שלום רב לגיורא,
קראתי את הטיפים שלך לעניין ניהול ועד הבית. חבל מאד שאינך גר בבית שבו אני גר. ועד הבית והדיירים כאן יכלו ללמוד ממך הרבה מאד – ממני הם מסרבים.
אודה לך אם תמצא כמה דקות לענות על שאלות אחדות שיש לי אליך (מהן גם תוכל להבין מה "כואב" לי):
1. האם אתם נותנים לדיירים קבלות בגין תשלומיהם לועד הבית?
2. האם אתה ממליץ על חברות באגודה לתרבות הדיור ומדוע (בין אם אתה ממליץ ובין אם לא)?
3. איזה ביטוח יש לכם בבניין (סוגי כיסוים, גובה הכיסויים) וכמה עולה לכם אותו ביטוח לשנה?
4. האם אצלכם הועד מבצע שינוי/תוספת ברכוש המשותף ללא קיום אסיפת דיירם לפני כן והחלטת דיירים לגבי אותו שינוי?
5. האם אתם מנהלים ספר פרוטוקולים של אסיפות דיירים? אם כן, האם אתם מקריאים את הפרוטוקול בסוף כל ישיבה או תולים אותו על לוח המודעות של הבניין כדי שכולם יידעו מה סוכם ולוודא שאם נפלה טעות/השמטה ברישום פרוטוקול הדבר יתוקן?
6. האם נתקלת במקרה של שכירת חברה לביצוע בדק בית (ליקויי בנייה ברכוש המשותף של בניין חדדש) כך שהועד התעקש לשכור רק את אותה חברה תוך שהוא פוסל שרירותית את כל המתחרות האחרות – לרבות האפשרות לחסוך אלפי שקלים ולקבל את שירות בדק הבית בחינם מהאגודה לתרבות הדיור? האם מניסיונך אפשר לכפות על דייר לשאת בתשלום ובאחריות לאותו בדק בית אף שהוא מתנגד לחברת הבדק שעליה החליט הועד – הרי זו איננה פעולה של תחזוקה שוטפת של הרכוש המשותף כמוגדר בפרק השלישי של חוק דיני ממונות.
תודה,
דני
להלן תשובותי אחד לאחד.
1. קבלות בגין תשלומים – אצלינו לא נוהגים לתת קבלות אלא אם כן דייר ביקש זאת במיוחד. מבחינתי פרעון ההמחאות (ואנו מקפידים לקבלת רק המחאות למוטב בלבד) זה מעין קבלה. הרי לכל דייר יופיע בחשבון הבנק שלו מועד ופירעון ההמחאה.
2. האגודה לתרבות הדיור – בעיקרון אני כבר מזמן לא חבר שם. כששיפצתי חלקית את הבניין שבו אני מתגורר לפני מספר שנים ביקשתי מהם עזרה. העזרה שלהם היתה לא ריאלית מול מחירי הקבלנים. בסופו של דבר יצא לי יותר זול בלעדיהם. משונה אבל ככה זה יצא. מאידך, בניין אחר ביצע שיפוצים מלאים של כל הבניין כולל המעטפת וכאן התברר כי השתלם להם מאד להיעזר באגודה. כנראה שכל דבר צריך להבחן לגופו. מאחר ואין אצלינו כל בעיות בין הדיירים (באמת מזל משמים) אני לא נזקק לעזרתם. גם במידה ויש תביעות כספיות מול דיירים תמיד תוכל לפנות לבית הדין העירוני שליד המפקח על המקרקעין. שוב, כל דבר צריך להבחן לגופו. יש כאלו שכדאי להם להרשם ויש כאלו שלא. מהערות של דיירים אחרים באתר הדיעות חלוקות לכאן או לכאן.
3. ביטוח – צד שלישי, ללא חבות מעבידים. המנקה אצלינו בבנין הוא קבלן נקיון ואין בינינו יחסי עובד מעביד. התשלום לביטוח הוא כ 250 שח. במידה ותרצה אוכל להפנות אותך לסוכן הביטוח שלנו המתמחה בבטוח וועדי בתים.
4. שנויים ותוספות בבנין – כן. למען האמת כבר מספר שנים לא התקיימה אצלינו אסיפת דיירים. לכולם טוב המצב הקיים. רק עכשיו ביצעתי עבודות אינסטלציה והחלפת ארונות חשמל בלובי מעץ למתכת ללא בקשת אישור מהדיירים ועד עתה כולם "כורעים ברך" ורק אומרים תודה.
