות המעלית, זה תלוי בניסוח המדויק בחוזי המכר וזיהוי הדירה או הדירות הפטורות לפי ניסוח זה.
בנוגע לגגות כמו גם לגבי יתר הוצאות הועד, התשובה תקפה גם לדירת הקרקע וגם לדירה הנפרדת , ואני בכוונה קורא לדירה הנפרדת "דירה" ולא "בית" כי זה מה שהיא מבחינה משפטית, דירה כיתר הדירות בבית המשותף ולה מחויבויות כיתר הדירות (אלא אם כן נאמר אחרת בתקנון).
לגבי התקנון, הוא מנוסח על ידי עורך הדין שמטפל ברישום אבל מקבל אישור מהמפקח במסגרת צו רישום הבית המשותף.
בנוגע לגגות כמו גם לגבי יתר הוצאות הועד, התשובה תקפה גם לדירת הקרקע וגם לדירה הנפרדת , ואני בכוונה קורא לדירה הנפרדת "דירה" ולא "בית" כי זה מה שהיא מבחינה משפטית, דירה כיתר הדירות בבית המשותף ולה מחויבויות כיתר הדירות (אלא אם כן נאמר אחרת בתקנון).
לגבי התקנון, הוא מנוסח על ידי עורך הדין שמטפל ברישום אבל מקבל אישור מהמפקח במסגרת צו רישום הבית המשותף.
14-12-2011 10:27:00
ניסן ויסלר
שאלה אחרונה בהחלט
שוב תודה…
אם הבנתי נכון עד השלב שבו הבית נרשם כבית משותף לא קיים תקנון כלל ומה שקובע הוא חוזי המכירה.
בחוזי המכירה יש התייחסות לפטור מהוצאות המעלית אך אין כל זכר לשאר ההוצאות הרגילות כגון מנקה וכו´. דיירי דירות הקרקע טוענים שהם אינם צריכים לשלם את אחזקת המעלית ובנוסף מוכנים לשלם רק חלק קטן (כ-30%) משאר ההוצאות!
מתשובתך הבנתי שהצדק איתי ואכן הם חייבים בתשלום מלא (על שאר ההוצאות), האם הבנתי נכון?
הבנתי שקיים מין תקנון ברירת מחדל שהוא הקובע בכל מקרה שבו לא נקבע תקנון מוסכם אחר, האם זה רלבנטי למקרה?
אם הבנתי נכון עד השלב שבו הבית נרשם כבית משותף לא קיים תקנון כלל ומה שקובע הוא חוזי המכירה.
בחוזי המכירה יש התייחסות לפטור מהוצאות המעלית אך אין כל זכר לשאר ההוצאות הרגילות כגון מנקה וכו´. דיירי דירות הקרקע טוענים שהם אינם צריכים לשלם את אחזקת המעלית ובנוסף מוכנים לשלם רק חלק קטן (כ-30%) משאר ההוצאות!
מתשובתך הבנתי שהצדק איתי ואכן הם חייבים בתשלום מלא (על שאר ההוצאות), האם הבנתי נכון?
הבנתי שקיים מין תקנון ברירת מחדל שהוא הקובע בכל מקרה שבו לא נקבע תקנון מוסכם אחר, האם זה רלבנטי למקרה?
14-12-2011 11:37:00
תומר שניר
הבנת נכון
התקנון שהזכרת נקרא התקנון המצוי והוא נמצא בחוק המקרקעין, והוא אכן רלונטי שכן גם כשיש תקנון מוסכם התקנון המצוי קובע בכל נושא שאינו בסתירה לתקנון המוסכם.
אבל החובה להשתתף בדמי הועד לא באה מהתקנון המצוי אלא מהחוק עצמו (סעיף 58 לחוק המקרקעין), התקנון המוסכם יכול לסייג חובה זאת. בהנחה שאין בחוזי המכירה (של כולם) קביעה שלדירות הקרקע יש פטור מלא או חלקי אז אין לטענה כל בסיס.
חפש אחורה בפורום ותמצא הרבה חומר בנושא.
14-12-2011 11:45:00
נחמיה פלוטקין
בית שאינו רשום
סעיף 77 בחוק המקרקעין עוסק בבית משותף שעדיין לא נרשם ככזה.
חפש אותו ברשת ועיין בו על כל סעיפיו.
בגדול, הוא מחיל על בית כזה את כל החוקים החלים על בית רשום, כולל חלות התקנון.
בכל בניין משותף, אם לא הוחלט אחרת, חל התקנון המצוי אותו תוכל למצוא בסוף חוק המקרקעין [בתוספת לסעיף 64 אם איני טועה].
כדאי מאוד שתעיין בו.
זה עונה על שאלתך האחרונה, וסותר את מה שכתבת במשפט הראשון.
חפש אותו ברשת ועיין בו על כל סעיפיו.
בגדול, הוא מחיל על בית כזה את כל החוקים החלים על בית רשום, כולל חלות התקנון.
בכל בניין משותף, אם לא הוחלט אחרת, חל התקנון המצוי אותו תוכל למצוא בסוף חוק המקרקעין [בתוספת לסעיף 64 אם איני טועה].
כדאי מאוד שתעיין בו.
זה עונה על שאלתך האחרונה, וסותר את מה שכתבת במשפט הראשון.
כאמור בדברי תומר, אם יש סעיף בחוזה שאומר אחרת, הוא הקובע.
לגבי שיעור ההשתתפות, אתה צודק. אם לא נכתב אחרת בחוזי המכר, הם חייבים תשלום מלא של מיסי הוועד.