רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי-המדרגות, מעליות, מיקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
לגבי הצנרת שמשרתת כיום רק חלק מהדיירים ולא את כולם ואף לא את מרביתם – עולה באמת שאלה האם היא בגדר רכוש משותף.
אם מדובר ברכוש משותף הרי שבעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. וזאת אפילו אם הרכוש המשותף נמצא בתוך בית פרטי. כמו כן בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני-אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.
זה הגיוני מאוד, למרות מה שכתוב בחוק המקרקעין שאולי לוקה בניסוח שלו.
אם רכוש שמשרת רק חלק מהדיירים אינו רכוש משותף, אז איזה רכוש הוא? האם יכול להיות שהוא רכוש פרטי ששייך לכמה דיירים, ואז חלים עליו סעיפי החוק של שיתוף במקרקעין?
יחד עם זאת ולמרות הדקלומים שלנו ושל אחרים ההערה שלך ברמה הלוגית היא מאוד נכונה. אכן כתוצאה מהניסוח הלא מצטיין של המחוקק עולה לכאורה סוג נוסף של רכוש שאינו משותף ואינו פרטי!!!
מה עושים? בוא נחזור על הגדרת החוק ל"רכוש משותף" (הגדרה שהיא דומה למדי להגדרה בתקנון המצוי)
"רכוש משותף" – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
לכך צריך להוסיף את העקרון היסודי של דיני בתים משותפים לפיו רכוש משותף ניתן להצמדה רק לדירה פלונית ולא למשל למספר דירות.
מה הדין אם כן אם רכוש שאינו רשום כדירה (ולא הוצמד לדירה) וגם אינו רכוש משותף משום שהוא משרת רק חלק מהדיירים ולא את כולם או רובם?
תשובה אפשרית אחת היא התשובה שנתת, שאגב היא תשובה שמכניסה אותך לקטגוריה המכובדת של משפטנים בפוטנציה (שכן היא בהחלט תשובה משפטית ברמה גבוהה) –
אנסח מחדש את התשובה שלך – מאחר ולפי החוק (סעיף 53) חלים דיני המקרקעין הכלליים גם על דירות בבית משותף, בשינויים המחוייבים, הרי שהלכת השתוף במקרקעין (פרק ה´ לחוק) חלה גם כאן.
לטעמי זו אינה תשובה רצויה: ראשית דומני שזו לא היתה עמדת וכוונת המחוקק; שנית ס´ 53 מדבר רק על "דירות" ולא על רכוש משותף; שלישית התוצאה מהחלת דיני השיתוף על רכוש "משותף" המשרת רק חלק מהדיירים תסבך מאוד את העניין.
(אגב – אם זו היתה התשובה אזי באמת הדקלום הרגיל שלנו אינו נכון שכן יש סוג של רכוש שלישי בבית משותף – רכוש שיתופי?).
אני מעדיף פתרון אחר שניתן לחלץ אותו במלאכת פרשנות מפולפלת מההגדרה הקלוקלת של החוק – אני שם את הדגש על הסיפא של ההגדרה, קרי על "אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". זה הדגש. כלומר: אם לא היתה הסיפא הפתרון שלך היה אולי מחוייב, שכן המחוקק לכאורה יצר אבחנה מודעת בין "כל או רוב" לבין "חלק" (מהדיירים).
אבל כל מה שהמחוקק התכוון באמת לומר הוא שרכוש משותף יכול שימצא גם בתוך דירה פלונית. זהו ולא יותר. הוא צריך היה לנסח זאת אחרת, למעשה בסה"כ ניתן היה להחליף את המלה "רובם" במלה "חלקם" –
לדעתי זו היתה הכוונה. אם אני צודק אנו עדיין נשארים עם שני סוגי רכוש בלבד.
האם אתה מסכים?
תודה.
אני בהחלט מסכים שההגדרה היא שיורית: כל מה שאינו דירה (או צמוד לדירה) הוא בהכרח רכוש משותף.
המלה "לרבות" לא טובה בהגדרות משפטיות ובמקום להבהיר היא בד"כ רק מסבכת, בדיוק כמו שקרה כאן.
לדעתי אין להם עילה לדרוש השתתפות כוללת.
השאלה העיקרית היא לא מה נראה לנו שהגיוני במצב הזה, אלא מה הפסיקה אומרת לגבי המקרים שהמחוקק "פספס".
אם בבית בו יש ארבע קומות בארבעה אגפים וכל אגף משתמש בצנור נקוז אחר האם לדעתך תיקון תקלה באחד הצינורות ימוממן ע"י כל הדיירים?
הרי כל צינור משמש רק ארבעה דיירים ולא את רוב הדיירים כהגדרת החוק.
לגבי דוגמת "4 האגפים": לא צריך ללכת כל כך רחוק: בכל בניין היום יש "לובי קומתי" שמשמש רק את דיירי אותה קומה. צנורות הזנת המיים שמתפצלים מהצנור המרכזי משמשים רק את דיירי הקומה ובכל זאת הם נחשבים בדרך כלל באחריות הועד. הצד החיצוני של קירות דירה הם רכוש משותף למרות שהוא בעיקרון משמש רק את אותה דירה. אם צריך לאטום חריצים בקירות חיצוניים הועד ישלם למרות שמדובר בחריץ שמחדיר מיים רק לדירה אחת שזה הקיר שלה. בדרך כלל נהוג שמה שאינו שייך לאיזו דירה הוא רכוש משותף למרות שהחוק לא מנסח את זה בדיוק כך. רוב ועדי הבתים ברוב המקרים נוהגים כך. מעניין מה הפסיקה אומרת לגבי זה. (צרפתי קישור לפרק בספר של לסיג שעוסק בבעיה של פרשנות של חוק במקרים שהמחוקק לא חשב עליהם או לא היה יכול לחשוב עליהם. שם הדיון הוא על פרוש התוספת הרביעית לחוקה האמריקאית לאור חידושים טכנולוגיים)
