האם אפשר לחייב דייר? |z@|

אנחנו בניין עם 33 דירות. באסיפה הראשונה (אנו בניין חדש) הוחלט כי כל הדיירים משתתפים בתשלום הוצאות משפטיות בגין התנגדות לבניה סמוכה לנו. בישיבה נכחו יותר משני שליש מהדיירים. דירה אחת אינה מוכנה לשלם את הסכום בטענה כי אין זה מעניין אותם אם יבנו להם מול הבית מגדלים רבי קומות.
האם ניתן לחייב אותם מכורח חוק/ תקנה כלשהי לשלם את חובם?

הוצ´ משפט הן לא הוצ´ שרוב יכול לכפות על מיעוט.

הנושא עלה והוצג כאן גם בעבר ונוכח חשיבותו ושכיחותו אחזור על הדברים, שאינם פשוטים כלל ועיקר.

ראשית אציג את העמדה שאינה מקובלת עלי אבל יש לה לכאורה הגיון וראוי להציגה כדי להתמודד איתה:

מי שטוען שלא ניתן לחייב דייר להשתתף בהוצאות משפטיות שהועד מבקש להוציא בגין הליך או טיפול משפטי (בין הליך או טיפול שיזום ע"י הועד ובין הליך בו הועד נתבע ע"י גורם כלשהו) מסתמך על הסעיף בחוק המקרקעין שקובע כי אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה, אלא בהסכמתם.

מאחר – כך הטענה – שהוצאות משפטיות הן לא סוג של תשלום שמוזכר בחוק הרי שנדרשת הסכמה מראש מצד כל הדיירים כדי לחייבם ולא מספיקה החלטת רוב.

כאמור אני לא מסכים עם גישה זו שנראית לי גם לא סבירה וגם סותרת את רוח החוק (למרות שאין פסיקה מחייבת בעניין והנושא טרם הוכרע סופית).
הנימוקים הם אלה בקצרה ומהקל אל הכבד:
1. הסעיף הנ"ל מהחוק עוסק בשינוי תקנון ולכן אינו רלבנטי ישירות לענייננו.
2. גם אם אין זה כך הרי שהנטייה היא לצמצם ככל שניתן את המקומות בהם נתן החוק זכות וטו לדיירים – כלומר לצמצמם באמצעות פרשנות משפטית את המקרים בהם נדרשת הסכמה מצד כל הדיירים.
3. והנימוק הכי חשוב שמכריע למעשה את העניין:
כיום יש לראות בתשלום הוצאות משפטיות חלק אינטגרלי מניהול הבית המשותף.
כזכור החוק קובע שבעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג – ואני טוען שחלק מהניהול הזה הוא לעיתים גם הצורך להוציא כסף על יעוץ או יצוג משפטי.

אם זה משהו שנוגע ישירות לניהול הבית, כמו תביעת דייר שלא משלם, תביעת קבלן על ליקויים ברכוש המשותף, הוצ´ הגנה של הועד כשמישהו תובע אותו וכו´- אני מסכים איתך לחלוטין.
אבל אם זה משהו אקסוגני לבית המשותף לדעתי זה לא סביר שניתן יהיה לחייב, וזה בדיוק המצב במקרה שלנו. אם הבית שהולך להיבנות לא מפריע לחלק מהדיירים (למלש לאלו שגרים בצד השני) אין שום עילה לחייב אותם.
ואין כאן עניין של וטו, שהמיעוט יכול לטרפד פעולה- מי שרוצה יכול לתבוע על חשבונו.

האם במקרה שועד הבית נתבע על ידי אחד הדיירים, הפסיד במשפט, ונפסק גם שהועד צריך לשלם הוצאות, הועד יכול לשלם את ההוצאות מקופת הבית המשותף? האם מישהו מהדיירים או כולם יכולים לסרב לשלם בטענה שנפסק כי הועד
פעל בניגוד לחוק?
תודה, ולדיק.

כאשר הייתה לו אפשרות אחרת ?
ומה עם הוועד טעה, והוועד יפסיד במשפט ?
נניח, התעמר באחד הדיירים והפסיד במשפט, למה הדיירים שהם "בסדר" היו צריכים לסבול ?

בתודה
שלמה

אכן הפרק השני בסוגיית ההוצאות המשפטיות הינו התלות – אם קיימת – בתוצאות ההליך בגינו הוצאו ההוצאות.

