בבניין שלי יש דירה שהייתה מושכרת וצברה חוב גדול לועד הבית (כאלפיים שקל).
כל הפניות לבעל הדירה, הן בעת שנצבר החוב והן לאחר שהתפנו השוכרים זכו להתעלמות.
בינתיים נמכרה הדירה, הערת אזהרה נרשמה לפני כחודשיים, איתרנו בזמנו את הקונים (לפי הערת האזהרה) וידענו אותם על החוב, בינתיים הם קיבלו את הדירה לרשותם ומסתבר לנו כעת שלמרות שידעו על החוב הם שלמו כבר את כל הכסף למוכר ולא עכבו תשלום אחרון עד שיכוסה החוב (אם כי החוזה קובע לדבריהם שעל המוכר לפרוע חובות קודמים).
כעת כבר אין לנו ברירה אלא לתבוע, השאלה היא את מי לתבוע?
האם קיום הערת האזהרה מעביר את החוב אל הקונים או שהוא עדיין על בעל הדירה הרשום?
אם בטרם הגשת התביעה יעבור הרישום בטאבו לרוכשים, האם עדיין תהיה עילת תביעה כנגד בעל הדירה הקודם?
תודה.
הדברים מתבססים על שני סעיפים שונים בחוק המקרקעין.
הראשון, ס´ 58 שקובע ש"בעל-דירה" הוא החייב בתשלום לועד הבית, ולדירה החייבת, הבעלים החדשים הם שממלאים אחר ההגדרה של "בעל דירה". (המוכר אינו עוד בעל דירה).
והשני, ס´ 71(א) שקובע: "החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה…"
כמו כן, עניין שבשיגרה הוא שחוזה רכישת דירה כולל סעיף שחובות המוכר לועד-הבית יחולו על המוכר עד מסירת הדירה, והחובות מיום המסירה ואילך יחולו על הקונה.
סעיף זה נובע מהנטל החוקי שקיים על הקונה לשאת בכל החובות (כולל חובות העבר) מרגע שהדירה נרשמה על שמו בטאבו, וכדי שיוכל לדרוש את חלקו של המוכר עבור חובות העבר.
שים לב גם לכך, שאין למפקח סמכות עניינית לדון בתביעה נגד המוכר (אם תחליט לתבוע אותו) כי אינו בעל דירה בבית המשותף. אבל, אם תתבע את הקונה בפני המפקח, הוא יוכל לגלגל את התביעה לעבר המוכר ע"י משלוח הודעה לצד ג´ למוכר, על פי חוזה מכירת הדירה, ובמקרה כזה למפקח יש סמכות נגררת לדון בתביעה הנובעת מההודעה לצד ג´.
אלא שבמקרה שלנו המוכר עדיין רשום כבעל הדירה ולקונה יש רק הערת אזהרה.
כנראה שנגיש תביעה בזמן הקרוב ובטרם ישתנה המצב הרישומי.
1. האם בנסיבות כאלה יש למפקח סמכות לדון בתביעה ישירה נגד המוכר?
2. האם בנסיבות כאלה יש למפקח סמכות לדון בתביעה ישירה כנגד הקונה?
3. מה קורה אם בין הגשת התביעה לבין הדיון אצל המפקח ישתנה מצב הרישום?
1. למפקח יש סמכות לדון בתביעה נגד המוכר כי המוכר רשום כבעל הדירה ביום הגשת התביעה.
2. לא. כי הקונה לא בעל דירה (יש לו זכות חוזית ולא זכות קניינית).
3. יום הגשת התביעה הוא הקובע, לאחר מכן זה כבר לא משנה.
תשובתי הקודמת התבססה על דבריך שמהם השתמע שכבר נעשת העברת הדירה לקונים, ציטוט:
"בינתיים הם קיבלו את הדירה לרשותם"
"הם שלמו כבר את כל הכסף למוכר"
"לא עכבו תשלום אחרון"
"אם בטרם הגשת התביעה יעבור הרישום בטאבו לרוכשים, האם עדיין תהיה עילת תביעה כנגד בעל הדירה הקודם"
