דמי ועד לפי החלק היחסי?

איזה רוב צריך באספת הדיירים על מנת לשנות תשלום שווה לועדבתשלום לפי שטח הדירה,תודה

אם לא נרשם תקנון מוסכם בטאבו הקובע שהתשלום הוא שווה בשווה, זכותו של כל בעל דירה לשלם מהיום ואילך על פי חלקו היחסי ברכוש המשותף (שזה תשלום לפי שטח הדירה) – ללא שום צורך בהחלטה של אסיפת דיירים או של מישהו אחר. כי זה קבוע בחוק, וזכותו של כל בעל דירה לשלם על פי החוק ולצורך כך הוא לא זקוק לאישורו או הסכמתו של מישהו.

………………………………………………………………………………………………………………………………..

בתקנון הבית רשום כך:

"1. אחזקת הבית ושיפוצו יחולקו על פי היחס בבעלות ברכוש המשותף.
2. נקיון ומאור חדר מדרגות יחולקו שוווה בשווה"

לא מוזכרים המקלט, החצר והגינה.

האם לגבי החלקים שלא הוזכרו (מקלט, חצר וגינה) שהם שטחים ציבוריים יש להתייחס כאל השטח הציבורי שכן צויין בתקנון, קרי חדר המדרגות, והאם התשלום השוטף לגביהם שעיקרו נקיון צריך להתחלק שווה בשווה, כאשר הוצאות מיוחדות (לעניין זה "שיפוצים ואחזקה") יתחלקו כפי שמצויין לגבי המבנה, כלומר על פי הבעלות היחסית.

אבל נפסק בבית המשפט המחוזי שמקום שבו התקנון המוסכם אינו ברור באופן חד-משמעי, ויש עמימות באשר לשיטת התשלום, יש לנהוג על פי הקבוע בסעיף 58 לחוק המקרקעין, קרי, על פי החלק היחסי ברכוש המשותף (ולא שווה בשווה).

לפסק הדין – בקישור הזה:

……………………………………………………………………………………………………………………………

אם תוכל להביא את הפסיקה נשואת הערעור יהיה אולי מידע בהיר יותר.

כפי שאני מבין היתה שם חוסר בהירות לתשלומים שהוגדרו פעם אחת לפי חלקו היחסי ובמקום אחר שווה בשווה ומחמת זאת פנתה הפסיקה להגדרות שבחוק.

בקישור הזה:

……………………………………………………………………………………………………………………………………..

אכן הניסוח שם בחוזה המכר מחליף בין הביטוי "חלקו היחסי" ו"שווה בשווה" לאורך החוזה כאשר ההתייחסות היא בכל העת לגבי אותן הוצאות ומן הסתם כוונת החוזה היתה להבדיל הין טרם גמר הפרוייקט (איכלוס חלקי) לבין לאחר גמר הפרוייקט (איכלוס מלא.

בבנין שלנו מדובר בתקנון המתייחס במפורש לשני סעיפי הוצאות שונים – אחזקת הבית ושיפוצו – על פי יחס בעלות – ונקיון ומאור חדר מדרגות – בחלוקה שווה.

מכיוון שלא מוזכר מקלט (אשר לרוב מוזכר בנשימה אחת עם חדר המדרגות) וכן לא חצר וגינה – כולם שטח "ציבורי" העובר נקיון שבועי (לעניין זה כיסוח דשא ונקיון חד הם לטעמי) בדיוק כמו חדר המדרגות, אני מניח שאלו הושמטו מהתקנון בשל טעות אבל כוונת כותב התקנון (בעלי הבניין בטרם מכירת הדירות) היתה לאמר – נקיון שטח "ציבורי" בחלוקה שווה ותיקונים ושיפוצים בחלוקה יחסית (למשל בניית מסלעה בגינה, הוספת אדמה, שינוי צמחייה וכיו"ב פרוייקטים).

הדבר גם הגיוני מהטעם ששוכרי דירה משלמים תשלום שוטף לועד הבית, שאמור לכסות את השרות שהם מקבלים ממנו ואילו בעל הדירה משלם הוצאות שמירת ערך הנכס או השבחתו – תשלומים שהינם רק מעת לעת כאשר מבוצע תיקון או שיפור/שיפוץ.

מכיוון שנושא זה עלול להוות סלע מחלוקת, אני מחפש סימוכין ןהחלטת דומות בעניין. כאמור, חשוב לציין שיש התייחסות בתקנון לשני סוגי פעילות שהתשלום עבורן מחולק באופנים שונים, להבדיל ממקרה "כללי" בו בהעדר התייחסות קובעת ברירת המחדל.

כאשר יש תקנון מוסכם – אבל הוא לקוי – כי אין בו כיסוי של כל סעיפי ההוצאה, רצוי מאוד לתקן את התקנון המוסכם כך שיהיה בו סעיף שיורי האומר: בדק בית ושיפוצים – בשיטה א´. כל השאר – בשיטה ב´.

