בדיקות מיותרות

בדיקות מיותרות
מאת: ד"ר אינג' אברהם בן עזרא

אין ספק, כי לחוות דעת מקצועית אשר נתמכת ע"י בדיקת מעבדה מאושרת, יש סיכויים טובים יותר לשכנע את ביהמ"ש מאשר לחוות דעת ללא הבדיקה של המעבדה.

לאור שפע של תקנות ותקנים, ולאור התפתחותה של חקיקת המשנה בתחום התכנון והבניה, כמו גם לאור חוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 הקובע כי ככל שיש אי התאמה לתקן – נוצרת לקונה עילת תביעה, מעמדה של הבדיקה המעבדתית עולה.

ביחד עם זאת, יש מקרים בהם בדיקת מעבדה היא מיותרת ועלולה להטעות.

להלן מספר דוגמאות לכך:

מפגע אקוסטי בלתי סביר
בדירת מגורים בבית משותף, מותקן צינור ביוב סמוי בתוך קיר פנימי של חדר שינה. אומנם אפשר לבדוק את רמת הרעש עקב זרימת מי ביוב דרך הצינור, אך הבה נניח כי רמת הרעש לא חורגת מגבולות המותר על פי תקן ישראלי או על פי כל אמת מידה לבחינת רעש בדירה.
האם נובע מכך, כי המצב תקין והליקוי לא קיים?

התשובה היא: לא.

עצם מיקומו של צינור ביוב בקיר פנימי בחדר שינה, יוצר מטרד רעש ונזק לדיירים, גם כשרמת הרעש ירודה, ולא עוברת את "הקו האדום" הקבוע בתקנים.

זרימת המים בציור המותקן בקיר פנימי בדירה, ולו ברמת רעש נסבלת לגבי סוג אחר של רעש – כגון: רדיו, טלוויזיה או שירה בציבור, מהווה מטרד ומפגע אקוסטי, שכימותו בדציבלים מחטיא את הבעיה.

ראה בעניין זה ת"א 48068-07-10 ראם אברהם נ' חב' גב ים בע"מ, בימ"ש השלום חיפה, שופט: סגן הנשיא א' סלאמה, פורסם ב"נבו".

להלן ציטוט סעיפים 2 עד 4 מפסק הדין, הממחישים היטב את עיקר הבעיה בדירת התובעים:

"התובעים טוענים, כי קיבלו את החזקה בדירה ב- 13/3/08, מבלי שהיו ערים לבעיה מהותית בה.
זמן מה לאחר קבלת בדירה, התברר לתובעים, כי בחדרי השינה שבדירה יש רעש מטריד כל אימת שנעשה שימוש בחדרי בתי השימוש בדירות אחרות שבבניין, רעש המורגש במיוחד בשעות הלילה. מבדיקת העניין התברר לתובעים, כי הדירה תוכננה ע"י הנתבעת ו/או מי מטעמה, כך שצנרת הביוב של דירות אחרות בבניין (אלו שמעל הדירה), ממוקמת בתוך הקיר הפנימי שבין חדרי השינה.

התובעים פנו לנתבעת שהגיבה בביטול תוך גישה שלפיה כלל אין מדובר בליקוי ושרק לפנים משורת הדין וכמחווה של רצון טוב בלבד, תהיה מוכנה לבצע עבודה שתפחית את הרעש הבוקע מצנרת הביוב/הקולטן, וזאת בדרך של הרחבת עובי הקיר הפנימי בלוחות גבס, מילוי צמר וחיפוי.
בהתאם, שלחה הנתבעת סוקר מטעמה לדירה (הסוקר טען שהוא מומחה בתחום האקוסטיקה) אולם את ממצאיו לא מסרה לתובעים. הנתבעת העלתה את הצעתה על הכתב, אלא שלפי התובעים, ביצוע העבודה לפי הצעת הנתבעת משמעותו הקטנה לא מבוטלת של שטח חדרי השינה בדירה והשפעה על פריטים שונים בה (הזזת דלת הכניסה לחדר, שבירת קיר, פירוק פאנלים ועוד). בנסיבות, ביקשו התובעים מהנתבעת לקבל מפרט של העבודות, לוח זמנים והתחייבות להשבת הפריטים השונים לקדמותם, פנייה שנדחתה על ידה.
התובעים טוענים, כי גם הצעה למנות מומחה אובייקטיבי שיחווה דעה ואשר שכרו ימומן ע"י הצדדים בחלקים שווים לא נענתה על ידי הנתבעת.
במצב דברים זה, פנו התובעים למומחה, המהנדס אברהם בן עזרא (להלן: "מומחה התובעים"), אשר ערך חוות דעת הנדסית ביחס לדירה ופירט בה את ממצאיו. בחוות דעתו מיום 25/8/09, מפורטים ליקויים שונים שנמצאו בדירה וכן התייחסות מפורטת לליקוי צנרת הביוב בציון כי זהו "פגם מהותי שנפל בדירה" אשר יש צורך לבטלו, תוך ציון "חומרת הבעיה ואי סבירות הימצאות צינור ביוב בקירות פנים של הדירה ובמיוחד בחדר השינה". המומחה התייחס גם להצעת הנתבעת שאינה אלא טיפול אקוסטי בלבד המותיר את הליקוי על כנו, לרבות החשש מפני נזקים עקב נזילות או פגיעת צנרת הביוב, ושלל את ההצעה מכל וכל.
חוות דעת זו נשלחה לנתבעת, יחד עם דרישה שהנתבעת תבצע את תיקוני שנת הבדק ובכלל זה את התיקונים הנדרשים בחוות הדעת. בנוסף חזרו התובעים על ההצעה למינוי מומחה אובייקטיבי לנושאים שיישארו במחלוקת בדגש על נושא ליקוי צנרת הביוב. דא עקא, הנתבעת נותרה בשלה ודחתה את ממצאי חוות הדעת".

