דירה מכינוס נכסים – כן או לא?

המשבר הכלכלי אליו נקלעה ישראל בתחילת שנות ה – 2000 בכלל, ובתחום הנדל"ן בפרט, יצר מציאות חדשה בה היקף הדירות הנמכרות באמצעות הליך של כינוס נכסים גדל בצורה משמעותית בין היתר בשל חוסר יכולת של רבים לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים כמו גם שקיעה בחובות של בעלי עסקים ששיעבדו את דירותיהם כבטוחה כנגד אשראי בנקאי.

מציאות זו יצרה בתורה מציאות נוספת בה רוכשים פוטנציאליים רבים, מיהרו לרכוש דירות מכינוס נכסים בשל המחיר האטרקטיבי בו הן נמכרות, אך יחד עם זאת, רבים אחרים מצאו עצמם בין הפטיש לסדן במצב בלתי אפשרי בו הם התחייבו לרכישת הדירה, נטלו הלוואות אך בסופו של יום, נותרו ללא הדירה.
ברשימה זו נסביר על משמעות הליך כינוס הנכסים, יתרונותיו וחסרונותיו.

כינוס הנכסים
כינוס נכסים הינו פרוצדורה המנוהלת ע"י ביהמ"ש או לשכת ההוצל"פ במגוון מטרות שונות כאשר המוכרת ביותר היא מכירת נכסי חייב לצורך פרעון חובותיו לנושים השונים. לרוב, ככונס נכסים ממונה עוה"ד של הנושה האמור לשמש כ "ידו הארוכה של ביהמ"ש", לעשות פעולות כאלה או אחרות למימוש הנכס בדרך המהירה והיעילה ביותר, תוך שמירה על זכויות כל המעורבים – הנושה, החייב והצד השלישי (הרוכש).

תחילת ההליך הוא במינוי כונס הנכסים ע"י ביהמ"ש או לשכת ההוצל"פ. לרוב, מחוייב כונס הנכסים להפקיד ערבות להבטחת תקינות פעולותיו, אך ביהמ"ש רשאי לפטור אותו מכך. עם מתן צו המינוי, על כונס הנכסים לרשום הערה על מינויו במרשם המתאים על זכויות החייב וכאשר מדובר בנכס מקרקעין, בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.
בסמוך לאחר מכן, מפרסם כונס הנכסים מודעה בעיתונים היומיים במסגרתה הוא מזמין את הציבור להציע הצעות לרכישת הנכס הספציפי. כל אדם המעוניין לרכוש את הנכס, צריך להפקיד בידי הכונס תשלום בסך שבין 10% – 15% משווי הצעתו באמצעות שיק בנקאי או ערבות בנקאית, עפ"י החלטת הכונס.
לעניין זה יש לזכור שלמרות שבידי כונס הנכסים מצויה שומת מקרקעין של הנכס, אין באפשרותו של הרוכש הפוטנציאלי לראות שומה זו ועליו לבצע את מלוא הבדיקות וההערכות ביחס לשווי הנכס בכוחות עצמו.

עם קבלת מלוא ההצעות, יערוך כונס הנכסים התמחרות בין המציעים השונים כאשר לרוב תזכה ההצעה הגבוהה ביותר, למרות שלכונס קיימת הזכות לקבל כל הצעה ולאו דווקא את הגבוהה. עם קבלת ההצעה הסופית, יידרש הזוכה בהתמחרות, לשלם את יתרת סכום הרכישה של הנכס הספציפי בפרק זמן קצוב ומוגדר מראש (מציע שלא זכה, יקבל את המקדמה בחזרה) והעסקה תוגש לאישור ביהמ"ש או לשכת ההוצל"פ.

רכישה מכונס נכסים – בעד ונגד
לרכישת דירה מכונס נכסים יש יתרונות שלא ניתן להתעלם מהם:
1. הרכישה מהירה ונמשכת זמן קצר יחסית.
2. מחיר הנכס נמוך לכל הפחות ב – 15% משווי השוק שלו.
3. ברגע שהמכירה אושרה ע"י ביהמ"ש, לא ניתן לחזור ממנה והיא סופית.
4. הרוכש קונה את הנכס כשהוא נקי מעיקולים, שעבודים ולא צפויות הפתעות בתחום זה.
5. הליכי רישום הזכויות ע"ש הרוכש מבוצעות ע"י הכונס.
אכן המדובר ביתרונות משמעותיים ביותר והקורא הסביר שואל את עצמו "עסקה מצויינת, אז למה לא?"

ובכן, ישנם גם חסרונות שלא כל המתעניינים מודעים אליהם באופן מלא והעלולים להשפיע על העסקה:

1. המכירה כפופה לאישור ביהמ"ש ובמקרה בו הוא מוצא את העסקה לא סבירה, זו לא תאושר והרוכש עלול להישאר עם המימון שלקח.
2. כונס הנכסים יכול תמיד לחזור בו או לבטל את ההתמחרות.
3. בעל הנכס יכול בכל שלב לפדות את הנכס במחירו גם אם יש זוכה בהתמחרות.
4. במקרה בו החליט בעל הנכס לפדות את הנכס בתום ההתמחרות במחיר גבוה יותר מזה שנקבע בהתמחרות, ההתמחרות נפתחת מחדש עד להגעה לסכום סופי.
5. במקרים רבים, בעלי הנכסים משאירים אחריהם דירה הרוסה הדורשת השקעה כספית נוספת בשיפוצים שמוחקת למעשה את היתרון שהושג במחיר הנמוך.
6. כונס הנכסים רשאי לדרוש עמלה נוספת עבור ביצוע פעולות רישום הזכויות ע"ש הרוכש.
7. הנכס נמכר כמות שהוא (AS IS) ולכן יתכנו חריגות בניה שידרשו טיפול.

אין תשובה חד משמעית האם כדאי או לא לרכוש דירה מכינוס נכסים. לעיתים, המדובר בעסקה משתלמת ביותר אך בפעמים רבות אחרות, מדובר בעסקה לא טובה הדורשת השקעת כספים רבים וזמן מעבר למתוכנן מראש.
הצעת הכותב היא להיעזר בשירותי עו"ד גם בהליכי כינוס על מנת לוודא שזכויותיכם לא נגפעות, להיות עם היד על הדופק, לפעול בזהירות רבה ולבצע את כל הבדיקות הרלבנטיות בטרם מגישים הצעה לכונס הנכסים.