בטוחות או: מה יותר חשוב מחוזה שכירות

כדי לחסוך בשכ"ט עו"ד, רבים וטובים משכירים דירותיהם באמצעות חוזה שכירות סטנדרטי, שהעתיקו מדוגמא כזו או אחרת. ניתן כמובן למצוא דוגמאות למכביר, מחברים, מהאינטרנט או מכל מקור אחר. זו תופעה רחבת היקף. אני נתקל בה לרוב כאשר מתעוררות בעיות. אז מגיע אלי צד זה או אחר לחוזה ועד מהרה מתברר, שבחוזה אין התייחסות לנקודה חשובה, או הניסוח עמום ומטעה, ועוד פגמים וחסרונות שחוזה טוב יותר היה פותר. אני שואל את הלקוח "מי ניסח לך את החוזה" והתשובה היא "אף אחד, היה לי/מצאתי/העתקתי/חשבתי וכו'".

כלומר "החסכון" הזה בתחילת הדרך עולה לעיתים ביוקר (כמו הרבה דברים בחיים).
אבל על כך אני עוד אומר: מילא!
ברור שחוזה שכירות הוא מסמך חשוב, שקובע את היחסים בין משכיר לשוכר, אבל בסך הכל זהו באמת מסמך די סטנדרטי ואם התמזל מזלכם ומצאתם דוגמא טובה ועדכנית או אם היה לכם זמן וקראתם את כל המאמרים שלי בענין חוזי שכירות והכנסתם בקפידה את כל המלצותי לתוך החוזה שמצאתם, יתכן אולי שעורך דין לא היה משנה באופן מהותי את החוזה ולא היה מוסיף לכם הרבה… אני עצמי לא באמת מאמין בזה וממליץ עדיין לקחת עו"ד להכנת החוזה אבל ניחא.

אולם וזה המסר: יש משהו שעוד יותר חשוב מחוזה השכירות עצמו ועליו אין להתפשר בשום אופן. כוונתי לבטוחות.

המבחן של כל חוזה הוא ביכולת האכיפה שלו, ב"שיניים" שלו, בעת משבר.
"השיניים" הללו הן הבטוחות.
גם חוזה שמנוסח נהדר והוא פאר היצירה מבחינה משפטית, אינו מסייע ואינו יעיל ללא בטוחות הולמות. עדיף לפעמים להחזיק בבית פודל קטן אך נשכן מאשר אריה מגודל אך חסר שיניים.
בטוחות טובות הן כמובן האינטרס של בעל הנכס, המשכיר.
והכלל, מנקודת מבטו של המשכיר, הוא פשוט וברור: ככל שהבטוחות טובות ו"נשכניות" יותר, צפויות פחות בעיות ביחסי השכירות. וכאשר יש למרות הכל בעיות – הן צפויות להיפתר מהר יותר, זול יותר וקל יותר.

כידוע, אם הכל הולך כשורה ביחסי השוכר והמשכיר הרי שהחוזה ממילא נשכח לו שם במגירה, הצדדים מסתדרים והכל טוב ויפה.
אבל כאשר משהו משתבש, צד טוען להפרה של הצד השני, צד מסרב לדרישת הצד השני, יש ויכוח, ריב, מחלוקת – אז פונים תחילה לחוזה. מה הוא אומר? והנה גם אם החוזה מדבר בעד עצמו, עדיין לא תמיד נפתרה הבעיה. לא תמיד יש הסכמה. יש פרשנות. או סתם כך עקשנות ואי נכונות להגיע לפתרון מוסכם. אנחנו הרי מומחים בזה (חבל שזה לא ענף יצוא, ישראל היתה המדינה העשירה בעולם לו היה ניתן לעשות כסף מריב ומדון).

ואני אומר לכם, מנסיוני: כאשר אין לחוזה בטוחות טובות – יש גם נטיה לא להגיע להסכמה. הרי כולנו יודעים שהליכים משפטיים הם דבר ארוך ויקר. אז למה להסכים? תבע אותי! נראה אותך! – כמה משכירים שמעו זאת? לא עשיתי סקר אבל אני מתערב שאלפים מדי שבוע ועשרות אלפים מדי שנה.

אחרי כל ההקדמה המשכנעת הזו אני מגיע לנקודה המרכזית שלי: משכירים יקרים – אתם רוצים להגן על קניינכם, תעמדו על בטוחות טובות מהשוכר שלכם.

מהי בטוחה טובה?

ובכן – ראשית – ניתן ואף רצוי להכניס לחוזה מיגוון של בטוחות ולא להסתפק רק באחת.

