הביתהוא בית משותף של 4 דיירים.
שכן אחד שגם הוא גר בקומה העליונה מצד שני, חתם לה על הבניה ו-2 הדיירים שגרים בקומת הקרקע מתנגדים לכך.
האם היא יכולה לקבל היתר בנייה מהעיריה למרות התנגדות 2 השכנים בקומת הקרקע?
דבר נוסף לשם כך היא מבקשת הקלה של 6% באחוזי הבניה, האם היא יכולה לקבל זאת למרות התנגדותנו??
מה אנחנו יכולים לעשות על מנת לשמור על זכויותנו?
האם המפקח על הבתים המשותפים יכול לאשר בניה כזו ללא הסכמה שלנו?
תודה
בניה ברכוש משותף מטופלת משני היבטים נפרדים ושונים, הראשון הוא היתר בניה.
זהו הליך מול הועדה המקומית של הרשות המקומית.
במסגרת הליך זה, אותו יכול להגיש המבקש ללא ידיעת או הסכמת השכנים, ניתן להעלות התנגדויות.
ההתנגדויות צריכות להיות מנומקות בנימוקים של דיני תכנון ובניה. עקרונית ניתן לקבל היתר גם כשיש התנגדויות, אם הן נדחות בועדה. כאמור ועדה זו פועלת לפי שקולי תכנון ובניה.
ההיבט האחר הוא דיני בתים משותפים ואין לו קשר לקבלת או אי קבלת היתר.
לבניה ברכוש משותף נדרש לקבל את הסכמת כל השכנים.
מישור זה מטופל ע"י המפקח על המקרקעין.
מבקשת הבהרה, האם לבנייה בחלל הגג יש לקבל את הסכמת כל ההשכנים או רק שני שלישים כאשר מדובר בהרחבה של דירה.
תודה
"הגדרות
חוק (מס´ 18) תשנ"ה-1995
71א. בסימן זה:
"חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965;
"זכויות בניה" – זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג´ לחוק התכנון והבניה;
"הרחבה" – הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף.
שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה
חוק (מס´ 18) תשנ"ה-1995
71ב. (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.
(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.
(ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
(ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.
הגשת תביעה למפקח
חוק (מס´ 18) תשנ"ה-1995
71ג. (א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה.
(ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה; המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו.
(ג) הוראות סימן ד´ לפרק זה יחולו על הדיון בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
(ד) ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
(ה) אין בפניה למפקח, כשלעצמה, כדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת.
תחולה
חוק (מס´ 18) תשנ"ה-1995
71ד. (א) בעלי הדירות בבית משותף רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סימן זה לא יחולו עליהם.
(ב) אין בהוראות סימן זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר הרחבת דירה או זכויות בניה."
