אני מתנצל מראש על אריכות ההודעה, אך נראה לי שהדבר יחסוך צורך בהבהרות נוספות בהמשך.
בבנין בו אני גר בשכירות ישנן 15 דירות, כולן בבעלות אותו אדם. בחוזה השכירות עליו חתמתי (כמו 14 השוכרים האחרים) התחייבתי לשלם את מסי ועד הבית, ועפ"י ההסכם בע"פ עם בעל הדירה (שהוא לבדו ועד הבית, בהיותו הבעלים של כל הדירות בבנין) אני משלם סכום חודשי קבוע לצרכי תחזוקת הבניין. עם בוא החורף החליט בעל הבנין על הפעלת ההסקה המרכזית, והוא דורש עבורה סכום נוסף של 600 שקלים בחודש. אציין שההסקה פועלת שעות קצרות ביום, ואף בשעות אלו אינה מצליחה לחמם את הבית ונדרש חימום נוסף. כמו-כן היא אינה מחוברת למערכת המים ועליי להדליק דוד בנוסף להסקה. על כן הביעו בכתב מרבית דיירי הבנין (10 מתוך 15) את רצונם לא להפעיל את ההסקה השנה. עם זאת, מתעקש בעל הבנין מסיבותיו להפעיל את ההסקה בניגוד לעמדת הדיירים, ובהיותו בעלים יחיד יש לו רוב אוטומטי בהחלטות ועד הבית. כמו כן מסרב בעל הבנין לשלוח טכנאי לבדיקת מערכת ההסקה (הוא טוען שהיא תקינה), ומסרב אף להציג קבלות עבור השימוש בכספי ועד הבית (כולל הסקה) משנים קודמות.
שאלתי היא מהן זכויותי כשוכר. האם חייב בעל הבנין (ועד הבית) לנהוג כלפיי בשקיפות בנוגע להוצאות ועד הבית? האם יש לשוכרים, כיחידים או כגוף אחד, השפעה כלשהי על השימוש בכספם? האם רשאי בעל הבנין להחליט שרירותית על הטלת מסים כראות עיניו על השוכרים מבלי לתת על כך דין וחשבון לאף גורם נוסף?
סליחה על הטרחה ותודה מראש על הסבלנות.
לאור פסיקתו של השופט אלייקים רובינשטיין מנובמבר 2005
רוב אוטומטי לא תופס ועל הרוב להתחשב במיעוט.
אצלכם הדבר יותר תקף מפני שאתם הרוב, היינו 10
מתוך 15.
להלן קישור הכולל הפניה לפסק הדין.
בהצלחה
שלמה
במקרה הנדון בפסיקה מדובר בבנין משותף בו רוב הדירות תחת אותה בעלות, והשופט רובינשטיין קובע שיש להתחשב גם בעמדתם של מיעוט בעלי הדירות.
במקרה שלי אין מיעוט. כל הדירות שייכות לאותו בעלים. לא ברור לי כלל, עפ"י הפסיקה או על פי החוק, אם לבעל הבנין יש איזושהי מחויבות כלפינו השוכרים לשיתוף בקבלת ההחלטות ו/או למידה כלשהי של שקיפות.
אם בכל זאת אתה (או מי ממשתתפי הפורום האחרים) רואה רלוונטיות של הפסיקה הנ"ל במקרה שלי, אשמח להבהרה נוספת. אשמח גם לחוות דעת עורך דין בנושא.
תודה רבה.
כמלון דירות, אזי זהו מלון דירות, ונשאלת השאלה מה החוק
לגבי מלון דירות.
אם עדיין מדובר בבית משותף, אזי לבית משותף יש תקנון, והוא כפוף לחוק המקרקעין, ומכיוון שכך, לדעתי,
הוא עדיין משמש כרוב אוטומטי, אמנם של 100 אחוז, אבל
זהו עדיין רוב אוטומטי. במקרה זה, הפסיקה כן רלוונטית.
