גינה פרטית בשטח משותף

שלום
אני גר בבית משותף בן חמש דירות שלש קומות. הדייר שגר בקומה התחתונה עשה על דעת עצמו גינה צמודה לדירתו במקום שלא ניתן ליתר הדיירים להגיע אליו והם יכולים לראות את הגינה רק אם יתכופפו מעל עדן החלון, טופוגרפיה של חיפה על ההר.
כל השנים השקה הדייר את גינתו דרך קו מים פרטי עם שעון, לפני כשנתיים הוא החליט, על דעת עצמו, שמכיוון שהגינה על שטח משותף על כל הדיירים לשלם עבור המים, סכום המופיע כצריכה נוספת בחשבון.
שאלתי אם מעולם לא הייתה אסיפת דיירים שהחליטה שהגינה אכן משותפת ועל כל הדיירים לשאת בהוצאות האם הדייר רשאי היה לנתק את השעון הפרטי שהיה לו ולהתחבר על דעת עצמו לקו המים של הבית ובכך לחייב את כל הדייריים לשלם על המים כצריכה נוספת?
בתודה מראש
ש-פ

על פי החוק הדיירים חייבים בטיפול בשטח המשותף כולל השקיה וטיפוח גם אם הנהנה העיקרי או היחידי הוא דייר אחד בלבד. השאלה היא מדוע אין לדיירים האחרים אפשרות להגיע אל שטח זה? האם הדייר שטיפח/מטפח את השטח האמור הוא שסגר את המעבר החופשי אל השטח? אם כן ,חובה עליו לאפשר גישה חופשית לכלל הדיירים.מנסיוני האישי, חבל לכם על הזמן ועל כל עוגמת הנפש שתיגרם לכולכם ,שלא נדבר על העכרת היחסים בבניין שלכם, הצדק הוא עם אותו דייר וכלל הדיירים חייבים לשאת בתשלום עבור המיים שכן באופן פורמלי השטח הוא שטח משותף ועל כלל הדיירים לשאת לא רק בהוצאות המיים אלא בנקיון וטיפוח השטח.אם אין לדיירים האחרים גישה אל השטח בשל מיקומו הגיאוגרפי ועיניכם אינן יכולות לסבול את העובדה שהדייר נהנה בלעדית משטח זה,תציעו לו לקנות את חלקת האדמה הזו. ואם הוא ירצה, בזה ניפתרה בעייתכם.ואם הוא לא ירצה, קחו את השטח על אחריותכם ושלמו על השקייתו ,נקיונו וטיפוחו.

היות ומדובר בשטח משותף רשאית אסיפת הדיירים להחליט מה יעשה בשטח זה , וזאת לא חייבת להיות גינה (ולחילופין אפשר גם להחליט על אדמה חשופה או מתקני משחקים לילדים). וגם אם מחויבת במקום גינה (למשל לפי תקנון או תוכניות הבניין) היא לא חייבת לכלול דוקא דשא ופרחים ויכולה לשאת גם אופי אחר (למשל עצים וללא דשא).
דייר בודד אינו יכול להכתיב לכולם מה יהיה בשטח המשותף.

יפה אמרת. א. השאלה היא כמה זמן הגינה קיימת. אם היא קיימת שנים רבות הרי שגם האסיפה הכללית אינה יכולה להחליט על הזנחת השטח או ייבוש השטח כדבריך. והיה אם תחליט האסיפה על ייבוש השטח, דהיינו להפוך את הגינה ל"אדמה חשופה" הרי שעל פי ידיעתי הוועד חייב לפצות את הדייר על השקעתו בגינה .הן על הוצאותיו והן על עבודתו רבת השנים. היכן היו הדיירים כל השנים? האם גם פה יש ריח מסריח של צרות עין ורישעות? ב. האם לדיירים/וועד עדיף לשלם כספים באופן שוטף על מנת לתחזק את השטח בצורה ראויה(והשאלה היא מה זאת אומרת ראויה) ולו על מנת שדייר חס וחלילה לא ייהנה מהגינה גם אם הוא היחידי המטפח את השטח. האם אתה חושב שישנו כאן הגיון בריא או רגשות שליליים כלפי הזולת. צא ולמד על מה חרב בית המקדש.