לאמור עצם קיומו של צינור הביוב במיקומו כמתואר בפסק הדין, מהווה פגם אקוסטי ותפקודי, ובסופו של יום – הנושא האקוסטי לא נבדק על ידי מעבדה במסגרת ההליך המשפטי.

כאמור, לא דרגת הרעש היא אשר יוצרת את המטרד. המטרד קיים גם לגבי רעש עמום ומתון, בשל היותו תמידי וללא הפוגה, ובשל סיבתו, אי סבירותו ומיקומו בדירה.

מטעם בית המשפט מונה המומחה דן ברלינר אשר קבע כי עלות עיבויו של צינור הביוב כולל בידודו האקוסטי – 2500 ש"ח, והנזק בגין ירידת ערך לאחר התיקון – הוא 75000 ש"ח.

יובהר: מידת הרעש לא נבדקה ע"י מומחה מטעם בית המשפט, אך כן נבדקה ע"י מומחה מטעם הנתבעת ולא הוצגה. אעפ"כ – הועד כי הייתה חריגה מהנורמה הקבועה בתקן, להלן ציטוט:

"אין חולק, כי הקולטן בקיר שבין שני חדרי שינה בדירה. לא יכולה גם להיות מחלוקת שרמת הרעש בוקעת מהקולטן, בעת הדחת מים בחדרי השירותים בקומות שמעל הדירה, חורגת מהרעש המרבי המותר בתקן. ודוק, אף לשיטת הנתבעת עצמה, כאמור בחוות דעת מומחה האקוסטיקה  מטעמה מיום 13.9.10, עסקינן בחריגה. יש לקבוע, שחריגה זו מהווה ליקוי".

אלא שהנושא האקוסטי  בא על פתרונו במסגרת התיקון שהציע מומחה בית המשפט (עלותו של התיקון, כאמור, 2500 ש"ח), והביעה העיקרית אינה החריגה מהתקן ע"פ בדיקה זו או אחרת – הבדיקה שבוצעה עלומה ונסתרת. להלן ציטוט סעיף 20 מפסק הדין – ההדגשה בקו תחתון לא במקור:

"שנית, מיקום הצנרת הינו חריג ולא מקובל. בעניין זה, העיד מומחה בית המשפט "אני לא חוש/ב שזה מצב טבעי שצינור עובר בין שני חדרי שינה… אני חושב שזה מצב לא סביר, אני חושב שזה ליקוי" (עמוד 25 לפרוטוקול הדיון מיום 27/6/12). אמנם, בהמשך עדותו אישר המומחה שבעניין זה הוא אינו מסתמך על סעיף חוק ו/או תקן, ברם דבריו כי מדובר במצב שאינו סביר המהווה מטרד, מקובלים עליי ועולים עם הגיונם הפשוט על הדברים, עת עסקינן בדירת מגורים, על כל המשתמע מכך.
ודוק, בחוות דעתו הסביר המומחה, כי  זרימת המים בצנרת גורמת לרעש ולהפרעה, שבעיקר היא אסתטית – פסיכולוגית ושקיים חשש טבעי כי בעתיד תיגרם בעיה בצנרת זו הנמצאת בתוך תחום הדירה (בין שני חדרי שינה) ולא בסמוך לחדר רחצה, כמקובל".

לסיכום עניין זה, מבלי שיש בקיומו של הצינור בקיר פנימי של חדרי שינה אי התאמה לתקנות או לתקן, ומבלי שהוצגה תעודת בדיקה על רמת הרעש – הוכח בפסק דין זה קיומו של מטרד – גם לאחר תיקון עיקר הנזק האקוסטי.