בראש סולם הבטוחות עומדת ללא ספק הערבות הבנקאית. זו גולת הכותרת. זה הקלף המנצח. למה בעצם?
הסיבה היא פשוטה לגמרי: ערבות בנקאית, בלתי מותנית, מייתרת הליכים משפטיים מצד המשכיר. היא ניתנת להפעלה, ללא נימוק, ללא הכנה מוקדמת. רק ערבות בנקאית היא שוט של ממש כנגד נזקים למושכר, אי פינוי במועד, אי תשלום דמי שכירות וכד'.

ערבות בנקאית, ובפרט על סכום ממשי, אינה קלה להשגה (בשכירויות לא עיסקיות). שוכר "רגיל" – סטודנט למשל – יתקשה לתיתה. ולמרות זאת הייתי מתעקש עליה, גם במחיר של הפסד שוכרים שנראים נחמדים וחביבים.
אם שוכר אומר לכם שהוא לא יכול לתת ערבות בנקאית, מומלץ לא לוותר. ניתן לדוגמא לקבל ערבות בנקאית על סכום נמוך יותר מכפי שרציתם (ואז להוסיף ערבות אישית או שטרות "בטחון"). ניתן גם להציע, שהמשכיר הוא שיממן את עלות הערבות עצמה (הסכום שגובה הבנק הינו זעום יחסית). אבל אין תחליף לערבות בנקאית עצמאית ובלתי מותנית.
מתן ערבות כזו דורשת מהשוכר, או ממי שנותן אותה עבורו (קרוב משפחה למשל), לשים בצד סכום כסף, שיהיה זמין ומיידי כנגד דרישת המשכיר מהבנק. זהו מקור הקושי מצד השוכר במתן ערבות כזו (כי הדבר מגדיל את האובליגו שלו והוא נאלץ ל"השכיב" סכום כסף בצד, שאין הוא יכול לעשות בו כל שימוש עד לקבלת הערבות המקורית בחזרה מידי המשכיר) אך זהו גם מקור הכוח של המשכיר, אשר אינו צריך לפנות לשוכר או להוצל"פ. הוא ניגש ישיר לבנק. הכסף – סכום הערבות – מחכה לו.
כדי לרכך במעט את הסיטואציה, ניתן להכניס לחוזה סעיף לפיו על המשכיר ליתן הודעה מראש לשוכר בדבר כוונתו לחלט את הערבות הבנקאית (הבלתי מותנית). הודעה כזו נותנת הזדמנות לשוכר לתקן את ההפרה הנטענת נגדו, אך למעשה הכוח נותר בידי המשכיר: הוא יכול לממש את הערבות עפ"י שקול דעתו ולמעשה יכול גם לממשה ללא מתן ההודעה (למרות הסעיף בחוזה). משכיר כזה חושף אמנם את עצמו לתביעה אפשרית מצד השוכר אבל "דיה צרה בשעתה", קודם כל הוא שם את ידו על הכסף.
נוסח ערבות בנקאית בלתי מותנית ניתן ע"י הבנק ואין צורך בעו"ד כדי לנסחה.

בטוחה נוספת היא שטר חוב. יש שטרות כאלה בדואר ויש שטרות שעורכי דין מנסחים. אין נוסח אחד קבוע או מחייב. באותו מישור אנו רגילים לדבר גם על שיקים "לבטחון" וכיוצא בזה.
איני נכנס כאן לשאלה מה הסכום הראוי שיש לרשות בשטר או בשיק. זה תלוי בהרבה נתונים, כגון האם יש ערבות בנקאית וכן מה סכום השכירות, תקופת השכירות, ערך המושכר וכד'. זה בעיקר ענין של משא ומתן.
לגבי שטר הדואר הרגיל. יש למלא אותו בקפידה. ניתן להשאיר את סכום השטר פתוח (בכפוף לאמור בחוזה עצמו). רצוי להכניס בו את פירטי החשבון של עושה השטר, השוכר, אם כי יתכן כמובן שבעת מימוש השטר, כבר לא יהיה חשבון כזה מטעם השוכר או שבחשבון זה לא תהיה יתרת זכות.
יש למלא גם שמות ערבים. ראיתי מקרים בהם המשכיר לא טרח כלל להחתים את השוכר על השטר! – החתימה היא הדבר החשוב ביותר ובלעדיה השטר לא שווה דבר.
בתחום השטרות יש נוסחים טובים יותר וטובים פחות. יש שטרות המכילים ניסוח מפורש הכולל בין היתר התחייבות בלתי חוזרת מצד עושה השטר למסור כסף כנגד מסירת השטר לבנק השוכר, אשר פרטיו מצויים בשטר ואז אם תהיה בחשבון יתרת זכות יוכל המשכיר לחלטה גם ללא הליך בהוצל"פ. לכן עם כל המוגבלות של בטוחה זו רצוי גם כאן לקבל (מעו"ד) נוסח שטר שאינו שטר הדואר הרגיל.
אין כיום חובה לבייל שטרות כדי ליתן להם תוקף.