והם לא תמיד הולכים ביחד.
כל זמן שההגיון עובד באופן דומה אצל שני הצדדים ומביא להסכמה ולא נדרשים לחוק מה טוב.
אבל כאשר מי מן הצדדים משתמש בחוק כדי לפרוץ את ההסכמה שהייתה (וזאת זכותו), הרי גם הצד השני זכאי להשתמש בחוק כדי להגן על עצמו.
במקרה הזה הייתה הסכמה (מכח נוהג) לפיה הדיירים מניחים לדייר להשתמש באופן בלעדי בשטח משותף שממילא אינו משמש אותם והוא נושא בכל ההוצאות כשממילא רק הוא נהנה מן הפירות, זוהי הסכמה הגיונית בבחינת זה נהנה וזה לא חסר.
אך ברגע שהדייר פונה לעזרת החוק ורוצה להטיל על השאר הוצאה שאינם חפצים בה ולא נהנים מפרותיה, אל תתפלאי אם הם יפנו לעזרת החוק כדי להמנע מהוצאה זאת.
ולגבי פיצוי הדייר, נראה ךי שבנסיבות אלה הם לא יחויבו לפצותו.

מדוע אני מציין שישנה כאן אך ורק צרות עין ורישעות לשמה? במקרה שלנו ,הוועד המסית והמסכסך הוא אשר יזם ניתוק המיים לגינה באופן בלתי חוקי ודרש שאנו נשלם על הוצאות המיים לגינה בטענה שרק אנו נהנים ממנה, לא עזרו כל הסברינו שלמעשה הואיל וחשבונות המיים מחושבים על בסיס מספר החדרים בלבד ולא על פי מספר הנפשות הגרות בדירה,הרי שאנו למעשה מסבסדים את כלל הדיירים כולל חברי הוועד בתשלומים להוצאות המיים. ואכן כך היתה התוצאה. מיד עם התקנת שעוני מיים ניפרדים(ביוזמת הוועד) אנו (כפי שהיסברנו) משלמים כיום כשליש מהתשלומים ששילמנו בעבר להוצאות המיים ,כולל השקיית הגינה .כיום, חברי הוועד משלמים יותר מאשר הם שילמו לפני ניתוק המיים לגינה.אז מה יש לנו כאן אם לא רק רישעות וצרות עין?
ובאשר לחוק שצויין, כן, כלל הדיירים חייבים לשאת בהוצאות המים הנוגעים לגינה אלא אם כן ישנו הסכם אחר המקובל על כולם,הוועד אינו יכול להחליט,וכמו כן, אין בסמכות אסיפת הדיירים להחליט בנושא זה מבלי שהגיעו להסכמה עם אותו דייר המטפח את השטח.

כתבת "אין בסמכות אסיפת הדיירים להחליט בנושא זה מבלי שהגיעו להסכמה עם אותו דייר המטפח את השטח"
ועל סמך מה אתה טוען את זה?

על סמך מספר גורמים משפטיים מוסמכים. במידה ודייר מטפח גינה בשטח משותף במשך שנים רבות (לא שנה שנתיים). מוציא כספים רבים מכיסו ומקדיש מזמנו ללא כל התנגדות של מי מהדיירים וכמובן הוועד ,הרי שאין ה- so- called "אסיפה הכללית" ,שבמרבית המקרים הינה רק חותמת גומי של הוועד, ומורכבת ממספר קטן של דיירים מוסתים שאינם יודעים את העניין לאשורו,רשאית כך סתם ביום אחד להחליט שזהו מעתה והלאה אין גינה. וועד הבית חייב להמשיך לטפח את הגינה כפי שהיתה,דהיינו לדאוג לנקיונה, לגיזום הצמחים , להדברתה ולהשקייתה, ושוב, אלא אם כן הגיעו להסכמה אחרת עם אותו דייר, כמובן שהוא יכול לוותר על הגינה בה השקיע רבות תמורת פיצויים הולמים על כל השקעתו הכספית ועבודתו.

