בקשה לאיתן – פסק דין "ברטה רוס"

שלום איתן
אודה לך מאוד אם תוכל לשלוח לי את פסק הדין המדובר.
ראיתי אותו בהתכתבות קודמת שלך עם וורונה ואשמח לקבל אותו. גם אני מנהל תביעה מול הדיירים (כבר התחילו לחצים להסיר את התביעה).
תודה
שלמה

בבית-המשפט המחוזי בירושלים

בפני השופט פרופ´ י´ בזק

ע"א (י – ם) 179/84

המערערת: ליקה ברטה רוס

נגד

המשיבים:
1. נציגות הבית המשותף מרחוב לייב יפה 1 ו-27 דיירים
2. חפציבה חברה לבנין ועבודות פיתוח בע"מ

מקרקעין – בית משותף – ביצוע תיקונים בגג שהוא רכוש משותף – ליקויים בגג הגורמים לנזקים באחת הדירות – חובת נציגות הבית לתקן את הגג – ביצוע תיקון הגג ע"י בעל הדירה הנפגע – זכותו לתבוע השבת הוצאותיו מהנציגות. ליקויים בגג המשותף של הבית גרמו לרטיבות בתיקרת דירתה של המערערת. היא פנתה לנציגות הבית בדרישה כי זו תדאג לביצוע התיקונים הנחוצים, אך נענתה בשלילה, בלית ברירה – ביצעה את התיקונים בעצמה, ותבעה מהנציגות את החזר ההוצאות שהיו לה בתיקון. המפקח על רישום המקרקעין דחה את התביעה.
בית-המשפט קיבל את הערעור ופסק:
1. א. מהסעיף 69 לחוק המקרקעין [2] ו3- (א) לתקנון המצוי, עולה כי הדרך הנכונה בה על דייר ללכת היא פנייה לנציגות בדרישה שיתוקנו הפגמים.
ב. אם מסרבת הנציגות שלא בצדק לבצע את התיקונים הדרך המקובלת והנכונה היא לפנות אל בית המשפט בתביעה לאכוף על הנציגות לבצע את חובתה.
ג. גם מבחינת הדייר זוהי הפרוצדורה המועדפת מאחר שבדרך זו מבטיח עצמו הדייר מפני האפשרות שלאחר שיוציא ממון רב על תיקונים, יחליט בית המשפט, מטעם זה או אחר, כי לא ניתן להחזיר לו את הוצאותיו, או שלא מגיע לו החזר כל הסכום, אלא חלקו בלבד.
2. א. סעיף 3 לתקנון המצוי מטיל חובה על הנציגות לטובת בעל דירה. בעל דירה המתקן בעצמו ליקוי ברכוש המשותף איננו בבחינת זר מתערב על דין לא לו, אלא מי שפועל למימוש זכות שהוקנתה לו על פי החוק, והוא יהיה זכאי להחזר הוצאותיו מהנציגות, מכוח סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט [3].
ב. דייר המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף ומבקש אח"כ החזר הוצאותיו, הוא בגדר "המוציא מחברו", ועליו נטל הראיה והוא יהא חייב להוכיח שהיה פגם ברכוש המשותף, וכן שההוצאות שהוציא היו סבירות בנסיבות הענין וכי התיקון שנעשה היה מחוייב המציאות ובוצע ברמה נאותה.
אזכורים: פסקי-דין של בית-המשפט העליון:
[1] ע"א 549/73 וינטרס נ´ זמורה, פ"ד כח(1) 645, 649. חקיקה ישראלית:
[2] חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ס´ 31, 56, 61, 64, 65, 69.
[3] חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979, ס´ 1, 2, 5, 6.
[4] חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, ס´ 68(ג).
[5] חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1973, ס´ 7. ספרות משפטית:
[6] ג´ טדסקי, "היבטים לעשיית עושר" משפטים יא (תשמ"א) 385, 839.
[7] ד´ פרידמן, עשיית עושר ולא במשפט (בורסי – פרץ, תשמ"ב) עמ´ 58, 93.

