כאשר ככל האחרים פתחנו דלת חיצונית וגידרנו ( עם השנים ) את השטח סביב הדירה ( ויש גינה לתפארת. )
לימים ביקשה הדיירת מלמעלה גם כן חצר וחנייה,
וקיבלה החלק החזיתי ( כשליש מהחצר ) כולל עד קיר חדר הילדים, אך מול חלונות חדר השנה והמקלחת השארנו בידינו כשני מטרים ברוחב, ( עם גדר חיה צפופה ) למען הפרטיות.
כעת נמכרה הדירה ( השכנה מתה ובנה התגורר ואח"כ מכר )
והשכן החדש מבקש שנוותר על "המובלעת".
פירוש הדבר שחצרו תגיע לחלון חדר השנה שלי. והעדר מוחלט של פרטיות.
כמובן שאינני מוכן לכך.
האם יש לו איזשהו קייס ?
גם אם לא, אין לו קייס לדרוש לקבל את השטח כולו אם הוא עדיין משותף או פרטי.
נגיד זאת כך: בהנחה ששני המטרים הללו הם עדיין משותפים ולא מוצמדים לדירתכם והוא מעלה דרישה באסיפת הדיירים לקבל לרשותו את יתרת שני המטרים, זכותכם להתנגד ואז א"א להעביר לרשותו את השטח.
ב. עם זאת כמובן ש"הכל שפיט" ואני הכנתי לעצמי אמש מעין טיוטה, שהנה תחילתה.
נכבדי.
גם בלא להזכיר "היזק ראייה", אני סבור כי לא יעלה על הדעת שאל חדר השינה שלי ניתן יהיה להשקיף דרך החלון שגובה תחתיתו מעל הקרקע מטר ועשרים, ממרחק אפס, מתוך חצר שאיננה חצרי שלי. נראה כי זוהי הסיבה לכך שבשכונה שלנו,- ואולי בבתים משותפים בכלל,- לדיירי הקומה העליונה כמעט ואין חלקות חצר משלהם בקומת הקרקע, וזו הסיבה לכך כי גם כאשר חלקנו וסיכמנו כי גם לגברת שכנתנו דאז, ז"ל, שהייתה ידידתה הטובה ביותר של אשתי, תהיה חלקת חצר הצמודה בחלקה לכתליה של הדירה שלנו, לא נכלל באותה החלקה, ולא היה שמץ של עוררין שכך נכון,- קטע קטן ברוחב שני מטרים התחום בגדר ובגדר חיה צפופה ואטומה, היוצרת פרטיות לחדר השינה שלנו, ולחדר הרחצה.
ואולם עם זאת אני גם לחלוטין מקבל כי צריך שרכוש משותף העובר לשמש כרכוש פרטי, יחולק שווה בשווה בין כל בעליו. ונראה לי נכון שהן שטח החלל המשותף אשר בגג הרעפים של הבניין, והן החצר המשותפת לשתי הקומות, יחולקו שווה בשווה בין שני הדיירים.
ומכיוון שמחד לא יעלה על הדעת כי חלוני ייפתח אל חצרו של אחר, ומאידך מכיוון שממילא לדיירי הקומה העליונה אין גישה ישירה מתוך דירתם אל שום חלק שהוא של החצר, אני מציע את ההצעה שלהלן:
ושוב, תודה !
זה לא נכון! בהיות החצר רכוש משותף הרי שהיא בבעלות משותפת של כל(!) בעלי הדירות בבניין. כל השמונה צריכים להחליט יחד מה יעשה בשטחים המשותפים.
לכן, משפט כמו "ונראה לי נכון שהן שטח החלל המשותף אשר בגג הרעפים של הבניין, והן החצר המשותפת לשתי הקומות, יחולקו שווה בשווה בין שני הדיירים" – אינו נכון כלל וכלל.
אם אתם רוצים לחלק אז גם לשאר ששת בעלי הדירות בבניין יש חלק ולא רק לשניכם.
העובדה שאין וועד בית (שהיא עבירה על החוק מצד עצמה….) אינה משנה כהוא זה את המעמד המשפטי של השטחים המשותפים השייכים לכל בעלי הדירות ולא רק לשניכם הדנים על שטח קרקע זה.
עוד אתה כותב; "לא יעלה על הדעת שאל חדר השינה שלי ניתן יהיה להשקיף דרך החלון שגובה תחתיתו מעל הקרקע מטר ועשרים". מדוע לא יעלה על הדעת? והרי כך קנית את הבית שלך; עם חלון בגובה 1.20 מ´ הפתוח אל עבר השטח המשותף בו רשאים כל בעלי הדירות לעבור, לשבת או כל שימוש סביר אחר. ובמידה ולא נח לך, אתה רשאי לכסות אותו בווילון ובכך תמנע היזק ראיה.
