בנייה עצמית

לקראת בניה

אומדן העלויות של הפרוייקט, גם אם נעשה באופן מעט גס, חיוני להתנהלות כלכלית נכונה מצד היזם. התקציב, אשר ינוהל בעזרת אדריכל המבנה, יקבע את היקף הבניה ואת רמת הגימור האפשרית. בנוסף לעלות המגרש יש לחשב את עלויות פיתוח השטח, השלד, הגמר, תכולת המבנה, אגרות הבניה, התשלומים למנהל מקרקעי ישראל, דמי תיווך, עו"ד, היועצים השונים הנדרשים במהלך הבניה וכן את עלות המימון.

כתבה זו מנתחת הוצאות אלו ונותן כלים לתכנון תקציבי נכון.

עלויות הבניה

עלויות הבניה מתחלקות לנושאי השלד, הגמר ופתוח השטח.

מקובל בענף לאמוד עלויות אלו בטווח כולל של $900 – $700 למ"ר בבניה סטנדרטית, $1000 למ"ר ומעלה, בבניה יוקרתית. המחירים הללו הנם "עד מפתח", אך אינם כוללים את תכולת המבנה: מטבח, ריהוט, בקרת אקלים וכד'.

עלויות השלד: עלותו של שלד המבנה תושפע מגורמים סובייקטיבים כמו איכות, מהירות הביצוע ואמינותו של הקבלן. בנוסף, ניתן למנות את הגורמים האובייקטיבים הבאים: 1. מורכבות המבנה ורוחב המפתחים: חללים פתוחים ורחבי ידיים מחייבים מרחק גדול בין העמודים – לכן הקורות הנושאות את התקרה (והתקרה עצמה) יהיו מאסיביות יותר, ויכילו כמות גדולה יותר של ברזל ובטון (תכנית הקונסטרוקציה מתבצעת ע"י מהנדס הבניין). 2. סוג היסודות ועומקם (אופן הביסוס נקבע ע"י יועץ הקרקע). 3. כמות החפירה/ חציבה באתר. בניית מרתף מגדילה את העלויות שכן מדובר בחפירה רצינית, יציקת קירות חיצוניים מבטון מזוין ועבודת איטום נרחבת. עבודות אלו הופכות את המודל הכלכלי של בניה זו לכדאי רק בתנאי שמדובר במרתף הגדול מ- 70 מ"ר. 4. סוג הבלוקים המשמשים לקירות חיצוניים (בניה מאיטונג, לדוגמא, תהיה יקרה יותר לביצוע).

עלות השלד תחושב לפי שטח היציקות, ולא ע"פ השטח במ"ר בנוי (כמות הקירות הפנימיים אינה רלוונטית). טווח המחירים נע סביב $200 למ"ר יציקה. להלן אופן תימחור היציקות השונות: משטח בטון שיש מעליו תקרה נוספת – יחויב לפי 100% משטחו בפועל. משטח בטון שאין מעליו תקרה נוספת – יחויב לפי 50% משטחו בפועל. משטחי בטון חיצוניים המחוברים לרצפת ק"ק (כגון מרפסת בק"ק)- יחושבו לפי 50% משטחם בפועל, אך ישנם קבלנים אשר יעניקו את ביצוע משטחים אלה ללא תמורה כחלק מניסיון המכירה שלהם.

דוגמא לחישוב עלותו של שלד: מבנה בן 140 מ"ר בנוי . בקומת הקרקע מתוכננים להיבנות 80 מ"ר, ואילו קומה א' תורכב מ- 60 מ"ר בנוי, ועוד-20 מ"ר אשר ישמשו כמרפסת פתוחה. כל יציקת משטח תחושב בנפרד:

ריצפת קומת הקרקע (בגובה 0.00, יש מעליה תקרה נוספת):

מ"ר 80X100%=80

ריצפת החלק הבנוי בק"א (בגובה 3.00 מ', יש מעליה תקרה נוספת): מ"ר 60X100%=60

ריצפת המרפסת בק"א (בגובה 3.00 מ', אין מעליה תקרה נוספת): .מ"ר

20X50%=10 תקרת קומה א' (בגובה 6.00 מ', אין מעליה תקרה נוספת): .מ"ר 60X50%=30 סה"כ מ"ר

