גריעת שטח משותף

גריעת שטח משותף
מאת עו"ד עפר שחל
אחד הדברים החביבים ביותר על יזמים וקבלנים הוא גריעת שטחים משותפים. זה הפך כמעט ל"ספורט" ועם השנים השתכללו השיטות ונעשו מתוחכמות יותר, בעיקר בתחום הניסוח והחבאתו. מה שעוד יותר מאתגר היא העובדה שהדבר נעשה לרוב בשלב מאוד מוקדם של המפגש בין היזם או הקבלן לבין הרוכש, ולכן הרוכש נוטה לא לשים לב לכך. זהו שלב שבו יש לרוכש כל כך הרבה סעיפים בחוזה המכר שצריך להיות עירני לגביהם כמו תנאי העיסקה וכד', עד כי נושא של גריעת שטחים משותפים נראה פחות רלבנטי. לכן ברוב המקרים מתגלה הדבר ומתעורר ויכוח בנושא רק בדיעבד.

זו גם הסיבה שיש בתחום זה לא מעט פסקי דין ופרנסה נאה לעוסקים בפן המשפטי שלו.

כך למשל קיבל בימים אלה (20.11.16) בית המשפט העליון ערעור שהגישה בעלת נכס ברעננה על החלטת בית המשפט המחוזי שאפשרה לבעליו החדשים לבצע עבודות בנייה תוך גריעת חלקה מהרכוש המשותף (ע"א 7260/12).

נפסק (ע"י כב' הנשיאה מרים נאור) כי בהסכם המכר שנחתם בינה לבין הבעלים המקוריים לא פורטו השטחים שנגרעו מהרכוש המשותף באופן מפורט, בהיר וקונקרטי כנדרש. נקבע כי השטחים המשותפים לרבות לובי הכניסה, המעברים, הגגות, שטח הפריקה והטעינה וחדר האשפה, נופלים כולם תחת ההגדרה השיורית של רכוש משותף. כמו כן נפסק כי ההלכה בעניין גריעת חלקים מהרכוש המשותף מורכבת משתי דרישות מצטברות:

1 – על המוכר לפרט ב"רחל בתך הקטנה" את החלקים המדויקים שבדעתו לגרוע מהרכוש המשותף;

2 – פירוט זה חייב להופיע במסמך נפרד מחוזה המכר ואשר יצורף לחוזה המכר.

בית המשפט העליון דחה את טענת המשיבה כי בהתאם לסעיפיו של הסכם המכר נשמרה לה הזכות לגרוע שטחים מהרכוש המשותף שכן טענה זו מנוגדת כאמור לחוק המקרקעין הקובע כי משיועדו שטחים לשימוש הדיירים והציבור – ובמיוחד שעה שהם משמשים לייעוד זה בפועל מזה שנים רבות – הרי שלא ניתן לגרוע אותם מהרכוש המשותף ואין בהסכמה חוזית בין הצדדים כדי לאפשר זאת.