על סמך מספר גורמים משפטיים מוסמכים. במידה ודייר מטפח גינה בשטח משותף במשך שנים רבות (לא שנה שנתיים). מוציא כספים רבים מכיסו ומקדיש מזמנו ללא כל התנגדות של מי מהדיירים וכמובן הוועד ,הרי שאין ה- so- called "אסיפה הכללית" ,שבמרבית המקרים הינה רק חותמת גומי של הוועד, ומורכבת ממספר קטן של דיירים מוסתים שאינם יודעים את העניין לאשורו,רשאית כך סתם ביום אחד להחליט שזהו מעתה והלאה אין גינה. וועד הבית חייב להמשיך לטפח את הגינה כפי שהיתה,דהיינו לדאוג לנקיונה, לגיזום הצמחים , להדברתה ולהשקייתה, ושוב, אלא אם כן הגיעו להסכמה אחרת עם אותו דייר, כמובן שהוא יכול לוותר על הגינה בה השקיע רבות תמורת פיצויים הולמים על כל השקעתו הכספית ועבודתו.

על סמך מספר גורמים משפטיים מוסמכים.וקריאת פיסקי דין. במידה ודייר מטפח גינה בשטח משותף במשך שנים רבות (לא שנה שנתיים). מוציא כספים רבים מכיסו ומקדיש מזמנו ללא כל התנגדות של מי מהדיירים וכמובן הוועד ,הרי שאין ה- so- called "אסיפה הכללית" ,שבמרבית המקרים הינה רק חותמת גומי של הוועד, ומורכבת ממספר קטן של דיירים מוסתים שאינם יודעים את העניין לאשורו,רשאית ביום אחד להחליט ש"זהו ,מעתה והלאה אין גינה",ולו על מנת לפגוע במיעוט.(ישנן פסיקות רבות הדנות בעניין זכות האסיפה הכללית לפגוע במיעוט). וועד הבית חייב להמשיך לטפח את הגינה כפי שהיתה,דהיינו לדאוג לנקיונה, לגיזום הצמחים , להדברתה ולהשקייתה, ושוב, אלא אם כן הגיעו להסכמה אחרת עם אותו דייר, כמובן שהדייר יכול לוותר על הגינה בה השקיע רבות תמורת פיצויים הולמים על כל השקעתו הכספית ועבודתו,ואני מדגיש ואומר שוב רק על פי הסכמתו הוא. וועד הבית אינו בעל הבית. עליו ללמוד היטב היטב מהן סמכויותיו החוקיות לפני שהוא פועל,ולפעול רק על פי חוק.או אז העניינים ייראו אחרת ולא יתפתח מצב של "כל דאלים גבר", כפי שקורה במקרים רבים ובמקרה שלנו, שבו הוועד נהג בשיטות המאפיה, פשוטו כמשמעו.

איני יודע את מי שאלת ומה בדיוק הצגת לפניו.
גם איני יכול לומר שאני גורם משפטי מוסמך. אך הרשה לי לתאר את הדברים כפי שאני מבין אותם מתוך דיברי השואל לעיל;

1. לא מודבר כאן בתחזוקת הגינה המשותפת אלא בשטח שרק לאותו דייר יש גישה אליו והנאה ממנו.
2. מעולם לא הוחלט בבניין על האופן בו יתוחזק השטח.
3. הדיירים איפשרו ל"בעלה גינה" לטפח את השטח ולא מנעו זאת ממנו (מן הסתם מתוך רצון טוב שלא למנוע מדייר טובת הנאה שאינה פוגעת האחרים וזה אני כותב בניגוד למה שכתבת על צרות עין).
4. מכיוון שהדייר מתחזק את השטח על חשבונו ואינו עושה דבר על חשבון אחרים, מעדיפים הדיירים להתעלם ממעשיו. כל פעולה אחרת שלהם בשלב ובמצב הזה הייתה נתפסת ובצדק כצרות עין וקנטרנות לשמה.
5. בשלב הבא הדייר עושה דין לעצמו!! וללא רשות אסיפת הדיירים מתחיל לתחזק את השטח שרק הוא נהנה ממנו(!!), על חשבון הקופה המשותפת. על פי החוק אין לו רשות לעשות זאת.
לא הוחלט מעולם על אופן החזקת השטח המשותף הזה.
העובדה שכל הדיירים העלימו עין ממעשיו הפירטיים של אותו דייר נובעת להבנתי מתוך השיקולים שהוצגו לעיל ואין בהם כדי לתת הסכמה לאופן אחזקת השטח המשותף. ממילא אין הם חייבים להמשיך להחזיק את השטח המשותף "כפי שהיה עד כה" כמקובל בדרך כלל.