אם יש תקנון לקוי, יכול בית המשפט ללכת באחת משתי הדרכים, או לנסות ולהשלים את ההסכם על פי כוונת מנסחי ההסכם (שקרוי תקנון-מוסכם) מתוך נוסח ההסכם, וזאת על פי סמכותו מכוח חוק החוזים.
או – לקבוע שכל מה שאין לגביו הסכמה בתקנון – יש ללכת על פי מה שקובע החוק – דהיינו – על פי חלקה היחסי של כל דירה ברכוש המשותף. אין לדעת כיצד יבחר בסופו של דבר ללכת.

כאשר יש חוזה שכירות, יתכן שהפיתרון נמצא בחוזה עצמו, כלומר, הוצאות שוטפות על השוכר, שיפוצים – על המשכיר, ואז מה שכולם משלמים – ישלם גם בעל הדירה המושכרת, כאשר על בעל הדירה המושכרת הנטל לחלוקת ההוצאות בינו לבין השוכר – ולא על ועד הבית.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………

אני מקווה שלא תהיה מחלוקת ובכל מקרה שלא נזדקק לשרותי המפקח או בית המשפט בנדון.

מה הדין כשבחוזה עם חברת הניהול קבוע סכום אחיד, בלי התייחסות לגודל הדירה?

מה הדין כשבחוזה עם חברת הניהול קבוע סכום אחיד, בלי התייחסות לגודל הדירה?

צריך להתאים את החוזה של חברת הניהול לתקנון המוסכם – אם יש תקנון מוסכם לבית המשותף, או לחלק היחסי ברכוש המשותף – אם אין תקנון מוסכם.

אם בחוזה עם חברת הניהול יש הסכמה וחתימה של כל 100% של בעלי הדירות, יש לגבות על פי הנאמר בחוזה.

כל בעל דירה שלא הסכים במפורש בתקנון המוסכם – או בכתב – על שיטת תשלום אחרת – יהיה אותו בעל דירה זכאי לשלם על פי חלקו היחסי ברכוש המשותף – כחוק.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………

ההסכם מעולם לא הוצג בפני הדיירים. לעומת זאת, הוועד החתים את הדיירים על עצם ההתקשרות עם חברת ניהול. האם זה תופס? אגב, אין לנו תקנון מוסכם.

צריך להיות בצורה ברורה ומפורשת ע"י כל בעלי הדירות – בכתב.
אין לקשור בין ענין עקרוני של החתמת הדיירים על הסכמתם להתקשרות עם חברת הניהול פלונית, לבין הסכמתם לשינוי שיטת התשלום.

מדובר בשני עניינים נפרדים.

השאלה מי חתום על חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול?

אם כטענתך החוזה מעולם לא הוצג בפני הדיירים, הרי שהם גם לא חתומים עליו, ולכן, אין שום תוקף מחייב לעניין גביית סכום אחיד (שווה בשווה) מכל הדיירים, שכנראה מופיע בחוזה הזה, אם בעלי הדירות לא הסכימו לשיטת תשלום זו במפורש ובכתב.

צריך לזכור שהוראת חוק המקרקעין הקובעת שהתשלום יהיה על פי חלקה היחסי של כל דירה ברכוש המשותף, חזקה יותר, ועומדת מעל כל חוזה שחתם ועד הבית, וגם אם נחתם חוזה כזה, הוראת החוק היא הקובעת.

………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

הדיירים הסמיכו את הוועד להתקשר עם החברה בהסכם (בלי לראות את תוכנו, כאמור). האם אין זה מחייב וגובר על הוראת החוק בדבר השתתפות יחסית (אשר ניתנת להתניה, לדעתי)?

השאלה היא מה הדיירים הסמיכו את הועד:
א. "להתקשר עם החברה בהסכם". או –
ב. להתקשר עם החברה בהסכם לגביית סכום שווה בשווה מהדיירים.

מה בדיוק הסמיכו הדיירים את ועד הבית ? ? ?.

אם התשובה היא ב´ – משמע – הדיירים לא הסמיכו במפורש את החברה לגבות שווה בשווה, ולכן אין תוקף לנאמר בחוזה (שהחברה תגבה שווה בשווה). אתה מנסה לפרש את הסכמתם העקרונית של הדיירים להתקשר עם חברת ניהול פלונית כמתן יפוי כוח מצידם לשינוי שיטת התשלום. פירוש כזה הינו פסול ואינו מתקבל על הדעת.
אין לועד הבית סמכות להתחייב בשמם של הדיירים בעניין שהדיירים לא הסכימו לו במפורש. לכן, הוראת החוק הקובעת שהדיירים ישלמו על פי חלקם היחסי ברכוש המשותף – גוברת על הנאמר בחוזה.

אין ספק שהנאמר בחוק ניתן להתניה, אבל צורת ההתניה גם היא נקבעת בגוף החוק, כנאמר בסעיף 58(א), ציטוט:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר. "

כלומר, ניתן להתנות על הנאמר בחוק רק בדרך של רישום תקנון מוסכם בטאבו. השאלה אם נרשם תקנון מוסכם בטאבו ? אם לא, לא נעשתה התניה על החוק כדין.

………………………………………………………………………………………………………………………………….

הכוונה
אם התשובה היא א´ ……..
ולא אם התשובה היא ב´.