שקיעת משטח – ומערכת הביוב תחתיו
בבדיקת בניין רב דירות בערד, בו התגוררו עשרות משפחות של עולים חדשים, נתגלתה שקיעה של המשטח במפלס קומת הקרקע בשטח קומת העמודים של הבניין ובסמוך לה.
שיעור השקיעה היה עד – 10 ס"מ.
מומחה אשר בדק את האתר עובר לבדיקתי, העלה הצעה לבדיקת מצב מערכת הביוב תחת אותו משטח באמצעות החדרת מצלמות ובשיטות נוספות דומות.

כשהגעתי לטפל בנושא, קבעתי כי אי שום צורך בבדיקות אלו:

היה ברור מתוך בחינת המשטח כי הוא שוקע בשיעור כנ"ל – ויש תחתיו מערכת ביוב, הכוללת צינורות ביוב ושוחות בקרה. המסקנה היא כי השקיעה משפיעה על מערכת הביוב, ואין צורך בשום בדיקת התאמה לתקן…

אין ספק כי על מנת לבצע את המשטח על תשתית יציבה יהיה דרוש להסיר את שכבות המצע הכוללות בתוכן מערכת ביוב.

אין ספק כי מערכת הביוב קרסה תחת המשטח בגלל שקיעתו.

אין ספק ככי נגרמו תזוזות לקוי הביוב הסמויים, כמו גם לשוחות הבקרה הגלויות והשוקעות ביחד עם שקיעת המשטח… בנסיבות אלו, אין שחר ואין תועלת בביצוע מסובך ומסורבל של בדיקת הצנרת התת רצפתית: גם לו היו בדיקות אלו מראות על תקינות, מסיבה זו או אחרת – הרי המסקנה בנושא הביוב לא הייתה אמורה להשתנות…

רטיבות הנמדדת בקיץ
דוגמא זו כקודמותיה, לקוחה מן המציאות.

בדירת מגורים בבית משותף יש מרפסת סלון רחבת ידיים אשר בגלל ליקויי איטום וליקויי ניקוז – חודרת רטיבות אל פנים הדירה דרך מרפסת זו.

ליקויי האיטום כוללים את הסף שבין המרפסת לבין הסלון, הבנוי שלא כנדרש בת"י 1752.3.

מטבע הדברים , הרטיבות הפעילה קיימת בחורף, וספק האם יתגלו סימניה ומידתה – בקיץ. אחד מסימני הרטיבות  היא עליה של תפרחת מבין אריחי הרצפה. תופעה נוספת היא – עליה קפילרית של הרטיבות והכתמת הקירות מעל הפנלים כולל קילופי סיד וטיח.

תכולת הרטיבות במצע תחת הריצוף מוגבלת בהוראת התקן החל על ריצוף לסוגיו לכדי 6%.

יתכן כי בדיקת תכולת הרטיבות של המצע תחת הריצוף בקיץ תראה תוצאה נמוכה מ – 6% אך בדיקה זהה בחורף – תראה תוצאה גבוהה מ – 6%.

זאת ועוד, התפרחת העולה מבין האריחים לא תתגלה בקיץ, וכתמי הרטיבות מעל הפנלים גם אם יוותרו כסימן לחורף במשך חודשי הקיץ – בבדיקה פשוטה אפשר יהיה לגלות כי מדובר לכאורה ברטיבות עבר (רטיבות לא פעילה), ולפיכך, להסיק מסקנה שגויה כי אין ליקוי… והיו דברים מעולם;

כשכך סבר מומחה בית המשפט, הטקטיקה שננקטה הייתה עיכוב התקדמות ההליכים המשפטיים ביזמת התובעים עד לבוא החורף, ובבוא החורף – חזר המומחה לבדוק את הדירה בהוראת בית המשפט, ונאלץ להודות כי שגה בחוות דעתו הראשונה.

מורה נבוכים:
אכן, תעודת בדיקה של מעבדה מאושרת היא מסמך חיוני וחשוב בדרך כלל, אולם עשיית שימוש לא מושכל בכלי זה עלולה להיות מיותרת ואף מטעה.
המומחה צריך לבחון בעיניו את מה שמסביבו, לחשוב – ולהסיק מסקנות.
הדוגמאות המובאות לעיל הן רק מעט מהמקרים, בהם בדיקת מעבדה מאושרת בדבר התאמה או אי התאמה לתקן – מיותרת ועלולה לגרום נזק.
הנזק הנגרם הוא – הסקת מסקנות שגויות הנשענות על בדיקה, המנותקת מנסיבות האירוע ומנתוני השטח.
בדיקת מעבדה מאושרת אינה תחליף לחשיבה הנדסית מקצועית.
מומחה המסתמך על תוצאת בדירה בחוות דעתו באופן בלתי מושכל – עלול להתגלות בסופו של יום כהדיוט.