שלום.
רכשנו דירה בבניין משותף ועם כניסתנו לפני כחודש הודיעו לנו 2 דיירים מתוך 8 הדירות, כי אינם מוכנים יותר לשלם דמי ועד אחידים בין כל הדיירים, אלא לדרוש תשלום ע"פ גודל דירה. (דירתנו גדולה יותר). בפועל, במשך 29 שנה מיום הקמת הבית, משלמים הדיירים תשלום שווה. לבניין אין תקנון מיוחד רשום.
לשאלתי מדוע אחרי 29 שנה פתאום הנוהג כבר לא מקובל עליהם, קיבלתי תשובה בסגנון "אנחנו לא חייבים הסבר".
תשתיות הבניין מוזנחות ופיצוצי צנרת ותיקנוי חשמל הן בגדר עניין קבוע כל חודש וברור שאין קשר בין גודל הדירה לבעיות אלו.
האם לא ניתן להתייחס לנוהג של מעל 20 שנה כתקנון בפועל?
תודה.
24-02-2013 11:26:00
זמי זילברמן
זו שאלה חשובה לעו"ד שחל
למרות שבודאי דובר כאן והחוק ברור בעניין זה (לפי שטח יחסי של כל נכס) מה עושים כאשר לא היתה אסיפה מעולם ויש נוהג מזה שנים-איך נוהגים?
24-02-2013 11:52:00
נחמיה פלוטקין
חיפוש קל בארכיון העלה את זה:
וראה שם גם תגובה של עו"ד שחל.
25-02-2013 10:28:00
עפר שחל
ת
נוהג חלש מחוק או מתקנה בגלל שהוא חי רק מכוח הסכמה וכאשר הסכמה נסדקת גם הוא מסתיים. נוהג מחייב רק כלפי עבר ולא מכאן ואילך. כלומר הוא מונע למשל תביעה נגדכם רטואקטיבית של 7 שנים אחורה.
התשלום לא יכול להיות אחדי אלא אם כן נקבע כך בהסכמת כולם או שחל על הבית תקנון מיוחד בענין.
אין לזה כל קשר להזנחה. לכם דירה גדולה יותר ועליכם לשלם יותר.
25-02-2013 10:52:00
moses a
שאלה לגבי התגובה של עו"ד שחל
עו"ד שחל, איך זה מסתדר עם תגובתך מלפני כמה ימים (22.2.2013) בה כתבת שניתן לומר על החוק "הכל חוץ מכך שהוא ברור". לפי הבנתי התפרש משם שלא ברור שלא ניתן ברוב מיוחד לקבוע גבייה אחידה. אודה אם תוכל לחדד את הסתירה לכאורה.
25-02-2013 20:52:00
דני קריו
גם אם לא נדרש רוב של 100%
הוא חייב להיות בתקנון מוסכם.כך קובע סעיף 58 לחוק:
"58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע ב ת ק נ ו ן שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."
תשובתו של עו"ד שחל שאליה התיחסת בפנייתך היתה לגבי הרוב הנדרש לשינוי התקנון,ולא לגבי העובדה שעצם קביעת שיעור השתתפות שונה מהקבוע בחוק דורשת שינוי תקנון!
26-02-2013 12:39:00
תומר שניר
ומדוע התשובה שעו"ד שחל כבר נתן לשאלה זאת לא מספקת?
26-02-2013 12:42:00
תומר שניר
אופס…, שאלתך קדמה לתשובתו של עו"ד שחל.
נא להתעלם מהשאלה שלי.
26-02-2013 13:16:00
moses a
הרשה לי לחדד את השאלה
אנסה לחדד את השאלה שלי.
ברור שיש צורך לשנות את התקנון שהוא ברירת המחדל.
השאלה על תגובות עו"ד שלח בשני השירשורים הייתה שבאחד התייחס לכך שאי אפשר ללא הסכמה של 100% לקבוע מסי ועד אחידים ואילו במקום אחר התייחס ליכולת לשנות את התקנון ברוב של 2/3 (אם אי הבהירות בנושא).
לפיכך, הייתי מניח שהתשובה לראשון הייתה צריכה להיות משהו בסגנון: מכיוון שיש לכם רוב גדול אתם יכולים להגדיר תקנון בו תקבעו מסי ועד אחידים.
מכיוון שלא זו הייתה התשובה השאלה שלי בעצם אם זה "מחזיק מים" כלומר אם אכן ניתן להעביר תקנון כזה, כי אם כן זה יכול לפתור את הבעיה במקרה הנפוץ (של דייר אחד או מעטים שדורשים תשלום לפי שטח והרוב שמעוניינים בתשלום אחיד).
גם אם זה לא ברור לחלוטין מסקרן מדוע לא ניסו לעשות זאת (דבר שהיה יוצר תקדים משמעותי).
27-02-2013 10:05:00
moses a
הוספתי שאלה באמצע השרשור אך יתכן שלא רואים אותה
למקרה שלא מבחינים שהשאלה היא חדשה בגלל מיקומה באמצע השרשור, אודה לתשובה על "הרשה לי לחדד את השאלה" המופיעה למעלה.