ועד בית הינו אישיות משפטית נפרדת מחבריו וכאשר הועד נתבע אין זה אומר שחברי הועד נתבעו אישית. לכן גם ועד שהפסיד בהליך וחוייב בההוצאות, זכאי להעביר את הוצאות המשפט מקופת הבית למעט אם נקבע אחרת במפורש ע"י המפקח/ת. מותר לועד לטעות ומותר לו להפסיד בהליך משפטי מבלי שיאלץ לשאת מכיסו בהוצאות.
הסיטואציה בה ועד משלם מכיסו את ההוצאות היא חריגה ביותר ושמורה רק למקרים בהם הוכח שהועד התעמר בזדון לתובע ונקט בגישה שהיא בלתי סבירה בעליל – וכאמור על הדבר להיכתב בפסה"ד.

לו היה המצב אחרת – יש להניח שלא היו מתנדבים רבים לועד בית.

אני ממליץ בכל מקרה ותמיד להקדים תרופה למכה ולא להמתין ליום פסה"ד כלומר: ועד שמעורב בהליך משפטי – בין כתובע ובין כנתבע ובין עם יצוג עו"ד ובין ללא יצוג עו"ד –
צריך כבר בתחילת הדרך לזמן אסיפה ולמסור את כל הפרטים אודות ההליך לדיירים. באסיפה צריך הועד לפרט מהו שכה"ט הצפוי, כיצד הגיע לבחירת עו"ד מסויים זה או אחר, או מדוע הועד בוחר שלא להיות מיוצג ולבסוף צריכה להתקבל החלטה לפיה תכוסנה הוצאות ההליך – כולל במקרה של הפסד – מקופת הבית.
נשאלתי בעבר שאלה כזו: בבית משותף היו אסיפות תדירות. הועד שלח מכתב לכל הדיירים שתוכנו זהה פחות או יותר למה שפירטתי כאן אודות הליך משפטי צפוי והוצאותיו. נשאלתי האם זה תקין והאם העובדה שלא זומנה אסיפה נוספת תסכן את חברי הועד בעת גביית ההוצאות מקופת הועד – השבתי בשלילה ואכן עמדתי אושרה בדיעבד והיתה מקובלת גם על המפקחת.

אני ממליץ שועד בית יבקש במסגרת הדיון המשפטי מהמפקח להתייחס בהחלטתו גם לעניין חיוב ההוצאות. כלומר שיכתב במפורש שבמקרה של זכיה יגיעו ההוצאות לקופת הבית ובמקרה הפוך תישא קופת הבית בהוצאות.

טיפ כללי: לשקול הוספה לתקנון הבית – בדרך של שינוי תקנון – התייחסות והסדרה של נושא ההוצאות המשפטיות, לפי מה שנראה לרוב הדיירים רצוי.

לגבי טעות והפסד במשפט – השבתי.

לגבי בחירה בעו"ד יקר – ומה לגבי בחירה בעו"ד זול וגרוע? מה יותר יקר בסוף?

לכן אני ממליץ לאמץ נוהל לפיו כל העסקה של נותן שרותים לבית משותף לרבות העסקת עו"ד – תעבור הליך מסודר ע"י הועד של קבלת הצעות מלפחות 3 מציעים.
הצעות אלה תפרטנה הן את העלות והן את המומחיות בתחום. ברור שאין חובה לקחת את ההצעה הזולה ביותר – לעיתים זו ההצעה היקרה בסופו של דבר – אבל לפחות תתקבל תמונה כללית.
הועד שמקבל את ההצעות יביא אותן בפני אסיפה והאסיפה תכריע במי לבחור.
זו הדרך הכי טובה.

עו"ד שחל,
1. מהו הדין במקרה שהוועד אינו התובע אלא הנתבע, והתובע זכה בתביעתו? – האם גם אז צריך התובע להשתתף בתשלום לעצמו, כדי שוועד הבית יוכל לשלם לו את הזכייה מתוך קופת ועד הבית? האם אין בכך אבסורד שלא מן העולם הזה?
2. מהו הדין במקרה שוועד הבית נתבע ע"י דייר, וזכה בתביעתו, אך ועד הבית, למעשה, אינו חוקי, הואיל והוא פועל כוועד בית בלי שאיש בחר בו לתפקיד באספת דיירים? – האם נחשב הדבר, כאילו תבע אותו הדייר כ"אישיות משפטית נפרדת", דהיינו כוועד הבית, או כדייר ככל דייר אחר, שחייב לשלם את הוצאות ביהמ"ש ואת זכיית הדייר מכיסו הפרטי, ולא מקופת ועד הבית?
3. במקרה שלי "הוועד" התעמר בי בזדון, אלא שהדברים באו לידי ביטוי בעניינים שהמפקח/ת אינו/ה דן/ה בהם. דבר זה יוצר לי קושי להוכיח את הזדון הזה,
היות שכך, איך אוכל לגרום לביהמ"ש להכיר בכך, ולפסוק לוועד לשלם את ההוצאות מכיסו?
תודות,
ורונה