טענו: למערערת: עו"ד ד´ אלון

למשיבים 1: עו"ד יוסף אלון
למשיבה 2: עו"ד רפי כרמל

פסק-דין

1. זהו ערעור שנושאו תיקונים בגג הבית המשותף שביצעה המערערת על דעת עצמה. העובדות נשוא הערעור, כפי שהובאו בפירוט בהחלטתו המנומקת של המפקח המלומד על רישום מקרקעין (7/82) הן כדלקמן: המערערת היתה בעלת דירה בבית שברחוב לייב יפה מס´ 1. בדירת המערערת היו כתמי רטיבות והיא פנתה ביום 16.7.81 לנציגות הבית המשותף (להלן הנציגות) וביקשה להזמין חוות-דעת מומחה-מהנדס, שיבדוק את גג הבית ויקבע מה התיקון שצריך להעשות על מנת להביא את הגג שהוא רכוש משותף למצב תקין. זאת לאחר שתיקונים שנעשו ע"י הנציגות במשך השנים לא פתרו את בעיית הדליפה בדירתה, המערערת אף תבעה כי המלצת המהנדס תבוצע לאלתר, על חשבון כלל דיירי הבית, כל אחד לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. כן תבעה המערערת כי התיקון יסתיים בתוך חודש ומחצה, ולא יאוחר מיום 30.8.81, זאת כדי שבחורף 1981 לא תסבול המערערת רטיבות בדירתה כפי שסבלה בשנים קודמות. לאחר שבוע ימים, ב23.7.81- השיבה הנציגות למערערת כי היא מסרבת להשתתף בהוצאות התיקונים. בעבר אכן השתתפה הנציגות בעלות הכספית של נסיונות פתרון בעיית הרטיבות, ואולם כעת הודיעה כי היא מסרבת לכך, משום שהבעיה נובעת לדעתה מליקויי בנייה והיה על המערערת לתבוע מהקבלן תקונים בתוך תקופת האחריות. אין ספק, כי נימוק זה שהעלתה הנציגות לא היה בו כל טעם שכן לא מדובר בליקוי בדירה ספציפית אלא בליקוי בגג הבית שהוא חלק מהרכוש המשותף. מי שהיה צריך לתבוע תיקון הפגם, הרי זו הנציגות והיא הנושאת באחריות לכך ולא הדיירת שהמים נוטפים לדירתה. לאור התנגדות הנציגות ולאור הסכנה כי גם בחורף ההולך ומתקרב היא תסבול מדליפת מי גשמים לדירתה, החליטה המערערת לפעול בעצמה לתיקון הליקוי בגג. המערערת פנתה למהנדס א. גוטסמן וביקשה ממנו חוות-דעת בקשר לסיבת הדליפה והדרך לתיקונה. המומחה המליץ על התיקונים הדרושים אע"פ שלא ראה רטיבות בזמן שהיה בדירה. המומחה קבע כי הרטיבות חודרת לדירה מתחת, או בקרבת מקום, לקיר מסתור שהוקם מסביב למיכלי המים שעל הגג וסביר להניח כי אין בידוד בין קיר המסתור לתיקרה וכשנספג הקיר במי גשמים חודרת הרטיבות דרך תיקרת הבטון לחדרים. כמו"כ ניתן לראות כתם רטיבות מתחת למיכל אגירה נוזל. הרטיבות חודרת כתוצאה משיפועי אספלט שאינם נכונים והמים עומדים ואינם מתאדים כי הדוד מונע חדירה של קרני שמש ומפריע לאיוורור. כפתרון הציע המומחה להרוס קיר המסתור, לפחות בתחום דירת התובעת, ולבנותו מחדש על רגליות כך שבין תחתית הקיר לבין האספלט ישאר חרץ של 20 ס"מ ולא יהא מגע בין הקיר לגג, כמו"כ יש לתקן השיפועים מתחת למיכלי המים לדעת המומחה. החריץ שמתחת לקיר שיוקם יעזור להורדת המים וסידור השיפועים.

