בית מורכב

במובן הרגיל, היומיומי, כל בית משותף הוא בית מורכב … פשוט משום שגרים בו אנשים בשכנות ואנשים מייצרים – בין היתר – בעיות, שחלקן מורכבות. החיים מורכבים (כידוע) בוודאי בבית משותף וכל מי שטוען אחרת – הנטל עליו. אבל לא באמיתות עמוקות שכאלה נעסוק ברשימה זו …. לכך אין לנו הסמכה (פורמלית). לפחות לפי החוק לא כל בית משותף הוא מורכב.

החוק בישראל מבחין בין בית משותף "רגיל" לבין בית משותף "מורכב". כלומר לפנינו מושג פורמלי (או טכני), שמוגדר בסעיף מיוחד בחוק המקרקעין. כדי שבית משותף יחשב כ"בית מורכב" הוא צריך להיות מוגדר כך בתקנון או לזכות בתואר הזה במסגרת הליך בפני המפקח על המקרקעין. בכך נעסוק.

מה המשמעות של ההגדרה או הסטאטוס הזה? למי זה טוב, מתי ולמה? על כל אלה ננסה להשיב, באופן לא מורכב ככל שניתן.

תחילה הקדמה קצרה (לאספנים בלבד):

בטרם הועלה הרעיון (המשפטי) של הבית המשותף, חל הכלל לפיו בעלי הקרקע הם הבעלים של כל הבנוי עליה. הפרדת הרישום לכל דירה בנפרד, שתחילתה עוד בחוק הבתים המשותפים, תשי"ב-1952, נועדה לאפשר בעלות נפרדת לכל בעל דירה על דירתו הפרטית ובעלות משותפת של כלל בעלי הדירות על הרכוש המשותף לכולם. בעלות נפרדת ומשותפת זו נועדה להקל בהסדרת היחסים ההדדיים שבין בעלי הדירות. בעלות מעורבת של "ביחד ולחוד".

סעיף 59 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") קובע, שמקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים, אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן – "בית מורכב"), ניתן לקבוע בתקנון או באמצעות פנייה למפקח על המקרקעין, כי הרכוש המשותף שבתחומי כל אגף ינוהל ויתוחזק בנפרד על-ידי בעלי הדירות באותו אגף.

המוטיבציה להגדיר בית משותף כ"מורכב" נובעת מרצון לפצל את החיובים הכספיים (דמי ועד וכד') ולפצל את הניהול (ועד ואסיפה).

הרצון לחלק, ניהולית וכספית, בין אגפים או כניסות יוצא מתוך הנחה, שלכל אגף או כניסה יש זיקה ועניין רק (או בעיקר) לתחום הקרוב אליה ולא לרכוש המשותף הרחוק ממנה. לכן סעיף הבית המורכב – שיוצר למעשה כמה סוגי רכוש משותף – הוא סעיף, שסותר (או מאתגר) את ההנחה הבסיסית שעומדת בבסיס תחום הבתים המשותפים בישראל, הנחה שמנוגדת דווקא ליצירת זיקה כלשהי בין חובת תשלום לבין מידת השימוש ברכוש המשותף. ההנחה הכללית היא שאין כל זיקה בין מידת השימוש של בעל דירה בחלק כזה או אחר של הרכוש המשותף לבין חובתו לשלם בגין תחזוקת אותו רכוש משותף. כך בעל דירה בקומה ראשונה חייב לשאת כמו כולם במימון איטום הגג ובעל קומת הגג חייב לשאת במימון הגינה המשותפת. סעיף הבית המורכב יוצא מתוך הנחה הפוכה וזה מה שעושה את הסעיף למעניין (כמו כל חריג).

החוק קובע כי מעמדו של בית כ בית מורכב , צריך להיקבע בתקנון. זו דרך המלך.

תקנון הוא מסמך שנרשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ולכן מחייב גם את בעלי הדירות העתידיים של הבית. זהו מסמך "חזק" יותר מהחלטות אסיפת דיירים וקשה יותר לשנותו (אך לא בלתי אפשרי ).

בתים שאין להם תקנון מיוחד חל עליהם התקנון המצוי (התוספת השניה של חוק המקרקעין). גם בתים שטרם נרשמו בטאבו חל עליהם, אוטומטית, התקנון המצוי. לפיכך בתים אלה אינם יכולים להיות "בתים מורכבים".

תקנון מיוחד יכול להערך מראש, לרוב ע"י החברה הקבלנית שמוכרת את הדירות ולוקחת על עצמה גם את רישום התקנון המיוחד של הבית, או יכול שיערך ע"י הדיירים עצמם, במהלך החיים המשותפים בבית. תקנון מיוחד ובו הגדרת בית משותף מורכב מלכתחילה, אופייני למתחמי מגורים גדולים, בהם נבנים ברצף מספר בניינים כחלק ממתחם אחד. למתחמים אלה אכן יש רכוש משותף הנוגע לכל בניין ובניין ורכוש משותף הנוגע לכולם או חלקם, כגון חדר כושר, בריכה, חניה, גינה וכד'. מתחם שלם יכול להיות כבית משותף אחד, בית מורכב ובתקנון יפורטו חלקי הרכוש המשותף ששייכים לכל הבית ואלה ששייכים לכל אחד מחלקיו. תקנון מיוחד שנולד "באיחור", ע"י דיירים שכבר חיים יחדיו בבית, אופייני לבתים קטנים יותר, בעלי מספר כניסות ("רכבת") או מספר אגפים.

