עו"ד שחל שלום,
ברצוני לבנות חדר על גג בית משותף הצמוד לדירתי , מהווה חלק ממנה , ורשום על שמי בטאבו .
האם עלי לקבל הסכמת כל בעלי הדירות או חלקם , אם בכלל ?
תודה מראש על תשובתך ,
ענבל .
ברצוני לבנות חדר על גג בית משותף הצמוד לדירתי , מהווה חלק ממנה , ורשום על שמי בטאבו .
האם עלי לקבל הסכמת כל בעלי הדירות או חלקם , אם בכלל ?
תודה מראש על תשובתך ,
ענבל .
25-10-2008 12:36:00
עפר שחל
ת
אם גם זכויות הבניה הוצמדו אליך אין צורך בקבלת הסכמת הדיירים.
גם במקרה זה יוכלו דיירים להגיש התנגדות במסגרת הליך הבקשה שתגישי לקבלת היתר בניה מהועדה המקומית לתכנון ובניה. אבל ההתנגדות תיבחן רק מנקודת מבט של תכנון ובניה.
גם במקרה זה יוכלו דיירים להגיש התנגדות במסגרת הליך הבקשה שתגישי לקבלת היתר בניה מהועדה המקומית לתכנון ובניה. אבל ההתנגדות תיבחן רק מנקודת מבט של תכנון ובניה.
אם זכויות הבניה לא הוצמדו אליך ורק הגג הוצמד את צריכה לקבל הסכמת הדיירים. במידה והחדר יחובר לדירה תהיה זו הרחבה וניתן להסתפק בהסכמה של 75% מהדיירים. אם זה חדר נפרד צריך יהיה הסכמת כולם.
26-10-2008 00:43:00
ענבל ענבל
עוד שאלה
עו"ד שחל – תודה !
איך אוכל לדעת אם הוצמדו אל דירתי גם זכויות הבנייה ? בנסח ?
לבינין תקנון מוסכם .
תודה שוב , ענבל.
איך אוכל לדעת אם הוצמדו אל דירתי גם זכויות הבנייה ? בנסח ?
לבינין תקנון מוסכם .
תודה שוב , ענבל.
26-10-2008 11:08:00
דינה דיין
זה אמור להיות בתקנון המוסכם שבו נקבעה ההצמדה
צריך לעיין בקפידה בניסוח של הצמדת הגג שמופיע בתקנון המוסכם הנ"ל.
קיימות כמה אפשרויות ניסוחיות.
אם אין שום איזכור לזכויות בניה על הגג המוצמד במסגרת התקנון המוסכם, זה לא אומר שאין לך זכויות בניה.
זכויות בניה מוקצבות על ידי הרשות המקומית, ולכן, חייבים לפנות לרשות כדי לבדוק קיומם של זכויות בניה בחלקה שבה נמצא הבית המשותף.
זכויות בניה נקבעות בדרך כלל ב-"אחוזים". המושג הזה נובע מכך שהרשות המקומית מקצה אחוז משטח החלקה כולה לתוספת בניה.
לדוגמא, אם שטח החלקה שעליה עומד הבית המשותף היא 500 מ"ר והוקצו ע"י הרשות המקומית 40%, הרי שיש לכל בעלי הדירות בחלקה זכויות בניה של 200 מ"ר (500×0.4).
ה-200 מ"ר הללו מתחלקים בין בעלי הדירות לפי חלקם הייחסי ברכוש המשותף, אלא אם כן נקבע בתקנון המוסכם חלוקה אחרת.
נניח שחלקה של הדירה שלך ברכוש המשותף כפי שרשום בנסח הטאבו הוא 44/500, אז זכויות הבניה שלך הן 200×44/500 שזה: 17.6 מ"ר.
כלומר, לך יש בדוגמא הזו 17.6 מ"ר ששייכים לך ושאותם את רשאית לנצל.
ואם את צריכה יותר, למשל, 25 מ"ר? אז כדי להשלים מ-17.6 ל-25 את תצטרכי "לקנות" זכויות מבעל דירה אחר, או לקבל במתנה ממנו אם הוא נדיב לב.
בעניין זה דעתי שונה מדעתו של עו"ד שחל. זכויות בניה הן זכויות פרטיות של כל בעל דירה, ולא ניתן ברוב של 75% לכפות הענקתן. יתרה מכך, זכויות בניה אינן חלק מהרכוש המשותף וזה לא עניין שאסיפת הדיירים יכולה לקבוע לגביו.
קיימות כמה אפשרויות ניסוחיות.
אם אין שום איזכור לזכויות בניה על הגג המוצמד במסגרת התקנון המוסכם, זה לא אומר שאין לך זכויות בניה.
