דעה משפטית

כפי שציינת התביעה תהיה בסדר דין מקוצר אם אבקש להתגונן.שאלתי היא האם אני צריך להתגונן רק לאחר בקשת התובע לביצוע בהוצאה לפועל או בתוך 30 הימים? אם את מכתב ההתגוננות אני צריך לבצע בתוך 30 הימים אזי למי אני צריך לשלוח.

בתודה ובהערכה , צחי סופר.

אני שוב פעם אומר,
אני לא מבין מה אתה חוזר על בקשת התובע לביצוע בהוצאה לפועל. אני את זה אני ממש לא מבין, למרות שאתה חוזר כל פעם מחדש על נושא ההוצאה לפועל.

האם התקיים המשפט?
אם הוא כבר התקיים, וניתן פסק דין, אז זה דבר אחד.

אם עדיין לא התקיים המשפט, ועדיין לא הוגש נגדך כתב תביעה – זה דבר שני.

אם עדיין לא הוגש נגדך כתב תביעה ועדיין לא התקיים המשפט, ואם תוגש נגדך תביעה בסדר דין מקוצר, רק אז אתה תצטרך להגיש לבית המשפט בקשה להתגונן בליווי תצהיר.

אתה צריך שוב פעם להסביר לי למה אתה חוזר כל פעם מחדש לעניין ההוצאה לפועל. ההוצאה לפועל לא עושה כלום לפני שמתקיים המשפט. אז מה קורה כאן ? המשפט כבר התקיים ?

…………………………………………………………………………………………………………………………………….

התביעה לא התקיימה ומכאן שפסק דין לא ניתן(נישלח לי התראה בטרם הגשה לביצוע של סכום קצוב לפי הוראות סעיף 81א לחוק ההוצאה לפועל.אני מעוניין לדעת את ההליך עד להגעה לסדר דין מקוצר.כשעיינתי בחוק ובתקנות ההוצאה לפועל (תיקון), התשס"ה-2004 אני מבין שצריך לשלוח התנגדות רק לאחר שתוגש בקשה לביצוע תביעה.מהו הזמן הדרוש לי להגיש התנגדות לאחר המצאת הבקשה ?

בהערכה צחי סופר

תודה על העברת התקנות החדשות, שלא היו מוכרות לי.

נעשה שינוי חדש בדרך של הגשת תביעות בסדר דין מקוצר.
במקום להגיש לבית המשפט השלום, מוגשת בקשה לביצוע ללשכת ההוצאה לפועל.

כאמור, עניין זה חדש לי.

אני אבדוק את העניין ב24 השעות הקרובות, ואלמד את הנושא.

ההתנגדות מצידך (כנראה בתוספת תצהיר) צריכה להיות מוגשת ללשכת ההוצאה לפועל שבה הוגשה הבקשה לביצוע. אתה לא שולח בדואר. אתה צריך לגשת ללשכת ההוצאה לפועל ולמסור את זה ביד.

אני אוסיף פרטים אחרי שאלמד את הנושא הזה.

למעשה, השינוי החדש (שלא היה ידוע לי עד עכשיו) שתביעות בסדר דין מקוצר מבוצעות כמו הוצאה לפועל של שטרות, וזה נוהל חדש שאני רואה בפעם הראשונה.

בכל מקרה, מומלץ לך לפנות ללשכת ההוצאה לפועל בהקדם האפשרי כדי לקבל מהם תשובה מוסמכת על משך הזמן שיש לך לצורך הגשת ההתנגדות, ואולי יש להם טופס מיוחד לצורך הגשת ההתנגדות.

…………………………………………………………………………………………………………………………………….

תודה רבה לך על העזרה.

אתה אומר שבאוקטובר 2004 ערכתם אסיפת דיירים, והוחלט להפסיק את פעילותה של חברת האחזקה.

האם יש לך את הפרוטוקול של אותה אסיפת דיירים?
כמה דירות חתמו על הפרוטוקול, וכמה הצביעו בעד הפסקת ההתקשרות עם חברת האחזקה? כמה דירות יש לכם בבניין בסך הכל?
האם יש לך עותק מהמכתב שנשלח לחברת האחזקה המודיע לה על הפסקת ההתקשרות איתה? ומי חתום על המכתב?
האם על פי החוזה עם חברת האחזקה יכולתם להודיע לה על הפסקת החוזה בנובמבר 2004?
האם יש בבניין אנשים נוספים (חוץ ממך) שיהיו מוכנים לחתום לך שהחוזה הופסק עם חברת האחזקה בנובמבר 2004 ושזה היה בהסכמת רוב בעלי הדירות בבניין?

………………………………………………………………………………………………………………………………………..