2. ביום 26.8.81 כונסה אסיפת בעלי הדירות בבית המשותף והמערערת הציגה בקשתה ואת דו"ח המומחה. האסיפה החליטה להמתין 3 שבועות בהחלטתה, לשם קיום פגישה והתיעצות עם היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור, שעמד לחזור משרות מילואים, ונקבעה פגישה עמו ב15.9.81-. המערערת סרבה לקבל את החלטת האסיפה ודרשה כי תוך 72 שעות תסכים הנציגות לביצוע התיקונים. כאשר דרישתה זו לא נתקבלה פנתה המערערת למספר קבלנים וביקשה מהם הצעות מחיר לביצוע העבודה. ביום 21.9.81 (משמע, שבוע לאחר המועד של הפגישה המתוכננת עם היוהמ"ש הנ"ל שתוצאותיה לא הובאו לידיעת המערערת ולא ברור מהעובדות שלפנינו אם בכלל נתקיימה) החל הקבלן, שהגיש את ההצעה הזולה ביותר, בביצוע העבודות על גג הבית המשותף. בו ביום ביקשו שני דיירים (אחד חבר הנציגות), בשם הועד מאת התובעת להפסיק את העבודות, ואולם התובעת לא הסכימה לכך. ביום 6.12.81 נסתיימו עבודות התיקונים בגג ונתקבלה גם תעודת אחריות מהקבלן. הוצאות המערערת היו לטענתה 47,198.65 שקל. מסכום זה מגיע לה לטענתה החזר בסך של 45,184.84 שקלים (לאחר ניכוי חלקה בהוצאה לפי חלקיה ברכוש המשותף) כשהסכום צריך להיות צמוד ונושא ריבית. לאחר מכן מכרה המערערת את דירתה לאחר לפי הסכם מכר מיום 11.3.82 ועזבה את דירתה ב30.5.82-.

3. הבעייה המשפטית שבמחלוקת היא האם רשאי בעל דירה בבית משותף לעשות בעצמו תיקונים ברכוש המשותף, תיקונים שאי עשייתם פוגעים בדירתו, וזאת לאחר שהודיע לנציגות ולבעלי דירות אחרים על הצורך בתיקונים ואלו נמנעו מעשייתם תוך הזמן שקצב להם, והאם זכאי אותו בעל דירה להחזר הוצאותיו בגין אותו תיקון ברכוש המשותף, או שמא אין בעל דירה רשאי לעשות תיקונים כאלה ברכוש המשותף, ואם ביצעם, לא יהא זכאי להחזר הוצאותיו. הסעיפים הרלבנטיים בחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- [2] הם כדלקמן:

סעיף 65:

"לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף, הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון."

סעיף 69:

"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה או לניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות."

ההוראה החשובה לעניננו היא הוראת ס´ 3(א) לתקנון המצוי, תקנון זה חל בענייננו מכח ס´ 64 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 [2] שכן אין בבית נשוא הערעור תקנון אחר, וזה לשונו של סעיף 3(א) לתקנון:

"בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה".

מסעיפים אלה עולה כי הדרך הנכונה בה על דייר ללכת היא פנייה לנציגות בדרישה שיתוקנו הפגמים. ומה אם מסרבת הנציגות שלא בצדק לבצע את התיקונים? הדרך המקובלת והנכונה היא לפנות אל ביהמ"ש בתביעה לאכוף על הנציגות לבצע את חובתה. גם מבחינת הדייר זוהי הפרוצדורה המועדפת מאחר שבדרך זו מבטיח עצמו הדייר מפני האפשרות שלאחר שיוציא ממון רב על תיקונים, יחליט ביהמ"ש מטעם זה או אחר כי לא ניתן להחזיר לו את הוצאותיו, או שלא מגיע לו החזר כל הסכום אלא חלקו בלבד, ואילו אם יפנה תחילה לביהמ"ש, ואם תביעתו צודקת. תחוייב הנציגות לתקן על חשבונה את הטעון תיקון, ובעל הדירה לא יצטרך להשקיע כספו בתיקונים ולהמתין עד שביהמ"ש יחייב את הנציגות להחזיר לו את כספו. השאלה בענייננו היא מה הדין אם לא פעל הדייר בדרך זו אלא פעל כפי שפעלה המערערת בענייננו כלומר לאחר שדרישתה לתיקון הפגם לא נענתה, תיקנה הדיירת את הפגם בעצמה וכעת היא דורשת החזר הוצאותיה, על כך השיב המפקח בפסק-דינו כדלקמן:

"לשון הסעיף אינה מתישבת עם הפירוש המאפשר ביצוע התיקונים של הרכוש המשותף על ידי בעל דירה וכל זאת מאחר והסעיף אומר: "בעל דירה רשאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף וכו´",

כלומר, בעל הדירה הנפגע רשאי לדרוש מהנציגות שהיא תבצע ואין הכתוב מאפשר לבעל הדירה לבצע בעצמו והיה ובאם הנציגות לא תבצע, פתוחה בפני בעל הדירה הפניה לערכאה המתאימה שתחייב הנציגות בביצוע התיקון באם תמצא לנכון." ב"כ המשיבים ביקש להוסיף על נימוקיו של המפקח וטען כי המחוקק, ברצונו לאפשר עשיית דין עצמית, מציין זאת מפורשות. כך למשל נקבע בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב, בס´ 68(ג) [4] כי באם לא ביצע בעל הבית את התיקונים שהוא חייב לעשותם בדירה, רשאי הדייר לעשותם ובלבד שהודיע על כך לבעל הבית מראש ובכתב ונתן בהודעה זמן סביר לעשיית התיקונים. וראה גם ס´ 31 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 [2] (אשר אינו חל לגבי בתים משותפים) – ראה ס´ 56 לחוק המקרקעין [2], ואולם ראה ע"א 549/73 וינטרס נ´ זמורה [1], בעמ´ 649, שם נקבע כי סעיף 31(א) שאינו חל על בתים משותפים יכול לשמש מורה דרך למה שמתקבל על הדעת בבתים משותפים בעניינים דומים (שלא הוסדרו במפורש בחוק או על פיו) וסעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. סעיף 3(א) בתקנון המצוי קובע, כאמור לעיל, כי בעל דירה רשאי לדרוש מאת הנציגות כי תבצע כל תיקון שאי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. ואולם ברור הדבר כי אין לפרש סעיף זה פירוש מילולי דווקני ולומר כי הסעיף מרשה לדייר "לדרוש" ותו לא. שאם תאמר כך תוכל הנציגות לטעון כי הסעיף מתיר לדייר לדרוש אך אינו מחייב את הנציגות לפעול לפי דרישה זאת. ברור לכל כי המשמעות ההגיונית של סעיף 3 היא כי הנציגות חייבת לתקן תיקונים כנ"ל לפי דרישת בעל דירה. נמצא, כי סעיף 3 מטיל חובה על הנציגות לטובת בעל דירה. בעל דירה המתקן במקרים כאלה את הליקוי בעצמו איננו בחינת זר מתעבר על דין לא לו, אלא מי שפועל למימוש זכות שהוקנתה לו על פי החוק.

4. אין מחלוקת בין הצדדים, שהתיקון נעשה ברכוש המשותף. לכאורה נראה כי אילו הביאה המערערת עניינה בפני הערכאה השיפוטית קודם לביצוע התקון. היה ביהמ"ש מחיי את הנציגות לבצע את התיקון על חשבונה, או שהיה מתיר לתובעת לתקן את הגג והיה מחייב את הנציגות להחזיר לתובעת את סכומי התיקון. אם יבוצע התיקון על ידה באישור ביהמ"ש. האם רק משום שהמערערת הביאה את עניינה בפני הערכאה השיפוטית לאחר גמר התיקון יש לדחות את תביעתה? אכן דייר המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף, ומבקש אח"כ החזר הוצאותיו, הוא בגדר "המוציא מחברו" ועליו נטל הראיה והוא יהא חייב להוכיח:
שהיה פגם ברכוש המשותף,
וכן שההוצאות שהוציא היו סבירות בנסיבות הענין
וכי התיקון שנעשה היה מחוייב המציאות
ובוצע ברמה נאותה,
והיה אם ימצא ביהמ"ש שלא היתה הצדקה לדייר למהר ולעשות את התיקון על דעת עצמו, יחייב אולי ביהמ"ש את הדייר בהוצאות המשפט ורשאי יהיה ביהמ"ש (מכוח ס´ 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט [3]) לפטור את הנציגות מחובת ההשבה, כולה או מקצתה, אם ראה נסיבות העושות את ההשבה בלתי צודקת, אך האם די בעצם העובדה שהדייר עשה את התיקונים על דעת עצמו כדי לשלול ממנו לחלוטין את הזכות לתבוע השבת הוצאותיו במקרים הראויים לכך?