מה שלעניות דעתי צריך לברר זה הדברים הבאים:
1. יש מצב של נוהג בבניין מזה שנים. יש לברר עם עו"ד שחל את המשמעות המשפטית של מצב כזה. כלומר, כיצד יתייחס המפקח אל מצב של חלוקה דה-פקטו של השטח המשותף ללא כל גיבוי בעלות בטאבו.
יש כאן מן הסתם מושג כל שהו של חזקת שימוש בכך שבמשך שנים רבות מאוד כך היה הנוהג בבניין ובהסכמת כולם.
2. גם בלא הסעיף הקודם, הרי שבשביל לקבל לשימושו ולבעלותו את שני המטרים הנותרים, על הבעל הדירה החדש לקבל הסכמת כל בעלי הדירות ובכל זה אתה. אי הסכמה שלך להעביר לו גם את שני המטרים הנוספים לא תאפשר לו לקבל אותם לרשותו.
מאידך, ייתכן שהוא יבוא ויטען שקיומה של הגדר חיה הצפופה מונעת ממנו שימוש סביר בשטח המשותף. לי זה נשמע חלש ולא קביל ובעיקר שהגדר הזאת כבר במקום שנים רבות ויש לו אפשרות חנייה גם בלי זה, אך אני סבור שגם נקודה זו זוקקת התייחסות.
ושתי הערות לסיום:
1. אי העברת בעלות בטאבו היא משגה והמקרה שלך מלמד על כך. אילו לפני 40-50 שנה הייתם מבצעים העברת בעלות על החלוקה בפועל כפי שצריך, לא היו לך היום בעיות עם השכן. מה לעשות, עם שכן אחד מסתדרים בהבנה ואח"כ יכול לבוא שכן אחר עם דעות שונות ורצונות שונים והמצב מסתבך.
רישום הדברים בטאבו מונע את הויכוחים האלו.
2. בהודעתך החילות לצטט מכתב שהכנת, אך לא ציטטת אותו עד סופו [כפי שאתה מציין "הנה תחילתה"].
אני הערתי מה שנראה לי לנכון (או בעצם מה שלא נכון) מבחינת המשמעויות המשפטיות, רק על מה שראו עיני.
עדיין איננו יודעים מה ההצעה שלך והאם היא עומדת בכללים הנדרשים.
אני מקווה שעזרתי להבהיר ולראות באופן נכון וישר יותר את הדברים.
עדיין כדאי מאוד לחכות ולראות אם למשפטני הפורום יש מה להוסיף כפי שרשמתי בגוף הודעתי לעיל.
בהצלחה
אך רק לידיעה אציין:
בשכונה הישנה שלנו, בת כמאתיים דירות, ספק אם יש ולו וועד בית אחד. בין היתר מפני שבכל חדר מדרגות יש 4 דיירים בלבד,
וכך כל הנוגע לשטח משותף,- קרקע או חלל הגג,- אף אם חוקית הוא נוגע, כדבריך, לדיירי הבניין כולם, הנה מעשית הוא נוגע לדייר "שלמטה" ולדייר "שלמעלה" ותו לא.
האמת היא כי אף לא העליתי בדעתי כי ניתן לסכם לרשום חלקים מן הקרקע בטבו על שמו של דייר, – אני משוכנע כי איש בשכונה,- ( ובאלף הדומות לה הקיימות בארץ) לא עשה כן, וכל "ההתנחלויות" הן "דה פקטו", כאשר, כאמור, המקובל הוא כי הדייר בקומה העחיונה נהנה מאוויר יותר צח, ואילו הדייר שבקומת הקרקע "מתנחל" ויוצר לעצמו חצר מגודרת.
וסיפוק הסקרנות: הצעתי כוללת חלוקה שווה של השטח בין שני הדיירים הרלוונטיים ( דה פקטו ) אך כאשר,- מכיוון שלדייר מלמעלה ממילא אין ולא יכולה להיות גישה ישירה אל חצרו,
תהיה לו ( באמצעות "חילופי שטחים" מסויימים בשטחים שלשות כל אחד מאיתנו כיום ) חלקה אשר בשום מקום איננה מגיעה קרוב יותר משני מטרים לקיר הבית ( זו אפשרות קיימת ) ושיטחה זהה לשטח לשטח שיהיה לי.
וכאמור, שוב : אני כמעט לחלוטין בטוח כי בשכונות כמו שלנו,- שמונה דירות בשתי כניסות בשתי קומות,- אין קיימים וועדי בתים ( יש תמיד שכן אחד בכל חדר מדרגות האוסף כסף ומשלם את חשבון חשמל חדר המדרגות… )
ואין שום רישום בטבו למעט של הדירות עצמן.
תודה !!!
.
