לחילופין הוא רוצה שבמידה ויקבל את האישורים המתאימים, שנוותר לו על גג כל הבניין כדי שיוכל לבנות מעליו קומה או שתיים נוספות.
שאלתי היא, האם לצורך מתן אישור כזה לאותו דייר, האם יש צורך בהסכמת כל דיירי הבניין ללא יוצא מן הכלל? מה קורה עם רוב הדיירים מסכימים ואחד או שניים לא מסכימים בגלל הירידה באייכות החיים, עקב ריבוי דיירים שישתמשו באותו חדר מדרגות ובאותן חניות (דבר שעלול לגרום לויכוחים ומריבות בעתיד) …?
בתודה על תשובה עניינית המסתמכת על החוק,
לאה
מדובר כאן גם בניצול אחוזי בניה ששייכים לכלל בעלי הדירות בבניין.
ובנוסף, מדובר בהגלת מספר יחידות הדיור, דבר שיש בו פגיעה בכל בעלי הדירות בבניין.
וגם, אם תרצו בעתיד להרחיב את דירותיכם, לא תוכלו לעשות זאת ללא אותם אחוזי בניה שנוצלו לבניה על הגג.
מומלץ להעזר במומחים, לרבות עורך דין, כדי שתוכלו להעריך נכונה את השווי הכספי של מה שאתם נותנים לעומת השווי הכספי של מה שאתם מקבלים.
……………………………………………………………………………………………………………………………………..
"לחילופין הוא רוצה שבמידה ויקבל את האישורים המתאימים, שנוותר לו על גג כל הבניין כדי שיוכל לבנות מעליו קומה או שתיים נוספות. שאלתי היא, האם לצורך מתן אישור כזה לאותו דייר, האם יש צורך בהסכמת כל דיירי הבניין ללא יוצא מן הכלל?"
השאלה אינה מתייחסת לתוספת של חדר לכל דירה על הגג לצורך הרחבת הדירות בבניין, אלא על מכירת הגג כולו והצמדתו לבעל דירה אחת, כדי שרק הוא יבנה עליו קומה אחת או שתיים, יוסיף יחידות דיור נוספות, וינצל את כל אחוזי הבניה השייכים לכל דיירי הבניין – רק לעצמו.
פרויקט כזה כרוך בפגיעה מהותית בזכויות הקניין של כל בעלי הדירות, ומחייב את הסכמת כל 100% של בעלי הדירות.
לא רק זאת – אלא גם זאת, הצמדת הגג כולו לדייר אחד מחייבת את הסכמת כל בעלי הדירות ללא יוצא מן הכלל.
לעומת זאת, אם רוצים בעלי הדירות להרחיב את – כל – דירותיהם, ושכל דירה ודירה תנצל באופן יחסי את אחוזי הבניה השייכים לה, אזי יש צורך בהסכמה של 75% של בעלי הדירות שלהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.
מדובר בשני דברים שונים בתכלית.
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………
אבל שאלתי היא מדוע לצורך בניית חדר על הגג מעל הדירה העליונה שיהיה שייך אך ורק לאותה דירה, צריך רק 3/4% מ-2/3 בעלי הדירות?
לפי מה שהבנתי, הסכמה זו נחוצה לצורך הרחבה של כל דירות הדיירים בבניין. אבל במקרה ששאלתי, רק לבעל דירה עליונה או בעלי הדירות העליונות יש למעשה אפשרות לבנות חדר נוסף על גגות דירותיהם לשימושם הפרטי. ומה בקשר ליתר הדיירים בקומות התחתונות? איך יממשו הם את הרחבת דירותיהם כדי להשתוות לבעלי הדירות העליונות?
ההגיון של הצורך בהסכמת 3/4% מהדיירים בלבד ממש לא ברור לי…
מובן שבמקרה כזה מי שמקבל את הגג חייב בתשלומי איזון.
וכמו כן, לקרוא את הכתבה הזו:
/
מוסבר שם על הנושאים ששאלת. שאר הדיירים רשאים לבנות על שטח הגינה או בכל שטח קרקע שבו ניתן להוסיף בניה בצד הבניין הקיים, כך שכולם יוכלו להרחיב. יש גם הסבר מה עושים במקרים שבהם אין אפשרות לשאר הדיירים להרחיב את דירותיהם.
אם כל בעלי הדירות רוצים להרחיב, אז דרושה הסכמה של 75% מבעלי הדירות שלהן יש 2/3 ברכוש המשותף, כפי שמפורט בחוק הנ"ל.
……………………………………………………………………………………………………………………………………………….
אם דייר רוצה לוותר על חלקו בגג, זו זכותו, והוא רשאי לוותר עליו.
אם רוצים להעביר את – כל – הגג לדייר פלוני, משמע – שכל – בעלי הדירות צריכים להסכים ולוותר, כי לכל בעלי הדירות יש חלק בגג.
רק אם כל 100% של בעלי הדירות יסכימו להעברת הגג לדירה פלונית – ניתן להצמידו לדירה פלונית.
דירה פלונית יכולה להרחיב את דירתה על הגג בהסכמת 75% של בעלי הדירות – רק אם כל שאר הדירות יכולות גם כן להרחיב את דירותיהן על הגג באותה צורה.
אם דירה אחת תופסת את כל הגג, נשללת הזכות מדירה אחרת בבניין להרחיב את דירתה על הגג באותה מידה – ובכך יש פגיעה מהותית בזכויות הקניין שלה.
………………………………………………………………………………………………………………………………………….
אני בעל דירה בקומה עליונה בבנין בת"א המעונין לבנות חדר על הגג (המשותף). שעבר הרחבה (כל הדיירים הוסיפו חדר לדירתם) לפני כ-10 שנים.
האם ניתן לומר ברוח סעיף זה, שמכיוון שהבניין כולו כבר עבר הרחבה בעבר אינני זקוק עוד להסכמת כל הדיירים להרחבת דירתי (הפעם הרחבה ורטיקלית..)?
בתודה מראש
ראשית אכן גם בנייה ורטיקלית דינה כהרחבה.
אם תוכיח בבקשת ההיתר כי כל יתר הדיירים ביצעו הרחבה משמעות הדבר כי הם מוחזקים כמסכימים.
אבל…. מבחינת העיריה, נתקבל היתר להוספת החדרים על הגג, ואי אפשר לקבל היתר לבנייה נוספת בצידי הבנין, אפילו בהסכמת השכנים? ומה אז? הרי יוצא שכל השכנים האחרים בבנין הפסידו את האפשרות להגדלת דירותיהם …
ומה קורה בדירה בקומה אמצעית שאינה למעלה ואינה למטה?
