בית מורכב ?!

עברנו לבניין חדש בו 9 דיירים אשר מתוכם 4 בעלי
דירות גן עם כניסה נפרדת לבית.
כלומר, אין להם שימוש בלובי ובמעלית הבניין והם טוענים
שעצם הכניסה הנפרדת הופכת את הבית למורכב ולכן
הם אינם צריכים לשאת בהוצאות על ניקיון הלובי ושימוש המעלית.
נשמח לעזרה משפטית בנושא.

מה זה היה משנה?

בחוק המקרקעין סעיף 59 עוסק בבית מורכב וזה לשונו:

59. (א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן – בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.
(ב) באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א).
(ג) אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו.

ראשית בית מורכב מוגדר מבחינה פיזית כך "מורכב ממבנים אחדים או מאגפים" – וזה לא מתקיים במקרה של דירות גן. זה מבנה אחד עם כל שאר הדירות.
אבל מה שבעיקר קובע זה מה שרשום בתקנון הבניין אותו ניתן להוציא מהטאבו.
אם אינך יודע מה התקנון הקיים בבניין, תוכל לצאת מתוך נקודת הנחה שאצלכם חל התקנון המצוי [כמו ברוב הבתים המשותפים במדינה] ושאין כל ציון להפרדת דירות הגן ממכלול הבניין ולכן, אמור להם שעליהם חובת ההוכחה שהדירות שלהם הינן אגף נפרד שניהולו בנפרד כאמור לעיל בחוק. שלח אותם להביא את התקנון של הבניין ולהוכיח שעל פי התקנון הם פטורים מתשלום מיסי וועד.

זהו בניין חדש שעדיין לא רשום בטאבו
ואין לו תקנון, כך שאכן מדובר על התקנון המצוי
בו לא מצויינת ההפרדה.
במידה והם רוצים להוסיף זאת לתקנון, איזה רוב
הם צריכים?

ראשית כדאי לקרוא מאמר זה:

אך עם זאת ולמרות שעקרונית לשינוי תקנון די ברוב עלי הדירות ש2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, הרי שסעיף 62 בחוק המקרקעין אומר כך:
62. (א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

אני מבין מכך שבמקרה שלכם שאי חיוב דירות הגן בתשלום עבור תיפעול הרכוש המשותף, יגרום ממילא עליה בשיעור ההשתתפות שלכם, הרי שהחוק אינו מאפשר זאת אלא בהסכמה של 100% מבעלי הדירות.

מי שרושם תקנון מוסכם (במידה ונרשם תקנון כזה) הוא הקבלן.
והתקנון נגזר מהסכמי הרכישה.
כלומר את התשובה האם הבית עתיד להרשם כבית מורכב או לחילופין האם צפויות להרשם בתקנון הוראות מיוחדות לעניין תשלום ועד הבית תוכל למצוא בהסכם הרכישה שלך (שאמור להיות תואם בעניינים כאלה לכל הסכמי הרכישה האחרים).

מצויין במפורש כי יהיה עליהם לשאת בעלות
אחזקה של הרכוש המשותף ולא מוזכר דבר
על היות המבנה כבית מורכב.

וכל הדיון היה נחסך.