חברת האחזקה הפסיקה את עבודתה בחודשים נוב-דצמ 2004 והבנתי גם שדרשה חלק יחסי בטיפול המיתחם:גינון ניקיון.

ביררתי את הנוהל החדש של הטיפול בתביעה בסדר דין מקוצר.
בשלב הראשון, שולחים התראה לנתבע, לפני הגשת בקשה לביצוע בהוצאה לפועל.
לאחר מכן, אם מוגשת הבקשה לביצוע בהוצאה לפועל, אתה אמור לקבל העתק מהכתב תביעה, ואתה רשאי להגיש התנגדות לראש ההוצאה לפועל שנתמכת בתצהיר לאימות העובדות הכלולות בהתנגדות. לצורך כך יש לך 30 יום (אם אני לא טועה).
אם ראש ההוצאה לפועל חושב שיש לך הגנה לכאורה, הוא מורה על העברת ההליך לבית משפט שלום.

כמו כן אמרו לי שהתיקון הזה בתקנות שבו מוגשת בקשה לביצוע בהוצאה לפועל בתביעה בסדר דין מקוצר, נעשה ע"י שר המשפטים הקודם, טומי לפיד, אבל שרת המשפטים הנוכחית מתכוננת לבטל את זה ולהחזיר את המצב לקדמותו. בינתיים ההליך הוא דרך ההוצאה לפועל.

אני שאלתי אותך כמה וכמה שאלות. התשובות שלך לשאלות הללו חשבות מאוד לצורך הגשת ההתנגדות שלך. אם יש לך את המסמכים, כגון, פרוטוקול האסיפה שהחליטה על הפסקת ההתקשרות עם חב´ האחזקה, אתה צריך לצרף עותק ממנו לתצהיר, כנ"ל לגבי כל שאר המסמכים שיש לך להוכחת הטענות שלך – כי אם ההתנגדות שלך בהוצאה לפועל לא תתקבל, אין לך עוד הזדמנות להוכיח את צידקתך. בהצלחה.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………..

הקשבתי לעצתך ובררתי הנושא אצל עו"ד המטפל בענייני הוצל"פ והזמן הדרוש לי להתנגדות הינו 20 יום מיום קבלת המכתב.
פרוטוקול הישיבה ומיכתב ההתנתקות מהקבלן ישנו אצלי .
אני מאוד מודה לך על ההכוונה והיעוץ ,יישר כח.
אשמח מאוד לשתף אותך בהמשך הדרך.

תודה צחי.

לחילופין, גם אם נניח שקיים הסכם בר-תוקף עם חברת האחזקה, החוק קובע שהתביעה שלה לתשלום – חייבת – להיות מוגשת למפקח, ולא להוצאה לפועל בסדר דין מקוצר.

הדבר נקבע בחוק המקרקעין כדלקמן:

בסעיף 72(ג) לחוק נקבע:

"72. סמכות להכריע בסכסוכים
(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59, 59א עד 59ז או לפי סעיפים 6נט עד 6סא, 21ב ו-27ג לחוק הבזק, התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח.

(ב) …… "

(ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת-משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר-המשנה לדורות.

(ד) …… "

כלומר, אם המתחזק הוא צד לסכסוך – הסמכות הבלעדית היא בידי המפקח. ובסעיף 71(ג) נקבע:

"(ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א). "

לפיכך, אין כל אפשרות לתבוע אותך בהליך של סדר דין מקוצר, וחייבים להגיש תביעה רגילה בפני המפקח. לכן, הטענה – הראשונה – שלך בפני ראש ההוצאה לפועל צריכה להיות "דחיה על הסף" של ההליך כולו, כיוון שלהוצאה לפועל אין סמכות מדעיקרא לדון בנושא, היות והסמכות הבלעדית היא בידי המפקח – בלבד.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………….

1. האם תוכל לשלוח לי לינק לחוק שאוכל ללומדו?
2. האם בנוסף לזה עליי להוסיף את ההתנגדות ולהעבירה לסדר דין אזרחי מקוצר?

בתודה צחי.

להלן קטע מהחוק:
" א) מפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק; החליט לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, ירשום את הטעמים שהניעוהו לכך "

האם ייתכן מצב שבו הוא יאשר את עבודת חברת האחזקה במידה ויסטה מסדרי הדין?

תודה צחי.