5. ניתן לקבוע כי בענייננו קיימת חובת השבה מכח חוק עשיית עושר ולא במשפט. תשל"ט-1979 [3]. ס´ 1(א) לחוק קובע: "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן – המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכייה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שווייה." המפקח בפסק דינו נשוא ערעור זה קובע כי "….בנסיבות, ומאחר ובכל זאת יצאו הנתבעים כולם נשכרים מהעובודות שביצעה התובעת…" יוצא מדבריו אלו שאין ספק כי בענייננו נוצרת זכיה לנציגות ולדיירים וכן נוצר חסרון כיס למזכה היא המערערת. (ראה גם דברי פרופ´ ג´ טדסקי במאמרו: "היבטים לעשיית עושר" [6] בעמ´ 389: "מכל שכן קיימת הזכיה כשהוציא המזכה הוצאות בקשר לנכס משותף לו ולאחרים או הגן באופן אחר על אינטרסים משותפים לו ולזולת…."). טוען ב"כ המשיבים כי הוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט לא חלות בענייננו לאור הוראת ס´ 6 לחוק [3]: סעיף 6(א): "הוראות חוק זה יחולו כשאין הוראות מיוחדות לענין הנדון ואין הסכם אחד בין הצדדים." התקנון המצוי, כך טוען ב"כ המשיבים, מהווה הסכם בין בעלי הדירות בבית המשותף בכל הקשור לניהולו של הבית ולהסדר זכויותיהם וחובותיהם של הדיירים בו (מכח ס´ 61 ו-64 לחוק המקרקעין [2]) ואין בו הוראה המתירה החזרת הוצאות הדייר. ואולם, כפי שכבר ציינתי לעיל, ס´ 3 לתקנון לא בא לשלול זכות השבה במקרה שהדייר ביצע בעצמו תיקונים נחוצים. התקנון שותק בעניין זה ועל כן יחולו הוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט.

6. טוען ב"כ המשיבים כי חוק עשיית עושר ולא במשפט, אינו חל בענייננו לאור הוראות ס´ 5 לחוק [3] שזו לשונו:

"5. (א) מי שעשה בתום לב ובסבירות פעולה לשמירה על חייו שלמות גופו, בריאותו כבודו או רכושו של אדם אחר, בלי שהיה חייב לכך כלפיו, והוציא או התחייב להוציא הוצאות בקשר לכך, חייב הזוכה לשפותו על הוצאותיו הסבירות, כולל חיוביו כלפי צד שלישי, ואם נגרמו למזכה עקב הפעולה נזקי רכוש, רשאי בית-המשפט לחייב את הזוכה בתשלום פיצויים למזכה, אם ראה שמן הצדק לעשות כן בנסיבות הענין. (ג) אין חובת שיפוי או פיצוי לפי סעיף זה על זוכה שהתנגד לפעולה או לשימוש בנכסים או לשיעור ההוצאות או שהיתה לו סיבה סבירה להתנגד להם, זולת אם הפעולה או השימוש בנכסים היו לשמירה על חייו, שלמות גופו או בריאותו". (הדגשים שלי).

טוען ב"כ המשיבים כי מאחר שהנציגות התנגדה לשיפוצים, לפני ובזמן ביצועם, חל ס´ 5(ג) כחריג לכל החוק ואין זכות השבה מכח החוק. אכן בהתקיים תנאי ס´ 5(ג) – יגבר האחרון על ס´ 1 לחוק בדיוק כפי שס´ 2 לחוק עשיית עושר יגבר על ס´ 5 לחוק (וראה ד. פרידמן, עשיית עושר ולא במשפט עמ´ 58 [7]). ואולם סעיף 5 עוסק בזכות להשבה של אדם הפועל לשמירה על ענינו של הזולת והוא אינו דן במקרה של אדם הפועל להצלת רכושו שלו (ואולם ראה פרידמן, בעמ´ 93 [7]). יוצא אם כן שחל הדין הכללי המחייב השבה את מי שזכה לטובת הנאה, שלא על פי זכות שבדין, מכח ס´ 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט. וכך למנוע מצב בו הנציגות והדיירים "מתעשרים" מההפסד שנגרם למערערת.

