גג בטאבו בבית משותף

רכשתי דירה בקומה שניה בבית דו קומתי, מחצית מהגג שייך לי ומחצית לשכן מולי, השכן ליידי בנה על הגג ואני עדיין לא.
הגג חולק חצי-חצי וצמוד לכל דירה בטאבו. על הגג שלי יש דוד שמש של הכן מקומה א´, בעקבות נזילה בדוד הוחלף הדוד שלו אך נגרם לי נזק בעת החלפת הדוד לזפת ולכן חדרו מים רבים לדירתי בעת הגשם. האם אני יכול לדרוש ממנו להסיר את הדוד משיטחי הפרטי. (לפי הרשום בטאבו אין שטח משותף על הגג).

אתה רשאי לעשות בו כל מה שאתה עושה בסלון דירתך.
אם אתה לא רוצה את הדוד על הגג הפרטי שלך, תודיע לשכן שיסיר אותו ללא דיחוי.
אתה לא צריך לתת לאף אחד הסבר מדוע אתה רוצה שהדוד יוסר.

בהצלחה.

………………………………………………………………………………………………………………………

תודה רבה על תשובתך המהירה, אבל רציתי להיות בטוח בנושא כי אותו דייר לא יהיה מוכן להסיר את הדוד מהגג שלי, האם אני צריך להמתין עד שאני יבנה על הגג שלי חדר ואז אני אצטרך להזיז לו את הדוד על גג החדר החדש? או שגם אז הגג שעל החדר הוא הגג הפרטי שלי?
תודה לך

התשובה בדרך כלל נמצאת ברישומי הטאבו.
אם נרשם תקנון מוסכם בטבו, יתכן שיש בו סעיף לגבי בעלות על הגג של תוספת הבניה. אם לא רשום כלום, הגג של תוספת הבניה הוא רכוש משותף.
אינך צריך להמתין לבניה על הגג. זכותך לדרוש את הסרת הדוד מיד וללא קשר לבניה.
אם אתה מעדיף להמתין לגמר הבניה, זו זכותך אבל לא חובתך.
בכל מקרה, לא אתה צריך להזיז (או להסיר) את הדוד, אלא בעל הדוד עצמו.

בהצלחה.

……………………………………………………………………………………………………………………….

תודה על תשובתך המקצועית והמהירה, מעיון בשאלות ובתשובות בפורום אין לי ספק שמדובר בפורום מקצועי ביותר.
לא ידעתי שיש כזה דבר תקנון מוסכם בטאבו, מה שאני יודע זה שבהתאם לרישומי הטאבו, הגג חולק ל 2 חלקים שווים. החלק שלי והחלק של הדייר הנוסף בקומה. הוא כבר בנה בצד שלו ואני עדיין לא בניתי. מה שברור שנשאר חלק שהוא שלי שהוא מחצית משטח הגג כולו. בכל מקרה כנראה שבגלל שלא בניתי עדיין, שטח הגג שלי הפך לבלאגן של הבניין, גם הדוד של השכן מונח עליו וגם הותקנה עליו צלחת לוין (של YES) ללא אישור שלי וללא אישור של הדייר הקודם (שממנו רכשתי את הדירה), בעקבות הנזילות לאחר הגשמים עליתי לגג ונדהמתי. אין לי אפשרות כלל לזפת את הגג כי צלחת הלוין מונחת על הגג ללא מתקן (מחוברת ישירות לרצפת הגג) וגם כל הקופסאות והכבלים עוברים על הגג, כמו כן המתקן של דוד השכן רעוע ובחלקו קרס, (כולל נזילות מהקולטים). חברת הלוין לא מוכנה להזיז את הצלחת היא טוענת שמישהו נתן לה אישור להתקין שם ואם אני רוצה להזיזה אז הם יחייבו אותי בסכום של 300 ש"ח. האם אני יכול להורות להם לפנות את הצלחת מהגג שלי? אני חייב לזפת את הגג ואין לי אפשרות לעשות זאת. תודה!

ולכן, אתה יכול לעשות שם כמנהג בעלים, ולדרוש במפגיע מכל מי שהניח משהו על הגג הפרטי שלך ללא רשותך – לפנותו באופן מידי.

אתה רשאי לדרוש מחברת הלוין לסלק מהגג באופן מידי את אנטנת הצלחת שהוצבה שם ללא רשותך,
לא נראה לי שיש בסיס לטענה שאתה תחויב ב-300 ש"ח על ההזזה של האנטנה.
תודיע להם שאתה תתבע מהם דמי שימוש על שעשו שימוש בגג שלך ללא רשותך.

……………………………………………………………………………………………………………………….