5. מאחר ואין אסיפות דיירים אין פרוטוקולים. מאידך, כל חצי שנה עם גביית ההמחאות אני מוציא דוח (תוכנה קצרה של אקסל) ובו מפורטים הביצועים לתקופה זו כולל הוצאות והכנסות. עד היום לא שמעתי הערות שליליות. הדו"ח נתלה בכניסה ומאחר ויש לנו גם אתר לוועד הבית (תוכלו להקים גם אתם במסגרת זו) אני מעביר במייל את הדו"ח לכל מי שחבר באתר.
6. לא יצא לי להתקל בנושא שכזה. לוועד הבית אמורה להיות רשות להשתמש בתקציב עד גובה מסויים שעליו החליטה אסיפת הדיירים. מעבר לסכום זה יש לזמן אסיפה לצורך אישור הסכום. בעיקרון כאשר עומדים להוציא סכום גבוה יש לקבל הצעות מחיר ממספר גורמים למרות שלא מחוייבים לקבל את הצעה הזולה ביותר אלא את זו העומדת ביחס הנכון של עלות/תועלת.
במידה ותרבות הדיור מבצעת בדיקה בחינם הייתי הולך קודם כל על זה ומתרשם מהמקצועיות. תמיד אפשר לשכור מישהו אחר תמורת כסף.
הערה: כל התשובות הן כמובן בהתאם לאופן שבו אני נוהג.. אני משוכנע שלא כולם נוהגים כמוני ומנהלים את הוועד באופן שונה שהוא לא פחות טוב מהדרך בה אני מנהל את הוועד.
עד כאן.
במידה ותאשר אעביר את שאלותיך לפורום וועדי בתים. את הפורום מנהלת חברת תרבות הדייר בע"מ שלה נסיון רב יותר משלי. לבטח תקבל שם תשובות נוספות.
די הרבה אנשים נכנסים לפורום והנושאים שהעלית מענינים את כולם.
ושיהיה לכם בהצלחה.
גיורא
|V@|
רב תודות על תשובותיך. אנא קבל התנצלותי על שאני חוזר אליך באחור בגלל עומס משימות שהיו לי ועודנו נמשך. כמה התייחסויות לאשר כתבת לאחר שגם נועצתי באנשי מקצוע:
קבלות – יש משהו במה שאתה אומר אבל החסר רב מהקיים. מבלי לחשוב חלילה על מעשים בלתי כשרים, יכולה להתעורר מחלוקת עם דייר לגבי חובותיו לוועד הבית, במקרה הגרוע לגבי תשלום היסטורי מלפני כמה שנים. נטל ההוכחה רובץ על הדייר. תאר לעצמך מה זה אומר לנסות לאתר המחאה מלפני למעלה משבע שנים – אגב, מבחינת החוק הבנק אינו חייב כלל להמציא המחאה לאחר פרק זמן כה ארוך – ותנסה לחשוב מה העלויות לשליפת כל המחאה כזו. הכי בריא והכי נכון, מה גם שעל פי החוק זה מתחייב, זה להנפיק קבלות עבור כל תשלומיו של דייר, בין אם הוא בקש ובין אם לאו.
