בנייה בשטח מוצמד לדירה על גג בבניין משותף

האם קיימת התייחסות על-פי חוק לכך שניתן לבנות על שטח מוצמד לאחת הדירות בגג בניין משותף בחלק שמהווה 25 אחוזים מהשטח המוצמד לאותה דירה למרות התנגדותם של חלק מבעלי הדירות בבניין.

ראשית צריך לבדוק אם יש זכויות בניה.
אם יש, הן מהוות רכוש משותף ולכל דייר יש בהן חלק בלתי מסויים, לכן ההקצאה והניצול שלהן צריכות להיעשות בהסכמה של 3/4 מבעלי הדירות ש-2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

קודם כל – בעיקרון ניתן לבנות.
כמובן שיש כמה וכמה תנאים, ואם הם אכן מתקיימים אז הכל בסדר, ואפשר אפילו להתחיל לבנות כחוק.
העובדה שמדובר בגג מוצמד אומרת שבעל הדירה שהגג צמוד אליה רשאי לבנות עליו גם ללא קבלת הסכמת הדיירים.

לצורך הבניה, בעל הגג המוצמד צריך כמובן לקבל היתר בניה מהרשות המקומית – ובמסגרת הליך זה ניתנת אפשרות לכל בעל דירה להתנגד, אבל יכולה וגם רשאית הרשות המקומית לדחות את ההתנגדויות הללו, ולתת היתר בניה למבקש חרף ההתנגדויות.

ובנוסף, צריך שיהיו בידי בעל הגג המוצמד אחוזי בניה זמינים, ששייכים לו, לצורך מימוש שטח הבניה המתוכנן על הגג. בעקרון, אחוזי הבניה הם של הבניין כולו, והם מחולקים בין בעלי הדירות כך שלכל בעל דירה יש חלק בהם על פי חלקו היחסי ברכוש המשותף – אלא אם נקבע אחרת בתקנון מוסכם שנרשם בטאבו.
אם אין לבעל הדירה שבונה על הגג מספיק אחוזי בניה זמינים כאמור, הוא יכול לקבל (או לקנות) אחוזי בניה נוספים מבעל דירה אחר בבניין.

אלה הם התנאים, וצריך להוסיף שהנאמר בתגובה של קודמי, שיש כאילו צורך לקבל הסכמה של 3/4 מבעלי הדירות ש- 2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם – הוא לא נכון.

……………………………………………………………………………………………………………

סעיף 71 ב (א): "על אף הוראות סעיף 62 (א) סיפה, או סעיף 12 (ב) לתקנון המצוי שבתוספת רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך זה".

סעיף 71ב לחוק המקרקעין הנזכר בתשובתך, מתייחס לבניה – על הרכוש המשותף, ועל הוצאת שטחים מהרכוש המשותף.

אם לא בונים על הרכוש המשותף, אלא על הרכוש הפרטי, כמו למשל על שטח הגג המוצמד, אין צורך לקבל רשות מאיש, כי זה לא שייך לאיש זולת הבעלים של השטח המוצמד.
גם חלוקת זכויות הבניה – הן "לצורך זה" משמע – לצורך בניה על השטח שהוא "רכוש משותף".

בעניינו אין שום בניה על הרכוש המשותף, כי אם על הגג המוצמד.

………………………………………………………………………………………………………………………………..

ולכל דירה יש בהן רק חלק בלתי מסויים. זה נכון בכל מקרה.
לכן איש לא יכול לנצל זכויות בניה על דעת עצמו.
נכון שהסעיף לא מתייחס לרכוש פרטי, אבל זאת מן הסתם פשלה של המחוקק, אולי כי רוב ההרחבות לא נעשות ברכוש פרטי.רוצה עוד דוגמה לפשלה כזאת? שרכוש משותף מוגדר בחוק כרכוש שמשרת את כל הדירות או את מרביתן, אבל לרכוש שמשרת רק מיעוט מן הדירות אין התייחסות.
זה לא הגיוני שבהרחבה על רכוש משותף יהיה צורך לחלק את זכויות הבניה בהסכמה של 3/4 אך בהרחבה על רכוש פרטי כל דירה תוכל לנצל את זכויות הבניה היחסיות שלה על דעת עצמה.

ראה סעיף 3 לפסק דינו של הנשיא אהרון ברק:

"ההשקפה לפיה אחוזי בנייה אינם "רכוש משותף" אינה שוללת מבעלי הדירות את האפשרות להגיע להסכמות חוזיות בדבר ניצול הזכויות … "

פסק הדין :

ובאשר לרכוש משותף שמשמש רק מיעוט מבעלי הדירות (למשל – מרזב שמשרת 1/4 מבעלי הדירות) כבר נקבע בפסק דין שיש לראות את כל המרזבים בבניין "ביחד", ולא כל מרזב בנפרד, ומכיוון שכל המרזבים של הבניין משרתים את כל בעלי הדירות – זה נחשב לרכוש משותף על פי ההגדרה.

…………………………………………………………………………………………………………………

אבל הן בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות.

אני חושב שזה מסכם את הנושא:
"בית-המשפט העליון פסק:
א. (1) יש להבחין בין הצמדת חלק מחלקת הרכוש המשותף לאחת מן הדירות בבית המשותף, לבין זכות בעל הדירה לבנות על השטח הצמוד. הצמדת שטח לדירתו מקנה לבעל הדירה זכות בעלות בשטח המוצמד, אך מכאן אין נובע, שלבעל הדירה קמה זכות לבנות על השטח המוצמד (476ג – ד).
(2) זכויות הבנייה בבית משותף אינן חלק מחלקת הרכוש המשותף; הן שייכות (מכוח בעלותן המשותפת בקרקע) לבעלי כל הדירות בבית, וניצולן על-ידי בעל דירה מותנה בהסכמת יתר בעלי הדירות. אך בעוד שביחס לעצם הזכות לבצע בנייה על השטח הצמוד, אין להסתפק בפחות מהסכמה מפורשת של יתר בעלי הדירות, הרי שביחס להיקפן של הזכויות המוענקות, אין נדרשת התניה מפורשת, וניתן להיבנות גם מן הנסיבות (476ד – ה)."
ע"א 7156/96, יעקב וברטה שועאי נ´ דניאל בכרך ואח´.
הסיפא כמובן רלוונטי רק לאותו מקרה ספציפי.