סליחה על המשך שאלותי בנושא, אבל ביקשו ממני לחדד מספר פרטים שאולי הם משנים את תשובתך.הבית שרכשתי (כולל גג מוצמד בטאבו) היה בעבר עם גג משותף, עוד לפני שרכשתי את הבית הרכוש המשותף חולק כך שהדירות בקומה ב´ קיבלו כל אחת מחצית מהגג והדירות בקומה א´ קיבלו שטחים בלובי הכניסה.הכל נרשם בטאבו (יש בעיות אחרות אבל את זה נשאיר לפעם אחרת) הגג שלי הוא החלק היחיד שלא נבנה לאחר חלוקת השטחים המשותפים, ולפיכך נשאר הדוד של השכן מקומה א´ על הגג שלי. אני רכשתי את הנכס שלי לפני שלוש שנים כאשר הדוד שלו על הגג שלי, ז"א המוכר שממנו קניתי את הדירה לא ביקש ממנו להסיר מעולם את הדוד (כי הוא לא ניצל את זכותו לבנות), האם זה משנה את המצב? האם אני יכול לדרוש ממנו הסרת הדוד למרות שכך רכשתי את הנכס?
תודה רבה!

זה בהחלט יכול לשנות את זכויותיך.
ראשית, אתה צריך לבדוק אם נרשם תקנון מוסכם בטאבו.
אם נרשם, צריך לצלם אותו, ולבדוק מה הזכויות שנקבעו בו לגבי הגג.
אם מדובר בגג שהיה בעבר רכוש משותף, וכיום הוא מוצמד לדירתך,
אז יכול להיות שבעבר היתה הסכמה כללית שהדוד יהיה על הגג, וזה נרשם בתקנון המוסכם,
או שאם תיבנה בניה חדשה על הגג המוצמד, יועבר הדוד לגג של תוספת הבניה.
יתכן, שלא היתה הסכמה כללי, אבל ניתנה הסכמה ספציפית
ע"י מי שמכר לך את הדירה, ואתה לכן מחויב לאותה הסכמה.
צריך גם לקרוא היטב את חוזה רכישת הדירה שלך, ולראות
מה כתוב בו לעניין הרכוש המוצמד והזכויות בו.

הדרך הפשוטה לברר זאת, היא כמובן ע"י בדיקת מסמכי הטאבו,
אבל אתה גם יכול לפנות לשכן בדרישה להסרת הדוד, ולראות מה תהיה תשובתו.
אתה יכול לטעון בפניו שתחזוקת הגג ותיקונו מחייבים הסרת הדוד,
ושקיומו שם גורם לנזק מואץ בגג ולהוצאות תחזוקה נוספות ותכופות.

בהצלחה.

………………………………………………………………………………………………………………………..

תודה על התשובה המהירה, האם כוונתך ל"תקנון בטאבו" לתקנון הבית המשותף הנמצא אצל רשם הבתים המשותפים?
כי לי יש העתק חתום מהסכם הדיירים לעניין חלוקת הרכוש המשותף ובו לא מאוזכר עניין הדודים אלא שכל צד רשאי לעשות בחלקים שהוצמדו לו כראות עיניו. גם בחוזה הדירה שרכשתי לא נאמר דבר על כך שניתנו הרשאות או זכויות לאחרים, להיפך. לדעתי הבנות או הסכמות בעל פה גם אם היו אינן תקפות במקרקעין , נכון?
בכל אופן תודה רבה רבה על היחס המקצועי.

הדרך הנאותה להצמדת הגג היא ע"י רישום תקנון מוסכם בטאבו.
לבית המשותף שלכם יש תיק של הבית המשותף – בטאבו.
בתיק הזה מצוי (בין היתר): התשריט, התקנון המוסכם שעל פיו הוצמדו ההצמדות לדירות (אם אכן נעשה), הצו לרישום הבית המשותף, ועוד מסמכים אחרים.

התקנון המוסכם (אם נעשה) אמור להיות בתיק של הבית המשותף – בטאבו (לישכת רישום המקרקעין).

דוגמא של תקנון מוסכם, אתה יכול לראות בקישור הבא: –

הסכם שנחתם בין הדיירים, תקף אך ורק לגבי הדיירים שחתמו עליו (תוקף אישי)
אבל לא לגבי בעלי דירות חדשים שקנו לאחר מכן את דירתם.
תקנון מוסכם שנרשם בטאבו תקף גם לגבי בעלי דירות חדשים (תוקף חפצי), כלומר, ההצמדה היא לדירה ולא לבעל הדירה.
כפי שנקבע בסעיף 62(ג) לחוק המקרקעין: –

"(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן. "

לחוק המקרקעין, בקישור הבא: –

"נרשמו" – בסעיף 62(ג) – הכוונה – נרשמו בטאבו.

לעניין הבנות והסכמות בעל-פה:
חובת הכתב, קשורה רק ל-"עיסקה" במקרקעין על פי הקבוע בסעיף 8 לחוק המקרקעין: –

"התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב."