אם אתם 10 אנשים, תגישו תביעה, היא מאוד פשוטה,
עלות האגרה כ-420 ש"ח, זה יוצא 42 ש"ח לדירה,
והמצב המעניין הזה יתברר.
יתכן שהוא יתקפל כשהוא יראה תביעה, רק אני לא בטוח
שאתם יכולים להגיש תביעה בפני המפקח כי אתם לא בעלי
הדירות.
אני לא הייתי גר במקום כזה לפני שאני מברר את כל הנושאים
מראש לאשורם.
תמיד אתה יכול לעזוב, ולהזהיר את אלו שאבים במקומך
על טיבו של המשכיר.
בהצלחה
שלמה
תודה שנית.
זה רלבנטי לדבר כאן על רוב קבוע או אוטומטי ועל עושק המיעוט.
רק שכאן המצב קצת יותר מסובך.
זה נכון שבפסיקה (של מפקחים וגם הליכי ערעור ורשות ערעור עליהם, עד לבית המשפט העליון בפיסקי דין מחייבים ומנחים) הכירו בצורך להגן על המיעוט מפני הרוב, במקרים מסויימים, ובפרט כאשר יש "רוב אוטומטי" בבית.
כאן יש ממש "שלטון יחיד".
למעשה לשוכר יש בעיה מקדמית בשל מעמדו הנחות כשוכר. נשאלת השאלה האם יש לו זכות לפנות בהליך למפקח על המקרקעין. (אם לא – עדיין לא צריך להתיאש שכן הדרך לבית המשפט תהיה פתוחה).
אם יש לו זכות (עמידה) המצב יקרב אותנו לתשובה שסיפק שלמה.
ובכן החוק מאפשר גם ל"מחזיק" להגיש הליך בפני המפקח.
יש 3 הגדרות למחזיק בחוק המקרקעין שהן מעט שונות אחת מהשניה.
מחזיק הוא ללא ספק חוכר (קרי שוכר לתקופה של 5 שנים ומעלה, קרי שרשאי לרשום את זכותו בטאבו).
מה לגבי שוכר לתקופה קצרה יותר?
החוק אינו מפורש בענין זה.
אם יש בבית שוכר לתקופה ארוכה אין בעיה. גם אם לא ניתן לחשוב על הליך שמוגש ע"י 10 שוכרים נגד בעל הבית ובמקרה הכי גרוע המפקח יעביר את התביעה לביהמ"ש השלום.
ההליך יתבסס על העקרון של שלמה. דהיינו: בבית כזה אין למעשה כל משמעות למנגנונים הרגילים של קבלת החלטות בבית משותף. לא ועד ולא אסיפת דיירים. לפיכך ראוי לקבל סיוע מהמפקח נגד החלטות שאינן סבירות או שהן מקפחות.
וביומיום מעבירים מפקחים תיקים לשלום בעיקר כדבר שבשיגרה.
תשובותיכם היו מאוד אינפורמטיביות ומועילות.
תודה לכולם.
עו"ד שחל ודינה הינם אוטוריטות משפטיות
ואילו אני אני סתם אחד שמנסה לעזור לזולת על פי יכולתי והבנתי.
הבנתי מהתשובות לשאלתך ששופטים ועורכי דין,
בכירים כזוטרים, יכולים להחזיק דעות שונות,
ואילו אנחנו, ההדיוטות, ששפת המשפט והתנהלות בתי
המשפט זרים לנו לחלוטין, כנראה, לא נבין אותם לעולם 🙂
לא שזה מסובך, זה פשוט שונה. הבנתי את תורת היחסות הפרטית והכללית של איינשטיין, הבנתי הוכחות קשות ביותר של עולם המתמטיקה והפיסיקה, אולם אני פשוט לא מצליח
את שעובר בראשם של השופטים.
זר לי הדבר לחלוטין.
בכל מקרה, שמחתי לעזור.
בהצלחה
שלמה