אסיפת הדיירים יכולה גם יכולה להחליט בשלב הזה שכל השטח יהיה קרקע חשופה ושאין הם חפצים באחזקת גינה על כל המשתמע מכך. העובדה שהעלימו עין ממעשיו של אותו הדייר אינה נותנת לו את הזכות לדרוש מהם עכשיו לתחזק את השטח שהוא טיפח וממילא גם אין הם חייבים לפצות אותו על מעשיו עד כה.

הבנתי הפוכה משלך:
יש כאן ניצול של הדייר את שתיקתם הטובה של שאר הדיירים ונסיון לנצל את החוק לטובתו.

ועוד פרט חוקי:
אף אם תאמר שיש עליהם חובה לתחזק את השטח השמותף הספציפי הזה, הרי שעל פי החוק, אם יש חלק ברכוש המשותף שאחד הדיירים אין כלל יכולת(!) להשתמש בו, הרי שהוא פטור מתשלומי אחזקתו. העניין עלה כאן לפני מספר שבועות. זה שונה מגינה או מעלית שבאופן עקרוני דייר יכול להשתמש בהם (אף אם אינו עושה זאת בפועל). יש הבדל בין "אין צורך" ו"לא משתמש בפועל" לבין "אין יכולת להשתמש".
לעניות דעתי במצב כאן הוא שלכלל הדיירים אין כלל יכולת להשתמש ולהנות מהשטח הנדון ועל כן הם פטורים לגמרי מתחזוקתו.

ראשית, אם תיקרא תגובתי הראשונה הרי ששאלתי הראשונה היתה מדוע אין גישה לשטח לשאר הדיירים. והוספתי ואמרתי שחייבת להיות גישה פתוחה לדיירים.ודברי המבוססים משפטית אמורים לגבי שטח שאינו סגור לשימוש ע"י כלל הדיירים. כאן אין לי ספק בנכונות דברי.וישנם הרבה פסקי דין בנושא זה. לא קיבלתי תשובה באשר לשאלתי הנ"ל. דבר שני, אצלינו המקרה היה קצת שונה. באסיפת דיירים לפני שנים רבות הוחלט שכל דייר בקומת הקרקע רשאי לטפח השטח הצמוד לדירתו כראות עיניו מתוך ידיעה ברורה ששעון המים היה משותף. רק לאחר שהישקענו הון תועפות ועבודה רבה במשך כ-18 שנה,(דרך אגב, מעולם לא עשינו שימוש בגינה) צצה לפתע הרישעות וצרות העין לשמה בדמות חברת וועד , וטענה שעלינו לשאת בהוצאות המים להשקיית הגינה. בהסתת אותה חברת וועד ,צינור המים להשקיית הגינה נחתך באופן חד צדדי וכל הבניין עבר לשעונים דירתיים(ולו ע"מ לאלץ אותנו לשלם מחשבונינו הפרטי). לא היגבנו ואפילו שמחנו מאוד. החילונו להשקות הגינה על חשבוננו. וראה זה פלא, אנו משלמים כפי שכתבתי קודם ,רק כשליש הסכום ממה ששילמנו במשך כ-19 שנה! משמע שאנו למעשה לא רק שלא ביזבזנו כספי הדיירים על השקיית הגינה אלא שאף סיבסדנו גם את אותה גברת במשך כל השנים.דיירי הבניין(לפחות רובם) משלמים כעת יותר, וכל חברי הוועד כמובן משלמים יותר.מה יש כאן אם לא צרות עיין ורישעות לשמה?מה הם הרויחו מהבריונות שלהם? כלום! הם רק הפסידו. אל דאגה ,הם(קרי הוועד) כבר מצאו עילה אחרת להיתנכל לנו. ולמה?…נכון. סתם רישעות וצרות עין. אין לנו אלא לאחל להם הרבה ברכות ושיהיה להם בהצלחה.