יש צדק בדבריך בעניין האגודה לתרבות הדיור כשבשיפוצים עסקינן. עדיין הם מציעים ים של שירותים מעבר לשיפוצים תמורת דמי החברות השנתיים שהם סמליים. לטעמי, גם אם יש פגם בנושא של השיפוצים – ועל כך אין בינינו ווכוח – החברות באגודה כדאית (אין לי מניות אצלם ואין לי אינטרס לקדם את ענייניהם). אתה צודק, כל דייר יכול לפנות לממונה על רישום בתים משותפים אבל האגודה מציעה שירות משפטי ללא תשלום. פעם נעזרתי בהם והם היו מאד יעילים ותכליתיים וה"מורד" שילם מיד כשקיבל מכתב מהעו"ד של האגודה. כמובן ישנו שפע של עורכי דין בשוק החופשי, חלקם מאד מקצועיים, אבל הם גם יודעים לדרוש תגמול בהתאם…
אני מציע שתבחן את הביטוח שלכם. איני מומחה בתחום אבל יש לי חבר שהוא סוכן ביטוח מאד מקצועי. הוא הסביר לי פעם כמה דברים חשובים ביותר כגון על ביטוח אחריות צולבת (למשל שכן א´ פגע בשכן ב´ בגלל ריב חלילה) ועל מיני אסונות לא עלינו דוגמת דוד שמש שעף מהגג ופגע במישהו. יש גם מקרים של נזק לרכוש המשותף שנגרם בידי אחרים ושלא תמיד מכוסה בפוליסות הסטנדרטיות. לעניין חבות מעבידים צריכים מאד להיזהר. אם כל ספקי השירותים שלכם מספקים חשבוניות מס/קבלות המצב יותר קל כי יש ראייה לכאורה שאין יחסי עובד ומעביד. אלא שגם אז עלולות להתעורר בעיות וצרות מפני שחוקי העבודה והפסיקה מקיימים מבחנים נוספים, כגון מי מספק את האמצעים ונותן את ההוראות. יש מקרים בהם המוסד לבט"ל מכיר בנחות מסוימת אבל עדיין מוגשת תביעה נגד הועד והדיירים בעילת אבדן כושר עבודה וזה יכולה להיות עניין של מיליונים. מספיקה תביעה אחת כזו וההגנה מפנייה תעלה הון עתק, לבטח לעומת עלות דמי הביטוח. לא אמליץ לך על חברי סוכן הביטוח או בכלל על ביטוח, אבל אני מציע שתשקול את העניין ושתקבל ייעוץ משפטי ואז אני מקווה שתבין מה עלול חלילה לקרות.
איני מבין אם עבודות האינסטלציה עליהן הנך מדבר הן בחזקת תוספת או אחזקת מערכות קיימות. ככלל, מבחינה חוקית לא ניתן לכפות תוספות על הדיירים אלא אם יש הסכמה פה אחד. תחזוקת הקיים בכלל אינה נתונה לוויכוח או להצבעות. בסה"כ לטעמי לא בריא שלא מתקיימת לפחות אסיפת דיירים אחת בשנה, דבר שהוא גם בניגוד לחוק.
ברור שמאחר ואין אסיפות דיירים גם אין פרוטוקולים. מצוין שיש דווח חצי-שנתי כך שהדיירים יודעים מה נעשה, איזה כספים נכנסו ואיזו יצאו ועבור מה. הלוואי ואצלינו הועד היה נוהג כך.
אני מסכים אתך ב-1000% (אלך אחוז)! מסך שלושים וחמש שנות פעילותי חלק ניכר הוקדש לעניים עסקיים כולל רכש ומכרזים. איך שלא יהיה, אי-אפשר לכפות בדעת רוב שום חיובים מעבר לתחזוקה השוטפת. אלה הוראות החוק, הפסיקה וגם ההיגיון הפשוט אומר זאת.
אין כל מניעה שתפרסם באתר את התכתבותנו.
שוב תודה וכל טוב,
דני
2. האגודה לתרבות בדיור טובה במספר מקרים וגרועה במספר
שירותים. יש לשקול החברות לגופו של בניין על בעיותיו אך אם אין
בעיות – מוטב לחסוך קצת שקלים.
3. אסיפת דיירים חייבת להתבצע אחת לשנה, חובה לבחור בכל פעם
נציגות לוועד (לא חובה שיתחלפו הנציגים והם יכולים לכהן שוב ושוב
אך חובה לבצע את התהליך).
כל שיפוץ ותוספת לרכוש המשותף חובה לקבל החלטה באסיפת
עפ"י רוב הקולות הנוכחים, והם אכן יחייבו גם את אלה שלא נכחו.
לאחר כל אסיפת דיירים יודפס ויפורסם פרוטוקול האסיפה חתום
בידי נציגות הועד.
4. באסיפת דיירים רוב קולות יכול אכן לכפות על המיעוט ביצוע בדק
בית. בבניין חדש (כפי שאני מבין זה המקרה) רצוי מאוד לבצע
בדיקה כנ"ל זה עולה קצת כסף ובהרבה מהמקרים זה שווה.
בחירת החברה שתבצע את העבודה גם היא אפשר שתיקבע
באסיפת הדיירים ולפי מספר הצעות מחיר, או שהאסיפה יכולה
להסמיך את הוועד בנושא.
ב ה צ ל ח ה !