זכויות בניה מוקצבות על ידי הרשות המקומית, ולכן, חייבים לפנות לרשות כדי לבדוק קיומם של זכויות בניה בחלקה שבה נמצא הבית המשותף.
זכויות בניה נקבעות בדרך כלל ב-"אחוזים". המושג הזה נובע מכך שהרשות המקומית מקצה אחוז משטח החלקה כולה לתוספת בניה.
לדוגמא, אם שטח החלקה שעליה עומד הבית המשותף היא 500 מ"ר והוקצו ע"י הרשות המקומית 40%, הרי שיש לכל בעלי הדירות בחלקה זכויות בניה של 200 מ"ר (500×0.4).
ה-200 מ"ר הללו מתחלקים בין בעלי הדירות לפי חלקם הייחסי ברכוש המשותף, אלא אם כן נקבע בתקנון המוסכם חלוקה אחרת.
נניח שחלקה של הדירה שלך ברכוש המשותף כפי שרשום בנסח הטאבו הוא 44/500, אז זכויות הבניה שלך הן 200×44/500 שזה: 17.6 מ"ר.
כלומר, לך יש בדוגמא הזו 17.6 מ"ר ששייכים לך ושאותם את רשאית לנצל.
ואם את צריכה יותר, למשל, 25 מ"ר? אז כדי להשלים מ-17.6 ל-25 את תצטרכי "לקנות" זכויות מבעל דירה אחר, או לקבל במתנה ממנו אם הוא נדיב לב.
בעניין זה דעתי שונה מדעתו של עו"ד שחל. זכויות בניה הן זכויות פרטיות של כל בעל דירה, ולא ניתן ברוב של 75% לכפות הענקתן. יתרה מכך, זכויות בניה אינן חלק מהרכוש המשותף וזה לא עניין שאסיפת הדיירים יכולה לקבוע לגביו.
יתכן גם מצב שאין שום אחוזי בניה מטעם הרשות המקומית לחלקה שלכם, ואז יש צורך לפנות אליהם בבקשה לקבל אחוזים, דבר שכרוך גם בהיטל השבחה שאותו צריך לשלם לרשות.
28-10-2008 15:03:00
אמנון לנדמן
האם כשאין הסכמה אפשר לבצע פירוק שיתוף?
זאת מאחר ,שלהבנתי ,זכויות הבנייה אינן רכוש משותף, אלא הן בבעלות משותפת.
29-10-2008 00:31:00
דינה דיין
זכויות הבניה אינן בבעלות משותפת
הבעלות היא פרטית ואוטונומית של כל בעל דירה על פי חלקו ברכוש המשותף.
כלומר, הזכויות כבר "מפורקות" ואין צורך לבצע "פירוק-שיתוף".
הבעלות על זכויות הבניה היא "ביחד" במובן זה שטכנית הזכויות ניתנות ביחד לכל החלקה שעליה קיים הבניין. אבל כאשר באים לשלב הניצול, כל בעל דירה רשאי לנצל את חלקו הייחסי בזכויות הללו ללא צורך בהסכמה או אישור של זולתו.
כלומר, הזכויות כבר "מפורקות" ואין צורך לבצע "פירוק-שיתוף".
הבעלות על זכויות הבניה היא "ביחד" במובן זה שטכנית הזכויות ניתנות ביחד לכל החלקה שעליה קיים הבניין. אבל כאשר באים לשלב הניצול, כל בעל דירה רשאי לנצל את חלקו הייחסי בזכויות הללו ללא צורך בהסכמה או אישור של זולתו.
31-10-2008 13:48:00
סוניה סולימני
אז מה אומר החוק אם דיירים רוצים לרצף על היריעות
חלקית כי שאר השטח מכיל את המערכת המשותפתם האם יכולים לחייב אותי בהוצאות כשלי יש דירת גן בקומה ראשונה ואין לי צורך לעלות לגג לעשות מ נגלים סוכות
ושאר (אין ביטוח ולא יהיה) . האם לא נכון להגיד שישלמו אלה שרוצי ם בכך וכך ישתמשו בחלק המשותף שלהם
ומי ישלם את הנזקים . ריצוף לא אמין לא חוסם רטיבות .
מי ישלם וילד שחס וחלילה נופל מהגג או המתקנים שיזוקו.
כי הגג יהיה פרוץ לחגיגות.
ושאר (אין ביטוח ולא יהיה) . האם לא נכון להגיד שישלמו אלה שרוצי ם בכך וכך ישתמשו בחלק המשותף שלהם
ומי ישלם את הנזקים . ריצוף לא אמין לא חוסם רטיבות .
מי ישלם וילד שחס וחלילה נופל מהגג או המתקנים שיזוקו.
כי הגג יהיה פרוץ לחגיגות.