עירבבת כאן את המקרה שלך עם המקרה הנדון וזה דבר שלא נכון לעשותו. יש לדון כל מקרה לגופו. אתה הגבת אמוציונלית למקרה הזה כאילו הוא היה המקרה שלך ובכך גרמת לבילבול גדול בכל הדיון כאן. רונשטיין ואנוכי הגבנו לשאלה המקורית של השואל ואילו אתה ענית על המקרה שלך.

בנוסף, השואל המקורי ציין שאותו שטח אינו נגיש לכלל הדיירים. זה לא שאלה של מחסום או משהו כזה אלא המבנה הטופוגרפי של שטח הבניין אינו מאפשר ככל הנראה את השימוש בשטח זה ע"י כלל הדיירים וזאת אפילו לא במבט עין.
לכן כל הדיון החוקי שלך על כך שהחוק מחייב גישה וכו´ אינו עניין לכאן. גם טענת צרות העין אינה נכונה כפי שהסברתי בדברי הקודמים.

אין כאן בלבול ,אלא חוסר עומק מבחינתך. והרשה לי להעלות מס נקודות שעליך לחשוב עליהם במקרים כגון אלו.
א. השואל המקורי לא טען שאין גישה לשטח מפאת המבנה הטופוגרפי, הוא טען שאי אפשר לראות את השטח בגלל…ועל כן אינך יודע מדוע אין גישה .וזו שאלת מפתח שתיתן לך את התשובה. ב. אינך יודע מדוע לאחר שנים של השקיה על חשבונו הפרטי הדייר "לפתע" מחליט להשקות על חשבון כלל הדיירים. סביר להניח שהיה רקע לפעולתו זו. ומבלי לבדוק העניין לאשורו, אינך יכול לשפוט אותו. מתוך היכרותינו והתנסותינו האישית, אני מניח שהיו דברים בגו ואין מדובר בדייר שהשתגע והחליט לעשות דין לעצמו כך סתם. על כן הבאתי כאן את הדוגמא שלנו. סביר להניח שאם חברי הוועד היו כותבים על המקרה שלנו, היית יוצא בדעה נחושה שאנחנו הם העבריינים ולא הוועד, ובהתאם לדבריהם היית שופט. לכן אסכם ואומר שעליך לבדוק את הדברים לאשורם ולבדוק מה עומד מאחורי החלטתו של אותו דייר שלא להמשיך להשקות על חשבונו הפרטי. זו בהחלט דוגמא טובה מאוד למקרה שצד אחד מציג מקרה כפי שהוא רוצה שייראה ובאופן שטחי ביותר, והאחרים ממהרים להגיב מבלי לשאול את השאלות הנכונות. אשמח מאוד אם השואל המקורי ישיב לנקודות שהעליתי כעת. ואז אשמח מאוד לשמוע תגובתך היותר אובייקטיבית.

1. הושאל המקורי כתב כך:
"במקום שלא ניתן ליתר הדיירים להגיע אליו והם יכולים לראות את הגינה רק אם יתכופפו מעל עדן החלון, טופוגרפיה של חיפה על ההר."

לא ניתן….טופוגרפיה של חיפה" הוא ציין בפורש שלא ניתן לא שהדייר לא נותן.

2. הוא בנה עלדעת עצמו גינה.
צריך להוסיף משהו? לא ברור שאדם אינו יכו ללעשות גינה בשטח המשותף על דעת עצמו? האם היית החלטה שבשטח המשותף עושים גינה?
איזה הסברים נוספים אתה רוצה?