יציקה לצורך חישוב שלד: 180 מ"ר המחיר : $200X180=$36,000

דוגמא נוספת:

מבנה בן 140 מ"ר בנוי. אך הפעם כל הבניה תתבצע ע"פ קומת הקרקע. כל יציקת משטח תחושב בנפרד:

ריצפת קומת הקרקע (בגובה 0.00, יש מעליה תקרה נוספת):  מ"ר 140X100%=140

ריצפת החלק הבנוי בק"א (בגובה 3.00 מ', אין מעליה תקרה נוספת): מ"ר 140X50%=70 סה"כ מ"ר

יציקה לצורך חישוב שלד: 210 מ"ר לכאורה, לאותו מ"ר בנוי מתקבלים 30 מ"ר יציקה נוספים.

האם הבניה תהיה יקרה יותר?

לא בהכרח, משום שכאן ייכנס פקטור נוסף : הבניה הנמוכה תהיה מהירה ונוחה יותר לקבלן, היות ומדובר ביציקת שני משטחי בטון לעומת ארבעה משטחים בבניה לגובה. על כן יש להניח שבמקרה זה הקבלן יגבה פחות כסף למ"ר (נניח, לצורך העניין- $180 למ"ר, לעומת $200 בחישוב הקודם).

המחיר : .$180X210=$37,800

עלויות הגמר: כאן החישוב מסובך הרבה יותר בשל מגוון החומרים. גמר פשוט ינוע סביב $600 למ"ר (בנוסף לעלות השלד, כמובן. כאן, אגב, החישוב הוא ע"פ מ"ר בנוי, ולא ע"פ שטח היציקות).

גימורים יוקרתיים ינועו סביב $1000 למ"ר (וצפונה…). מושג על העלויות ניתן לקבל במהלך העבודה מול אדריכל המבנה ומעצב/ת הפנים. פיתוח השטח: קירות המשמשים לתמיכת הקרקע מחושבים לפי עלות של $60 למ"ר. מלבד זאת יש לקחת בחשבון גדר קלה, משטחי חניה, שבילים, מילוי אדמה גננית וגינון. העלות תשתנה, כמובן, ע"פ מורכבות התכנית. ניתן להתייעץ עם אדריכל נוף.

עלויות נוספות

לעיתים קיימת נטייה אצל יזמים לתת חשיבות מעטה לעלויות הנלוות לתהליך הבניה. התוצאה: משבר תקציבי בשלב הגמר עקב הוצאות בלתי צפויות.

תכנון תקציבי נכון יכלול את העלויות הבאות:

תכולת המבנה: עלויות המטבח, המיזוג, הריהוט וכד' ישתנו בהתאם לאיכות ולכמות הנדרשת. גם כאן ניתן לקבל מושג על העלויות במהלך תהליך עיצוב הפנים. תשלומים למ.מ.י: במידה והמגרש מוחכר ממנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק את טיב חוזה החכירה: ישנם חוזים המעניקים למנהל זכות לגביית דמי הסכמה, עבור כל מ"ר הנבנה מעל אותו מספר הנקוב בחוזה (בד"כ מעל 160 מ"ר). במידה וקיים היוון לקרקע- יהנה היזם, בד"כ, מהפחתה מהותית של הסכום.

ישנה כוונה עתידית , אגב, לבטל את נושא "דמי ההסכמה"- כדאי להתעדכן.

אגרות הבניה: יש לבדוק את הנושא מול הרשות המקומית הרלוונטית (אגרות עבור כבישים, מדרכות, ביוב וכד').

בכל רשות העלות משתנה, אך מדובר בהוצאה כספית גדולה למדי, ברוב המקרים (200-300 ש"ח למ"ר בממוצע). במידה וקיים מבנה ישן על הקרקע ניתן לקזז את שטחו משטח המבנה החדש לעניין האגרות. בנוסף כדאי לבדוק האם קיים על הקרקע היטל השבחה.

ההיטל ייגבה מהמוכר בעת העברת הבעלות על הקרקע, או- במידה ולא מדובר על העברת בעלות- מהיזם טרם בניית המבנה.

אגרת היתר: אגרה המשולמת לוועדה המקומית לתכנון ובניה בעת קבלת ההיתר. עלות: סביב 25 ש"ח למ"ר. עורך דין: – לצורך רכישת הקרקע – 0.5% עד 1.5% מערכה. דמי תיווך: – 1.0% עד 2% מערך הקרקע.