לחוק המקרקעין\\\ף

לשאלתך השניה –
יש שני שלבים. הראשון זה ההתראה, וזה בעצם מכתב רשום ששלח לך עורך הדין של חברת האחזקה, ובו אתה נדרש לשלם את החוב שהוא טוען שמגיע ממך. אחרי שקיבלת את ההתראה (המכתב) לתשלום החוב, צריכים להמתין 30 יום, והיה ואתה לא משלם ב-30 יום הללו, נפתחת בפני העורך דין ששלח לך את ההתראה האפשרות להגיש בקשה לביצוע של התביעה בסדר דין מקוצר בלשכת ההוצאה לפועל.

אם הוגשה בקשה לביצוע – אתה אמור לקבל מההוצאה לפועל מסמך שקרוי "אזהרה" בצרוף עותק של כתב התביעה בסדר דין מקוצר שאליו מצורף תצהיר וכל המסמכים שעליהם מסתמך התובע.

בשלב זה אתה רשאי להגיש התנגדות בתבנית הטופס 19ג שמופיע בתקנות: התנגדות לביצוע תביעה על סכום קצוב לפי סעיף 81א1(ד) לחוק ההוצאה לפועל התשכ"ז-1967.
אתה צריך לומר האם ההתנגדות שלך היא לכל הסכום או רק לחלקו – ועל איזה סכום אתה מתנגד.
ההתנגדות שלך חייבת להכיל גם תצהיר שאליו אתה מצרף כנספחים את כל המסמכים שיש לך כהוכחה לטענות שלך.

אם ראש ההוצאה לפועל מקבל את הטענות שלך, הוא מחליט לעכב את ביצוע הבקשה לביצוע בהוצאה לפועל, והוא מעביר את התיק לבית משפט שלום.

עכשיו, אתה יכול במסגרת ההתנגדות שלך לטעון כבר בסעיף הראשון, שלא ניתן כלל על פי חוק המקרקעין ש-"מתחזק" יתבע בעל דירה על תשלום אחזקה באמצעות הליך משפטי של תביעה בסדר דין מקוצר. ההליך היחידי שבו מחויב המתחזק לנקוט – על פי הקבוע בחוק המקרקעין – הוא תביעה רגילה בפני המפקח. ולכן דין התביעה בסדר דין מקוצר להידחות על הסף בהיותו הליך הסותר את הוראת חוק המקרקעין.

ובהמשך להתנגדות שלך, אתה יכול לכתוב: "לחילופין, ולשם זהירות בלבד, המתנגד יפרט לגופו של עניין את טיעוניי ההתנגדות שלו –
א. ……
ב. …….
וכו´.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………

המפקח צריך להתמודד עם הציבור הרחב שלעיתים קרובות לא מיוצג ע"י עו"ד. אם הדיון מתקיים בבית משפט שלום, אין שם אפשרות לסטות מדיני הראיות ומכללי הפרוצדורה, ומי שלא פועל בדיוק על פיהם יכול להיות שיפסיד את המשפט – גם אם הוא הצודק.

לעומת זאת, המפקח יכול להיות גמיש מאוד, כי הוא לא מחויב לפעול בדקדנות על פי דיני הראיות וכללי הפרוצדורה.

בדרך כלל ניתן לומר, שמי שאין לו עורך דין והוא מתמודד עם מי שיש לו עורך דין – עדיף לנהל את התביעה בפני המפקח ולא בבית המשפט – ששם יש לעורך דין יתרון עליך.

לגופו של עניין, העובדה שהמפקח רשאי לסטות מדיני הראיות, לא צריך להפחיד אותך. לא עניין "הסטיה" מהדין היא שתכריע. אם הוא יחשוב שחברת האחזקה פעלה כדין ובתום לב, ונתנה שרות אחזקה שרק אתה מתנגד לו וכל שאר בעלי הדירות משלמים ולא מתלוננים, אז הוא יוכל להחליט איך שהוא רוצה גם בלי לעשות סטיה כלשהי.

לעומת זאת, אם הוא יראה שאכן ברחל ביתך הקטה פוטרה חברת האחזקה כדין, וחרף כל זאת היא תובעת ממך כסף, אז הוא יפסוק לטובתך.

לדעתי, זה שאסיפת הדיירים אצלכם החליטה לפטר את חברת האחזקה זה אולי לא מספיק. כדי לפטר את חברת האחזקה צריך שיהיו חתימות של בעלי דירות שלהם לפחות 50% מהרכוש המשותף, על פי הקבוע בסעיף 71(ב)(2) לחוק המקרקעין:

"החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם"

והשאלה תהיה פשוטה – האם הופסקה ההתקשרות עם חברת האחזקה כדין.

………………………………………………………………………………………………………………………………………….

אבקש לציין שחברת האחזקה בחלק מסכום התביעה הכולל ישנו תביעה של 130 ש"ח על אחזקת חודשים נוב´-דצמ´ 2004 כך שמבחינתי זה נעשה כדין.