3. חיבר על דעת עצמו את הגינה (שעשה על דעת עצמו) לצריכה שמשותפת.
אם אתה לא מבין שזה לא בסדר ולא חוקי אז אני מקווה ששאר הגולשים יבינו זאת.

4. הערתי על כך שאתה לקחת את הדיון עם רונשטיין למחוזות המקרה שלך ודנת מהמקרה שלך על המקרה הזה ומתוך כך קבעת שיש כאן צרות עין של הועד.
לאור הנתונים שריכזתי כאן אתה לא יכול לטעון שיש צרות עין של הועד. [הבהרה לוגית: אני לא אומר שאין אלא שלפי הנתונים כפי שהם לפנינו אין לך אפשרות לטעון לצרות עין אלא על פי הדימיון שלך שמשלים את הארוע ללא כל בסיס עובדתי!!].

5. בוודאי שאתה צודק שצריך לשמוע את שני הצדדים לפני ששופטים. אך אנו לא שופטים אלא רק מיעצים ובדר"כ לא מגיעים לפנינו שני הצדדים לכן אנו עונים לפי הנתונים המוצגים לנו. יחד עם זאת, ניתוח טוב של המקרים מאפשר בדר"כ להבין גם מה עומד בצד השני. צריך בשביל זה קצת עומק. בהחלט.
אם כאן השואל טוען ש:
– הדייר בנה את הגינה על דעת עצמו,
– רק הוא מגיע אליה (ולא בגלל שהדייר חסם את הדרך לגינה)
– ורק הוא יכול לראות אותה (טופוגרפיה כנ"ל)
– וגם הוא טוען שהדייר עשה דין לעצמו חיבר את ההשקיה של הגינה שעל דעת עצמו למונה המשותף,
הרי שתבין שהדייר לא יכול לעמוד מולנו ולהגיד שעשה את כל זה על פי החלטת אסיפת הדיירים כנדרש על פי החוק.
הוא יכול לנמק כל מיני נימוקים אך לא שקיבל את רשות כלל הדיירים לעשות ברכוש המשותף כרצונו כנדרש על פי החוק.

קצת עומק. לא הרבה.

אין צורך לחשוב הרבה.פשוט, לא ייתכן שאין כל גישה לדיירים למעט אותו דייר אם אכן מדובר בשטח משותף השייך לבניין. הרי ברור לקבלן שבנה את הבניין שאם השטח שייך לבניין הוא חייב להשאיר גישה לדיירים על מנת לפחות לנקות אותו אם לא להשתמש בו. ואם אמנם אין גישה לאף דייר למעט אותו דייר(מה שאכן לא ניראה לי) סביר להניח שהשטח המדובר מוצמד לאותו דייר(מה שגם לא ניראה לי, אם הוא התחבר לשעון של כלל הדיירים). מכאן מסקנה הגיונית, השטח הינו משותף וישנה גישה(אולי לא הכי נוחה) לשאר הדיירים. אם כך, נישארו שאר הנקודות שהעליתי קודם, ועל כן ניראה לי שכן,ייתכן מאוד(הישתפרתי בניסוחי) שישנה כאן רק צרות עין ורישעות לשמה שבאו בעקבות סיכסוך שכנים על נושא אחר לחלוטין.

אינו עולה בקנה אחד עם נתוני השאלה כפי שהוצגו.
לי לעומת זאת לא נראה סביר שתשנה את נתוני השאלה לפי מה שלך נראה הגיוני ותתווכח על סמך הנתונים ה"מתוקנים".
נתקלנו כאן בפורום בלא מעט מקרים של מצבים לא סבירים שכן מתקיימים בפועל והם למעשה הגורם העיקרי שבגללו עלתה השאלה.
קבלנים כן עושים לעיתים דברים לא סבירים, ובמקרה שמדובר בטופוגרפיה "חיפאית" הסבירות למקרים כאלה עולה.

חבל שהשואל המקורי לא ענה על השאלות. זה היה בהחלט יכול לעזור לכולם להבין במה בדיוק מדובר.בכל אופן אני משוכנע שהוא קיבל מענה לבעייתו.תודה, תודה לרונשטיין ולצפוסר.