יועצים אשר קיימת לגביהם חובת העסקה (הסבר מפורט על תפקידי היועצים השונים ראה: ניהול האתר, פיקוח): אדריכל : $45-$25 למ"ר בנוי, כמו בכל מקצוע חפשי- המחיר הוא פונקציה של ביקוש ותמורה. (ראה: יחסי אדריכל- לקוח)

מהנדס בניין: $8 למ"ר.

מהנדס סניטרי: $400 (חובה רק בחלק מהרשויות) מנהל עבודה: תלוי בהיקף הפרוייקט ומורכבותו, החל מ $1000 לחודש. ע"פ התקנות מינוי מנהל העבודה הנו בתחום אחריותו של הקבלן הראשי, אך במידה והפרוייקט מבוצע בשיטת "בנה ביתך" באחריות היזם, במידה ואין קבלן ראשי, למנות מנהל כזה- לפחות בכל הנוגע לתחום הבטיחות באתר הבניה. יועץ קרקע: $300 לדו"ח ועוד 800 ש"ח לשני קידוחים בשטח. מודד: $400-$500 למדידה ראשונה, ועוד $200 לערך, לכל ביקור נוסף (שלושה ביקורים, בד"כ).

המחיר יעלה ככל שהמדידה תהיה מסובכת יותר, או ע"פ שטח גדול יחסית. מכון תקנים: עריכת חוזה התקשרות לצורך בדיקת חוזק הבטון בכל יציקה, אטימות הממ"ד ותקינות הסניטציה- $500 לערך. צילומי תכניות ,אגרות לפתיחת תיק, שונות: $500 לערך. יועצים אשר העסקתם היא בגדר רשות: עיצוב פנים: העלות תושפע מתחומי הנגיעה, מאיכות העיצוב ומרמת הירידה לפרטים.

יש לפנות לקבלת הצעות מחיר לאחר קבלת התכנית האדריכלית. פיקוח על הבניה: תלוי בהיקף הפרוייקט ומורכבותו, החל מ $1000 לחודש. פיקוח המשולב בניהול האתר יתומחר בהתאם.

מימון, משכנתאות

בנקים למשכנתאות רבים נותנים כיום משכנתא כבר על הקרקע עצמה. לאחר בניית היסודות והרצפה הראשונה- ניתן להגדילה, וכך גם לאחר כל שלב בבניה. במהלך התהליך, יחתום אדריכל המבנה על התצהירים המאשרים את התקדמותה של הבניה. להלן נקודות לבדיקה: יש לוודא עם הגוף המלווה, כי אכן ניתן יהיה להגדיל את נפח המשכנתא. כדאי שגובה ההחזר לא יעלה על 20-30% מההכנסה הכוללת של משק הבית. יש להשוות את הריביות המוצעות בין הגופים המלווים ולערוך ביניהם מעין 'מכרז'. יש להתייעץ עם מומחה להשקעות האם עדיפה משכנתא בריבית קבועה, או משתנה, בתנאי השוק הצפויים. יש לקבל "תחנות יציאה" המאפשרות פירעון מוקדם. ביטוח חיים: יש לבדוק את תעריפי הביטוח הנדרשים ע"י הגוף המלווה, אל מול התעריפים הנהוגים בחברות לביטוח ישיר. במיוחד נכונים הדברים לגבי זוגות צעירים אשר הפרמיות שלהם אמורות להיות נמוכות יחסית. ביטוח מנהלים אינו מהווה תחליף, אך במידה וכבר קיימת פוליסת ביטוח חיים אין צורך לרכוש חדשה, אלא לשעבד את הקיימת לטובת הלווה. ביטוח המבנה: גם כאן אותו כלל תקף, ובנוסף: על מנת להוזיל את עלות הפוליסה יש לדרוש שהיא תכסה רק את עלותה של יתרת המשכנתא ולא את עלותו הכוללת של המבנה. עם ההתקדמות בהחזר המשכנתא, ניתן להפחית את סכומי הביטוח בהתאם. יש לקחת בחשבון את עלויות המימון: ביטוח, פתיחת תיק, שמאות, רישום משכון וכד'.

באדיבות אתר אדריכלות ובנייה בישראל  ארז מירב עורך האתר