בעיית הרישוי של שיפוץ מבנה ישן הנוגד תכנית מתאר

לא מכבר רכשנו מגרש ובו בית דו קומתי כבן 70 שנה. במהלך השנים נוסף לבית חדר מקורה באזבסט בקומת הקרקע המשמש כמטבח וכן נסגרה בו מרפסת ונבנתה סככת אזבסט על הגג (הוראות התכנית מאפשרות בניית חדר על הגג ושולם היטל השבחה). לבית אין תיק-בניין בארכיון העירייה. לאזור בו נמצא הבית אין עדיין תוכנית מתאר חדשה, ועל כן חלות עליו הוראות תוכנית מתאר ישנה משנות ה-60 לפיהן חורגת תוספת הבנייה (המטבח בקומת הקרקע) מקו הבניין שנקבע. בכוונתינו לשפץ את הבניין שיפוץ פנימי ולהחליף את גגות האזבסט בגגות קלים אחרים ל(פי הנחיות העירייה), יש בדעתינו לשמר ולשחזר את חזות הבניין ולהשיבו למצבו המקורי.

האם יש צורך בבקשת היתר בניה או שמא היתר לשיפוץ? האם בתמורה להיתר השיפוץהבנייה תוכל הערייה לדרוש את הריסת החריגות מהוראות התכנית הנ"ל?

הנושא המועלה כאן הוא מורכב מכמה היבטים שיש להתייחס אליהם בנפרד: הצורך להגיש בקשה להיתר בנייה חלה חובה להגיש בקשה להיתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כי מדובר במקרה הנדון בביצוע שינויי קונסטרוקציה במבנה הבניין ולכן דרושה אחריות הנדסית של מהנדס או הנדסאי רשום, אשר יהיה אחראי על ביצוע השלד כלפיכם וגם כלפי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. ככלל, כל ביצוע של תקרה מבטון מזוין מצריך מעורבות מהנדס או הנדסאי ומעורבות זו חייבת להיות מתועדת גם בתיק הבנייה שבוועדה המקומית ולכלול גם הצהרת אחריות על יציבות הבניין וחישובים סטטיים.

הדיון הצפוי בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אמורה לדון ולאשר את הבקשה להיתר, כי אינכם משנים דבר בתכנון המבנה אלא רק משפרים ומשפצים. בנוסף, העובדה כי שולם בעבר היטל השבחה רק מוכיחה כי הבנייה של התוספות על גגות האסבסט נעשו בהתאם להיתר בר תוקף, וכבר אז היו חריגות בנייה שאושרו, שכן היטל השבחה נגבה כאשר ניתנת הקלה, כלומר, סטיה מתוכנית המתאר. ועוד, לא עליכם להוכיח כי היה היתר בנייה, אלא על הוועדה המקומית להוכיח כי לא היה היתר וכי הבנייה בוצעה ללא היתר אם זו היא סברתה, וגם במקרה כזה, יהא לוועדה קשה ואולי בלתי אפשרי להסביר את שתיקתה רבת השנים אל מול מבנה שהוא, כביכול, בלתי חוקי. לכן אי ההתאמה לתוכנית מתאר לא מהווה ראיה כי המבנה נבנה ללא היתר. סיכויי הריסה: הריסה מיזמת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ללא פעולה שלכם אינה נראית לי במצב רגיל [אלא לאור תכנון חדש, שממילא ביצועו כרוך בפיצויים לנפגעים]. לא מדובר כאן בהריסה עם הרשעה שכן לא עברתם עבירה.

מן הפסיקה: "… כאשר מדובר במבנה העומד שנים רבות באין מפריע, יש צורך בשיקולים כבדי משקל כדי להורסו [ראה ע"פ 224/91 פלאח נ' מ"י פס"מ תשנ"ב (3) 332, בעמ' 337…]" וכן יש להתחשב: – בהשקעות בעל המבנה בשיפוצו, במיוחד אם לא הוא עצמו עבר את העבירה של בנייתו בניגוד לחוק. – באפשרות שהריסת המבנה תקפח את פרנסת בעליו או תשלול ממנו מקום מגורים. – חוזקו ויציבותו של המבנה. – שמא הבקשה למתן צו הריסה נובעת משיקולים זרים ועוד. לפיכך אין סיכוי סביר במקרה זה להריסה ביזמת הרשויות. ה

תניית מתן ההיתר בביצוע ההריסה: בעת הגשת בקשה להיתר בניה, לגבי דירה שמבצעים בה שינויים, חובה על מבקש ההיתר להציג בפני הוועדה המקומית לתכנון ולבניה את הדירה על כל חלקיה, לרבות השינויים שבוצעו בה בעבר, בין אם אושרו ובין אם לא. הוועדה המקומית, בבואה לבדוק ולאשר את התכניות, תאשר אותן על פי הכללים הבאים: א) יאושרו כל חלקי התכניות אשר ניתן לאשרם על פי הדין התקף בעת הגשת התכניות. ב) יאושרו מחדש כל חלקי התכניות שכבר אושרו בעבר כדין. בעיית הרישוי של שיפוץ מבנה ישן הבנוי בניגוד לתוכנית מתאר מאידך, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה לא תאשר שום תוספת או שינוי בבנייה, בחלק הבנייה אשר בו קיום בקשת ההיתר הוא בלתי חוקי (לא מתאים לתכנית המתאר), גם אם בעבר חלק זה של המבנה אושר כדין: אמנם לא יהא דינו להיהרס, אך וודאי שלא תאושר בו שום פעולת בניה או שימוש חדשים.

כל זאת עולה מערר 294/03 אמנון גונן נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה,  וזאת כפי שהוחלט על ידי יו"ר וועדת הערר המחוזית, עו"ד משה פרזנציבסקי, ביום 05/02/2004 ביחד עם חברי הוועדה: יהושע חופשי ויגאל נוייפלד. להלן ציטוט מהחלטת וועדת הערר בעניין הנדון: "באם המרפסת אושרה בהיתר הרי זכותו של העורר להסתמך על קיומה ולהתנגד לכל הליך שהיתה הוועדה המקומית נוקטת כנגד קיומה של מרפסת זו בחריגה מקו הבניין. אך משמבקש העורר לשנות באופן מהותי את המרפסת ולהפכה לשטח מקורה לא ניתן לאשר זאת כאשר השטח המקורה הינו בחריגה מקו הבניין".

מאת:

ד"ר אברהם בן-עזרא
בן עזרא – מתכננים ויועצים בע"מ
שער פלמר 1 חיפה
טל' 048678417 פקס' 048642012

לתגובות:
1. bezra@inter.net.il – דואר אלקטרוני ישיר
2. http://www.benezra.co.il – אתר הבית
3. http://kurtov.israel.net – אתר הבית