7. יש לזכור, כי במשך עשר שנים מאז רכישת הדירה, נעשו נסיונות חוזרים ונשנים לתקן את הליקוי שגרם לרטיבות בדירת המערערת. התיקונים בוצעו בחלקם גם ע"י הנציגות. הפעם סרבה הנציגות וטענה כי הבעייה נובעת מליקויי בנייה ועל המערערת היה לתבוע מהקבלן תיקונים בתוך תקופת האחריות. ואולם, כפי שכבר ציינתי לעיל, הגג הוא רכוש משותף של כל הדיירים והנציגות היא שהיתה צריכה לפנות לקבלן ולהתריע על הפגמים בבניה, בחודש יולי 81 פנתה המערערת אל הנציגות באמצעות עורך דינה, בתביעה לתיקון הפגמים. אך רק ב26.8.81- התכנסה אסיפת דיירי הבית להחליט בענין. ביקורת רבה משמיעים ב"כ המשיבים כלפי גישתה של המערערת שהציבה לאסיפה (לאחר החלטתה השלילית) אולטימטום להסכים לביצוע התיקונים תוך 72 שעות ולהתחיל בביצוע התיקונים לא יאוחר מיום 15.9.81. אף הפקח ציין בהחלטתו: "בקשת הנציגות ובעלי הדירות לחכות עד שהיועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור יחזור משירות המילואים נראית לי סבירה". הפגישה היתה צריכה להתקיים ב15.9.81-. כאמור לעיל לא קיבלה המערערת את דרישת הנציגות להמתין עד לאחר הפגישה ואולם למעשה היא המתינה, ועבודות התיקונים החלו רק ב21.9.81-. מבלי שמי מהדיירים פנה למערערת לדווח לה האם התקיימה פגישה כזו עם היועהמ"ש של האגודה לתרבות הדיור ומה תוצאותיה. נראה לי איפוא, כי אין פסול בדחיפות ביצוע התיקונים ע"י המערערת. המפקח קבע כי מקור הדחיפות לא היה הרטיבות החמורה אלא "כוונתה (של המערערת) למכור דירתה ´בראש שקט´ וללא פגם". יש לזכור כי התיקונים בגג נסתיימו רק ב6.12.81-. לא ניתן לאמר על המערערת כי במשך שנים קפאה על שמריה ולא דיווחה על הפגמים. בעיית הרטיבות עברה נסיונות תיקון נמשכים. באם רצתה המערערת לתקן את הפגמים סופית בקיץ 81, חייבת היתה לפעול בדחיפות מאחר והתיקונים אכן נסתיימו עם בא הסתיו. וגם אם המניע לדחיפות היה רצונה של המערערת למכור את דירתה אין זה מניע פסול, דירה רטובה היא מפגע חמור לדייר הגר בתוכה יהיה אשר יהיה. לסיכום: נראה לי שהמערערת זכאית להשבת הוצאותיה בגין התיקון שביצעה ברכוש המשותף.

8. הואיל ופסק-הדין של הערכאה הראשונה, לאור מסקנתה המשפטית לדחות התביעה, אינו מתייחס לסכום הנתבע, הריני מחזיר את התיק לדיון בפני המפקח על מנת שיקבע את שיעור הסכומים המגיעים למערערת מאת המשיבים, לפי הראיות שהובאו בפניו. על כן אני מקבל הערעור ומחייב המשיבים בתשלום הוצאות הערעור וההתדיינות בפני המפקח בשלב הקודם וכן בתשלום שכ"ט עו"ד בצרוף מע"מ בשתי הערכאות בסך כולל של 500,000 שקלים צמוד למדד החל מהיום.

ניתן היום, י"ד סיון תשל"ה3.6.1985-.

ע"א 84 / 179 ליקה ברטה רוס נ´ נציגות הבית המשותף מרחוב לייב יפה 1 ו 72 דיירים מה (3) 418