אני גר בבניין רב קומות שבו למעלה מ- 60 דירות, שבו רוב הדירות מושכרות.
בבניין כזה, קשה עד מאוד לכנס אסיפה המונה למעלה ממחצית בעלי הדירות, שלהבנתי היא הדרישה לקיום אסיפת דיירים חוקית.
הנציגות הקיימת אינה מוכנה לקבל החלטות שהתקבלו באסיפה שמונה פחות מחצי מבעלי הדירות (למרות שמבין המשתתפים כמעט כולם מעוניינים להחליף).
במצב כזה, מתי, אם בכלל, פוקעת כהונת הנציגות הקיימת?
הבנתי שלאחר 15 חודשים חייבים לקיים אסיפה לבחירות חדשות – אך מה קורה אם גם לשם מגיעים פחות מ- 50% מבעלי הדירות?
אפשרות אחרת היא – למנות ועד בית לא על פי חוק המקרקעין, אלא על פי חוק השליחות – כלומר – כל בעל דירה ימסור ייפוי כוח למי שהוא מעוניין שיהיה (או יהיו) בוועד הבית, ומי שיקבל ייפוי כוח מרוב בעלי הדירות יהיה ועד הבית, וכל זאת ללא צורך בקיום אסיפת דיירים.
יפויי כוח יכולים בהחלט ליצור מעמד של מיופה כוח. מיופה הכוח ייצג לא כוועד בית אלא כמיופה כוח (לפי תוכנו של יפוי הכוח) ובכל מקרה רק את אלה שיפו את כוחו. לא את כלל הדיירים, לא את אלה שלא מסרו יפוי כוח ולא כנציגות לפי חוק המקרקעין. זה הבדל עצום. אבל כרעיון משעשע זה נחמד.
פסק דין של המפקח אורן סילברמן, בעניין שמואל רוזנברג נ´ נציגות הבית המשותף המגדל 5 גבעתיים
כמו כן, ראה פסק דין של בית המשפט העליון
ראי פסקה כ"ז :
עוד נאמר שם "אך יושם אל לב כי דרך יצירתה של הנציגות נקבעת בהסכמת הדיירים…"
בעוד שהיקף הסמכויות בשליחות על פי חוק השליחות נקבע ע"י השולח (או השולחים) בגוף ייפוי הכוח – הרי שסמכויות הנציגות על פי חוק המקרקעין קבועות בחוק המקרקעין עצמו.
אבל דרך המינוי של הנציגות יכול להיות הן על פי חוק השליחות והן על פי חוק המקרקעין.
מינוי באמצעות ייפוי כוח, יכול להיות הן על פי חוק המקרקעין (ס´ 14 לתקנון המצוי), כאשר רוב בעלי הדירות נותנים ייפוי כוח לאחד הדיירים, שעושה אסיפת דיירים בת דקה אחת, בה הוא מודיע שיש לו רוב לתפקיד ועד-הבית, ונועל מיד לאחר מכן את האסיפה.
והן על פי חוק השליחות, ללא אסיפת דיירים, כאשר בגוף ייפוי הכוח מפורטות הסמכויות.
יש גם אפשרות שלישית, שרוב בעלי הדירות לא יעשו לא את זה ולא את זה, ופשוט ישלמו בפועל לחבר הנציגות החדש את תשלומי ועד הבית, מבלי שנבחר פורמאלית באסיפת דיירים, ואז על פי הפסיקה, זה שרוב בעלי הדירות משלמים לו בפועל את מיסי ועד הבית הוא זה שנחשב בתור הנציגות.
צריך גם לזכור שמינוי נציגות אפשרי על פי התקנון המצוי, אבל תקנון ניתן לשנות, הן באופן ישיר, והן במשתמע, בדרך של התנהגות. לכן, התקנון המצוי אינו משהו "קדוש".
נציגות בית משותף נבחרת רק ואך ורק בדרך הקבועה בחוק המקרקעין ולא בחוק אחר. הנציגות מתמנה לפי התקנון ופועלת לפי התקנון. האסיפה הכללית היא זו שממנה מדי שנה את הנציגות.
לא נאמר אחרת בפיסקי הדין שהביאה דינה. שימו לב: לא נאמר אחרת בפיסקי הדין הללו.
כעת אם רוצים קצת להתפלפל ולהשתעשע אז זה נכון שאם כל הדיירים (מדגיש – כל – לא רוב אלא כל) מייפים כוחם של אדם או מספר בני אדם לשמש להם נציגים – זה לא בלתי חוקי אבל זו אינה נציגות בית משותף כהגדרתה בחוק המקרקעין. ולשם מה ללכת בדרך זו? וממתי ניתן לקבל יפוי כוח מכולם.
זאת ועוד: ספק אם מיופי כוח כאלה הינם נציגות אשר המפקח מוסמך בכלל לדון בעניינה.
דרך המינוי היא מהותית בדיוק כמו במינוי מתחזק למשל. סמכותו של המפקח מוגבלת לדיון בנציגות בית שמונתה לפי חוק המקרקעין ולא לפי כל חוק אחר.
בכל הכבוד למציאת הערה כזו או אחרת מפסק דין של מפקח כזה או אחר – אין להסיק מכך מסקנה שיש כאילו כמה דרכים למנות נציגות.
אני אוהב שעשועים משפטיים אבל לא אוהב להטעות אנשים.
