בבנין בו שתים עשרה דירות מבקשים בעלי הדירות (ארבעה
במספר) הגרים מתחת לגג הבנין להוסיף יחידות דיור על הגג. שאלתי האם חייבים דיירים אלו לקבל הסכמת כל דיירי
הבנין לבניה והאם עליהם לפצות את שאר הדיירים בגין שימוש בשטח השייך לכל הדיירים. האם מספיק לקבל הסכמה
של 75 אחוז מהדיירים ואזי יוכלו לבנות גם בלי לפצות את
הדיירים המתנגדים עבור השימוש בשטח המשותף?
כדאי שתבדקו עלויות המכירה כי היום שטח גג שווה לא מעט
העיסקה מחייבת הסכמת כל הדיירים לקנייה.מחייב ליווי עו"ד.
לבנייה עצמה מספיקה לצורך הועדה לתכנון הסכמת 75 אחוז גם זאת ע"י אסיפה כחוק,
עם זאת עליהם לפצות את יתר בעלי הדירות, ראה בסוף התשובה פירוט מסעיף 71 לחוק המקרקעין.
אבל, כדאי לבדוק היטב לפני הסכמה כזאת (גם עם פיצוי), האם הבניין מתאים לתמ"א 38? הרחבה כזאת תסכל אפשרות עתידית לתמ"א 38 וגם אם הוא לא מתאים כיום יש סיכוי שיתאים בעתיד (אם בגלל שינוי חקיקה ואם בגלל שינוי בכדאיות כלכלית).
לחילופין, האם הרחבה כזאת תפגע באפשרות של יתר בעלי הדירות להרחיב בעתיד את דירותיהם לרוחב? (בשל ניצול של כל אחוזי הבנייה של הבניין על ידי אותן 4 דירות?)
71ב. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה
(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושת רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.
(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.
(ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
(ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.
71ג. הגשת תביעה למפקח
(א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה.
(ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה; המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו.
(ג) הוראות סימן ד´ לפרק זה יחולו על הדיון בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
(ד) ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון,בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
(ה) אין בפניה למפקח, כשלעצמה, כדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת.
השאלה אם רישום בלשכת המקרקעין רק ע"י שטר או גם חוזה.