לגבי שיקים – יש לזכור כמובן ששיק שמוסר השוכר לידי המשכיר ניתן לביטול ע"י השוכר. שיק כזה יוגש ע"י המשכיר להוצל"פ והשוכר יהיה רשאי להגיש התנגדות לביצועו. טענות ההתנגדות האפשריות מצד השוכר הן מעטות מאוד ולא זה המקום להרחיב בענין הליך זה. החשוב הוא, שזה הליך משפטי וזה לוקח זמן והוצאת אנרגיה ויתכן גם שבסופו של ההליך לא ניתן יהיה לפרוע כלל את החוב הנטען, מסיבות שונות.
אם כבר מקבלים שיק אין לאפשר לשוכר לרשום עליו מילים כגון "לבטחון בלבד", שממילא אין להן משמעות, אך הן יכולות להקשות על הגשת ההליך לביצוע.

בטוחה נוספת היא ערבים. ערבים טובים הם בטוחה בכלל לא רעה.
ברם, מה שקורה במקרים רבים הוא אי הקפדה מצד המשכיר על נוסח הערבות, על מילוייה ועל בירור לגבי הערבים. הדבר נעשה לפעמים כלאחר יד, לאחר שהמשכיר מחתים את השוכר על החוזה, מקבל לידיו מראש שיקים עבור תקופת השכירות והוא חש שעשה כבר את רוב הנדרש ממנו.
כדי שתהיה לערבות משמעות, צריך ראשית לברר מי הערב. ערב טוב הוא ערב בעל יכולת כלכלית, נכסים, משכורת קבועה, המלצה מבנק וכד'. אין טעם בסתם "עובר אורח" שחותם כלאחר יד כערב.
על המשכיר לברר מיהו הערב, מה כתובתו, לצלם את תעודת הזהות שלו, לקבל ממנו כמה שיותר פרטים ולברר מה הקשר שלו לשוכר.
אין להסתפק בערב אחד. אם בכל זאת יש רק ערב אחד צריך לשלול בכתב את הגנת ערב יחיד שבחוק, ולשם כך ראוי להיוועץ עם עו"ד. בקיצור צריך לקחת ברצינות רבה את הליך צרוף הערב שכן זה עשוי להכריע את הכף, במקרים של שוכר בעייתי ודל אמצעים. לחץ שיפעיל ערב טוב על שוכר כזה יכול להביא לפתרון מחלוקות ללא צורך בנקיטה בהליכים.
לפעמים אני ממליץ לקחת ערבות בנקאית מערב, כלומר מצד ג' ולא מהשוכר. במקרים בהם השוכר טרם התבסס כלכלית ומתקשה לנפק ערבות בנקאית, יכול מי ממשפחתו לספק ערבות כזו ואז אין צורך בערבויות אישיות.

אם יש מספר שוכרים כל אחד חותם על השטרות וכל אחד מביא ערבים. כאן אין מצב של אחד בשביל כולם. הדבר נכון גם לשוכרי מישנה, אם יש לכך ביטוי בחוזה.

מעין-בטוחה נוספת, היא פקדון או קבלת דמי שכירות מראש. זו "בטוחה" יחסית טובה מבחינת המשכיר כי למעשה הוא מקבל לידיו מראש סכום – נניח שווה ערך לשלושה חודשי שכירות – אשר נועד להבטיח אותו מהפתעות לא נעימות. יחד עם זאת יש כאן מוגבלות מסויימת. שוכר שמתכנן מראש נניח לנטוש מושכר מוקדם מהמתחייב בהסכם, יכול "לקזז" את המקדמה ע"י ביטול שיקים שניתנו על ידו עבור דמי שכירות ולהעמיד את המשכיר במצב לא משופר, למעשה ללא בטוחה.

פתחנו ואמרנו, שמומלץ לדרוש מיגוון או צרוף של בטוחות. הדבר נכון בעיקר במקרה בו אין ערבות בנקאית. אז באמת צריך לקחת שיטרי חוב וערבים ופקדון. אך נזכור תמיד כי גם צרוף של בטוחות "חלשות" (כגון שטר חוב רגיל ו/או ערב סתמי ו/או פקדון קטן) לא מגיע עדיין לבטוחה אחת או שתיים טובות.

המצב האידיאלי הוא כמובן ערבות בנקאית בלתי מותנית על סכום סביר – לדוגמא בהסכם שכירות בלתי מוגנת לדירה של 4 חדרים ללא תכולה מיוחדת לתקופה של שנה ואופציה לעוד שנה, סכום ערבות שאינו נמוך משלושה חודשי שכירות – יחד עם שני ערבים טובים לכל שוכר ושיקים מראש עבור שנת השכירות וחשבונות ארנונה וחשמל. זו דוגמא למצב בו המשכיר יכול לישון בשקט. יחסית בשקט.