בשנת תשנ"ב תוקן חוק המקרקעין, וגם למפקח על המקרקעין הוקנתה סמכות להורות כי בית יתנהל כבית מורכב אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן (סעיף 59 (ב) לחוק). לכך אני קורא "מסלול עוקף תקנון". במסלול זה נעשה שימוש כאשר יש מחלוקת בבית ואין רוב מספיק לשינוי תקנון. מן הראוי שמסלול כזה יהיה שביל צר.

שיקול הדעת שנתון בידי המפקח במקרים אלה אינו רחב (לעניין זה ראה למשל ע"א(י-ם) 6217/05 מפעלי בני ברית ירושלים נגד ועד הבית המשותף ברחוב קרן היסוד 5 ירושלים, אשר ניתן ביום 07.06.06.)

ברור הוא כי, ככל שיופרד ניהול הבית לאגפיו או חלקיו, הרי שתהיה לדבר השלכה ישירה לעניין ההוצאות הנדרשות להחזקת הרכוש המשותף וחלוקתן בין דיירי הבית – כל אגף ישא בהוצאות הנדרשות לתחזוקת האגף שלו בלבד. האם בהכרח ישלם כל בעל דירה פחות דמי ועד? לאו דווקא. כאשר דמי הועד לא מתחלקים בין כלל הדיירים יתכן כמובן שדיירי אגף מסויים יאלצו לשלם יותר.

בספרו קניין, כרך א' (תשנ"ז) עמ' 668 , רואה פרופ' דויטש בהוראת חוק זו, מעין הפקעה של זכויות ההכרעה לגביי הקניין המשותף, מבעלי הדירות. וכך הוא אומר :

• "מצב הבעלות ההתחלתי הוא, שקיימת הצמדה טבעית (מתמטית) של הרכוש המשותף לכל הדירות בכל המבנים, גם יחד, ומתבצעת, אם כן, הפקעה של קניין (משותף) זה, על ידי המפקח על בתים משותפים, וזאת על מנת לייעל את החיים המשותפים בבית המשותף. אכן, הפקעה זו היא מאוזנת, שכן כנגד האובדן של הזכויות במבנה האחר, מקבל כל בעל דירה זכויות מוגדלות ברכוש המשותף במבנה שבו מצויה דירתו. אולם עדיין נמנעת מכך מבעל דירה, ללא הסכמתו  – לא הממשית ולא המיוחסת, באמצעות קביעה בתקנון – הזכות להחזיק ולהשתמש בחלק שהופרד. אין זאת, כי אם זיקתו של כל בעל דירה לרכוש המשותף במבנה האחר נתפשת כחלשה".

סעיף 62 (א) לחוק: "בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."

לכן גם אני סבור, שיש לפרש את סעיף 59 (ב) שמקנה סמכות למפקח לרשום בית כבית מורכב, בצמצום רב, לאור הפגיעה בזכות הקניין ובציפיות הצדדים כאמור לעיל. גישה מצמצמת כזו ניתן למצוא למשל בפס"ד הבא של המפקחת על המקרקעין עידית וינברגר:

בתיק (עכו) 35/06 נציגות הבית המשותף נ' שמשון מכניקה עדינה בע"מ,  טענה הנתבעת כי היא פטורה מחובת תשלום הוצאות החזקת הרכוש המשותף לתובעת מאחר ואינה עושה שימוש בחדר המדרגות המשותף ואף לא במעליות. המפקחת בחנה האם רשאית הנתבעת, עפ"י דין, להימנע מתשלום הוצאות החזקת הרכוש המשותף בבית, לאור מבנהו של הבית, או לאור העובדה שאין הם עושים שימוש בחדר המדרגות ובמעליות. המפקחת קבעה, כי חובת ההשתתפות בהוצאות החזקת הרכוש המשותף חלה על כל בעל דירה בבית משותף, אף אם טרם נרשם כבית משותף, מכוח סעיף 58 לחוק. חובת ההשתתפות בהוצאות החזקת הרכוש המשותף הינה חובה עצמאית, ובלתי תלויה ב"שירותים" הניתנים לבעל דירה ע"י הנציגות, או במידת השימוש שעושה בעל דירה ברכוש המשותף (לפני תיקון מספר 26 לחוק, נקבעה עפ"י חלקו ברכוש המשותף). זאת ועוד קובעת המפקחת, כי במקרה דנן  ספק רב אם הבית אכן יהיה ראוי להירשם כבית מורכב היות ואין המדובר באגפים או במבנים שונים, כי אם במבנה אחד. עוד נקבע כי גם הנתבעת עושה שימוש מסויים בגג הבית, לצורך הנחת דודי שמש ומדחסי מזגנים, בחדר המדרגות המרכזי ובמעלית, לצורך הגעה אל גג הבית או לצורך הגעה אל מוני החשמל המותקנים בחדר המדרגות וכיוצ"ב. לבסוף קובעת המפקחת, כי העובדה שלנתבעת אין כל שימוש בחדר המדרגות ובמעליות, אין בה כדי להצדיק מתן צו הפרדת ניהול.