בנייה בשטח משותף

אני דיירת בשכונה וותיקה, בבניין בן 2 קומות – 6 דיירים. השטח שסביב הבניין בתחום המגרש חולק בזמנו ל 6 חצרות המוצמדות לדירות לשימושן הפרטי (החלוקה לא רשומה בטאבו אלא יש הגדרה של בעלות על אחוזים משטח משותף). בבניין ניתן להוסיף אחוזי בניה. שכן חדש שקנה דירה קטנה בסמוך אלי הגיש בקשה להיתר להגדיל את שטח דירתו תוך בניה בשטחים המשותפים – בשטח גדול יותר מאחוז השטח המשותף המוקצה לו בטאבו. כמו כן בבקשתו מסומנת העברת המדרגות המשותפות בבנין לתחום החצר שלי (!) כיוון שהוא משתלט גם על השטח המקורי שלהן, כך שהוא לוקח חלק מהחצר שלי וחוסם לי את החזית. שאלותי: האם מותר לועדה לאשר לו בניה ביותר מאחוז השטח המשותף שמוקצה לו, על חשבון שטח של השכנים (להדגיש שאחוז הבעלות שלי על שטח משותף בבנין כפול משלו !) ? האם הוא צריך הסכמת כל השכנים או רק 75% ? הגשתי התנגדות לועדה – האם יש דרכי פעולה נוספות אפשריות ? תודה מראש.

את שואלת שאלות רבות ואני מבין מהן שאת עדיין לא למדת את הנושא
בצורה הכי טובה, ולדעתי ראוי להשקיע לימוד יסודי בנושא.

את משתמשת במונחים לא ברורים.
את אומרת שהשטח "חולק" בזמנו, מי חילק? איך נקבעו שטחי
החלוקה? האם נערך שרטוט? האם היה מודד מוסמך?
איך יתכן שהיתה חלוקה שלא נרשמה בטאבו?
ואיזה מסמכים יש לך מאותה חלוקה? האם אסיפת הדיירים
שלכם אישרה את החלוקה? האם נרשם פרוטוקול מאותה
חלוקה, ומי חתום עליו?

כל השאלות האלה רלוונטיות מאוד לנושא, ואני לא התלחתי
להבין את המצב שם אצלכם.

לכל דירה יש חלק יחסי של הרכוש המשותף, הנתון הזה
מופיע בנסח הרישום שלך בטאבו (אם הוא עדכני),
מומלץ תמיד לבדוק אם לא נעשו שינויים ברישומיי הטאבו.
מומלץ גם להוציא נסח רישום מרוכז שבו ניתן לראות את
החלק היחסי ברכוש המשותף של כל הדירות בבניין.

אחוזי הבניה מתחלקים על פי החלק היחסי ברכוש המשותף של הדירה.

האם יכול השכן שלך להגדיל את שטח הבניה שלו מעבר
לחלק היחסי שלו ברכוש המשותף? התשובה היא – שהוא יכול
לבנות על החלק שלו, ויתכן שהוא קנה את הזכויות גם של מישהו אחר,
וכך הוא הגדיל את מספר המטרים המרובעים שהוא רשאי לבנות.

אם הוא לא רכש לעצמו זכויות מעבר לחלק היחסי שלו ברכוש
המשותף, הוא לא רשאי לבנות מעבר לזכויותיו.

כדי לבנות ברכוש המשותף, הוא זקוק להסכמת 75% מבעלי הדירות בבניין,
שלהן צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף. בבניין בן 6 דירות
הוא צריך להסכמת 5 דירות לפחות !

אין זכות למי שהולך לבנות, להרוס בניה קיימת ללא הסכמת
כל 100% של בעלי הדירות. אין דין בניה כדין הריסה.
לצורך הריסה לא די בכך ש- 75% מהדירות הסכימו.
הריסה פוגעת באופן יסודי וחמור בזכויות הקניין שלך.
וקל וחומר אם הוא לוקח לך חלק מהחזית.

לאחר שהגשת התנגדות לועדה, את יכולה לפעול בדרכים
נוספות.
אם הבקשה להיתר הבניה תאושר, את רשאית להגיש ערר
לועדת ערר לתכנון ולבניה המחוזית. היא רשאית לבטל
את ההיתר בניה שניתן ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבניה.

את גם יכולה לפנות למפקח על המקרקעין, בתביעה
למתן צו מניעה נגד הבניה, בטענות שאת פירטת.

הרושם שלי שאת זקוקה לעורך דין שידאג לזכויותיך,
כיוון שיש הרבה מה לעשות, אבל צריך לעשות את זה
בצורה נכונה ומקצועית.

בהצלחה.

……………………………………………………………………………………………………………….

זכויות בניה הן רכוש משותף ולכן ניצולן מחייב הסכמה של כלל הדיירים.

תודה על התייחסותכם להודעתי הראשונה. אני שוקלת לפנות לייעוץ משפטי אך לפני זה עשיתי מספר בירורים כדי להבין יותר את המצב. ביררתי מה זכויות הבניה לפי התב"ע ומסתבר שהזכויות אינן מוקצות לכל הבנין כפי שחשבתי, אלא מוגדרות במ"ר לכל דירה ודירה בבנין , והן אכן לא מתייחסות לגודל הדירה המקורי: לפי התכנית דירת השכן, שכיום שיטחה מ חצית מדירתי, יכולה לגדול להיות בגודל 115 מ"ר ואילו אני יכולה להגדיל ל-105 מ"ר בלבד (אינני מעוניינת בהגדלה). כלומר הבקשה של השכן שלי להגדלת דירתו תואמת את זכויות הבניה שלו , אך לא את היחס בין החלקים שלנו כיום ברכוש המשותף. מה שנקרא: "זה לא פייר". האם עדיין מגיע לי איזשהו פיצוי על חוסר האיזון שנוצר או על בנייתו בשטח גדול שהיום נחשב שטח משותף, או שאחרי שהתב"ע הזו אושרה איבדתי למעשה את זכויותי אלו? האם עדיין יש לי איזשהו בסיס להתנגדות או תביעה (בנושא זכויות הבניה בלבד, בלי קשר לנושא המדרגות) ?
תודה מראש.