כאן לא מדובר ב-"עיסקה", אלא בהיתר שימוש (אם בכלל ניתן). ואין מניעה שהיתר כזה ינתן בעל-פה,
אלא שקשה למקבל ההיתר להוכיח לאחר מכן שהוא אכן ניתן לו.

בכל מקרה, ההסכם שבידך צריך לשמש – בשלב ראשון – בסיס
לדרישתך מהשכן להסרת הדוד ו/או כל דבר אחר שעל הגג.
אתה לא מציין אם הוא מסרב, ואם כן, מה הסיבה לסרוב?

תצליח.

……………………………………………………………………………………………………………………………….

שוב תודה על התשובות המקצועיות, תרשה לי לשאול שוב לאחר שבדקתי במסמכים, כי הנושא קצת יותר מורכב ממה שחשבתי. בטאבו שהוצאתי כתוב בסעיף הצמדות גג בשטח השווה בדיוק למחצית מכל שטח הגג. בסעיף הרכוש המשותף כתוב תקנון מוסכם אבל ישנה הפניה לשטר תיקון , שטר התיקון אשר מספרו זהה למספר הרשום כשטר תיקון בטאבו אומר "שינוי הוראות תקנון מוסכם בהתאם לסעיפים 62 ו 63 .." שם כתוב מה מוציאים מהרכוש המשותף ומצמידים לדירות. אבל בסוף כתוב משהוא שאני לא ממש מבין " החלקים ברכוש המשותף המופיעים בצו רישום הבית המשותף ישארו בעינם גם בצו תיקון צו רישום הבית המשותף" האם הכוונה ששאר השטחים המשותפים מעבר למה שהוצמד? כמו כן מצורף תשריט של כל הבניין כאשר יש גם תשריט לגג והוא מחולק חצי חצי ללא השארת שטחים משותפים. האם זה אומר שכל הגג שלי? תודה רבה לך.

חזרנו אל התקנון המוסכם.
אני מקווה שאתה צילמת את התקנון המוסכם שנמצא בתיק של הבית המשותף בטאבו.
בתקנון המוסכם כתוב בדיוק מה מוצמד, וכנראה גם תוך הפניה אל התשריט המצורף.
מה שכתוב בתקנון המוסכם ובתיקון שלו (אם אכן קיים) זה מה שקובע.
ממה שאתה מצטט, יתכן שאכן החלוקה נעשתה ע"י הצמדת 50% של הגג לדירתך ו- 50% לדירת השכן, כך שאין בגג שום חלק שהוא רכוש משותף.
אני אומר את זה בתור השערה, כי צריך לקרוא היטב את כל המסמכים של הטאבו, ובעיקר את התקנון המוסכם, ולבדוק גם על פי התשריט את החלוקה המדויקת, ואת כל שאר הזכויות הקבועות בתקנון המוסכם.

באשר להערה בשטר התיקון לגבי החלקים ברכוש המשותף המופיעים בצו רישום הבית המשותף, אני לא יכול לומר שאני הבנתי באופן מוחלט את הנאמר שם. אבל יתכן שהפירוש שלך הוא נכון, כלומר, תיקון הצו לרישום הבית המשותף – המקורי – תוקן באותו שטר-תיקון ע"י הוצאת הגג (בלבד) מהרכוש המשותף והשארת כל השטח הנותר ללא שינוי כפי שאותו שטח נותר מפורט בצו המקורי לרישום הבית המשותף.

בדרך כלל אני מצליח למצוא בטאבו עצמו מישהו שיכול לתת תשובה מוסמכת לרישומים שלהם. אולי שווה לקפוץ אליהם עוד פעם ולשאול.

בהצלחה.

………………………………………………………………………………………………………………………..

שוב אתחיל בהמון תודה, עזרת לי מאוד. מצאתי התקנון המוסכם שהוא לא אומר הרבה, הוא מתאר איזה חניות הוצמדו לדירות עוד נאמר כי "בכל מקרה של סתירה בין הוראות תקנון זה לבין התקנון המצוי, הוראות תקנון זה תקבענה" וזהו פחות או יותר , אין שום איזכור למה יעשה על הגג ולכן כפי שתיראתי בשאלותי לפני כן, כמה שנים יותר מאוחר הוצאו חלקים נוספים מהרכוש המשותף, הגג חולק בדיוק חצי חצי (זאת גם ע"פ התשריט), לכן נראה שגם מה שיבנה על הגג הוא שטחו הפרטי של בעל הגג. מה אתה חושב?
תודה

הבניה עצמה תהיה רכושך הפרטי. הגג של תוספת הבניה – יהיה רכוש משותף.
אתה כמובן צריך לבדוק שיש אחוזי-בניה לבניין, שמתוכם תוכל לנצל לצורך הבניה שלך על הגג.
ואל תשכח שצריך לקבל היתר בניה מהרשות המקומית לכל תוספת בניה.

בהצלחה.

…………………………………………………………………………………