הבנין שלנו בן 22 שנים וכן היריעות שעל הגג. הגג מעולם לא טופל בכל דרך שהיא. לפני 8 שנים התגלתה אצלי רטיבות, אז הבאתי על חשבוני קבלן שביצע איטום מעל המטבח בלבד.
ובכן הזכרתי כמה פעמים בפורום שיש לי בעיה עם שכנים מזה כמה חודשים. בחורף אחרון ירדו לי גשמים מהגג למטבח. אין אצלנו ועד. השארתי פתק על לוח המודעות למספר ימים שיש לבצע איטום על הגג מעלי, ולא היתה כל הענות לטפל בבעיה מצד השכנים. כולם אמרו לי שלא הזמן לעשות זאת עכשיו. הם צריכים לאסוף כסף.
פניתי לאגודה לתרבות הדיור והם שלחו לשכנים תחתי הודעה שעליהם להשתתף איתי באיטום. הם סירבו.
מכיון שלא היתה כל הענות מצד הדיירים לבצע איטום על כל הגג או להשתתף איתי באיטום הגג מעלי בלבד, המתנתי עוד זמן וביצעתי על חשבוני איטום מלא מעל הצד שלי בלבד. לפני האיטום השכנים הביאו הצעת מחיר הכוללת תיקון יריעות ומריחת חומר והאחריות 3 שנים בלבד. החלטתי שתיקון יריעות ליריעות בנות 22 שנים שלא אמורות להחזיק לרוב יותר מ 10 שנים לא שייך בכלל. הם מחפשים כל דרך להוזיל את עלות האיטום גם לאחר 22 שנות הזנחה, ומי שנפגעת פעם אחר פעם היא אני. עורך דין מטעם האגודה שלח אל השכנים תחתי מכתב שעליהם להשתתף איתי באיטום אחרת אתבע אותם. הם בחרו להתעלם.
עברו מספר חודשים מאז, ומשראו שטרם תבעתי אותם וכנראה חשבו שאני סתם מאיימת, יום אחד אנחנו רואים צבעי שמתקן טיח בבנין. לאחר מכן הוא צבע את כל קירות הבנין והמקלט.
השכנים לא תלו כל פתק על לוח המודעות שתהיה אסיפת דיירים, ולא הודיעו לי ולשכן מולי שגר בשכירות שהם מתכננים אסיפת דיירים. לאחרונה השכן אמר לי שהם התכנסו ביניהם כי ידעו שלא אשתתף בצביעה. כמובן שלא הייתי משלמת על צבע היות והם לא משתתפים באיטום הגג. אך עדיןן זכותי לדעת מה מתכננים השכנים לעשות ברכוש המשותף. עד היום איני יודעת מהי עלות הצביעה ומי ביצע אותה. כששאלתי את הצבעי כמה עולה השיפוץ הוא אמר שאינו יודע. כנראה הם פנו לקבלן והוא שלח צבעי מטעמו.
הודעתי להם שניפגש בבית המשפט ושם נתחשבן, ועד אז אין לי כל כוונה להשתתף בצביעה עד שלא ישתתפו באיטום הגג.
אשמח לדעת האם מעשה השכנים הינו חוקי והאם יש אפשרות שיזכו להוציא ממני כספים בבית המשפט על צביעת הבנין, למרות שהיו 4 שכנים מתוך 6 והצליחו להעביר את החלטת הרוב? אין אצלנו כל תקנון מוסכם. אין פרוטוקולים לאחר אסיפת דיירים ואפילו קבלות מעולם לא קיבלתי כששילמתי. אין אצלנו קופה
לאגודה לתרבות הדיור יש מגשרים. אם הם עובדים ושווים כמו המגשרים של ביהמ"ש, אז חבל על הזמן והמאמץ.
כדאי לשקול גישור פרטי. זה לא עולה הון.
יש לנו לוח מודעות וכשהם רוצים שנשלם את חשבון החשמל למדרגות הם תולים פתק על הלוח ומבקשים מהדיירים לשלם.
אחד מהדיירים אמר לי שהם התעלמו ממני ומהשכן מולי כי הם ידעו שלא נשלם על הצביעה.
ישנו עוד דייר שגר בשכירות ושאלתי אותו אם הוא כן ידע והוא אמר לי שגם הוא לא ידע. יש לבעל הדירה שלו זכות חוקית לתת אישור לדייר ששוכר את הדירה להצביע מטעמו או שאבא של אותו בעל דירה שגר בחו"ל יכול להגיע להשתתף באסיפה. הוא גר אצלנו בעיר.
אין בכלל על מה לדבר על גישור. כבר חצי שנה שהדיירים חייבים לי אלפי שקלים והם מסרבים להשתתף באיטום. הם גם מסרבים לאטום את הצד שני של הבנין.
שני הדיירים תחתי מחזיקים ברכבים מפוארים. אנשים בעלי אמצעים ולא עניים. כשהודעתי לדייר תחתי בפעם השנייה שאתבע אותו הוא התחיל להתחנן ולומר לי : למה שלא תשלמי את כל האיטום? למה לא הודעת לי לפני 10 שנים שיש לך בעיות רטיבות? היינו חוסכים. אבל הודעתי לו לפני 8 שנים. הוא היה אצלי בבית, ולמרות הכל לא חסך.
אמרתי לו שעל פי חוק צריכים להביא קבלן איטום לבדוק את הגג לאחר כל עונת גשמים ולפני כל עונת גשמים לוודא שלא יהיו בעיות רטיבות, אך מעולם לא הובא לגג כל בעל מקצוע.
אין להם כסף לשלם על איטום, אבל לשלם על צביעת הבנין אלפי שקלים יש להם.
למעשה אותם נעדרים מצביעים ברגליים. גם מי שלא מגיע מצביע באופן זה שהוא נותן אישור מראש לכל החלטה שתתקבל והיא על סדר היום.
מי שלא מגיע ולא נותן יפו כוח אומר למעשה אני מקבל על עצמי כל החלטה שתתקבל.
הענין שאותם 4 דיירים סגרו ביניהם אסיפת דיירים בלי לפרסם במקום כלשהו על לוח המודעות שהם מתכוונים לכונן אסיפה, ובכך מנעו ממני כל אפשרות להשתתף בה ולהחליט לגבי הרכוש המשותף. לא שלא רציתי להשתתף. הם מנעו זאת ממני במכוון.
גם הדייר שגר מולי בשכירות לא ידע דבר לגבי האסיפה כי הם לא מחשיבים אותו או את בעל הדירה כשותף להחלטות בכל הנוגע לרכוש המשותף.
אפשר להודיע בכל דרך – גם ללא תליית הודעה על לוח המודעות.
סעיף 7(א) לתקנון המצוי אומר זאת במפורש.
סעיף 7(ב) אומנם מתייחס לתליית מודעה – כאחת הדרכים – אבל לא נאמר שזו הדרך היחידה האפשרית, או שדרך אחרת היא לא חוקית.
כמו כן, צריך לבדוק אם קיים נוהג בבניין שלא תולים מודעות לצורך זימון אסיפות דיירים. נוהג כזה, אם קיים, הוא בבחינת תקנון במשתמע.
וגם אם נניח שהשואלת לא זומנה בפועל, עדיין לא משתמע מכך שהאסיפה לא היתה חוקית.
אם השואלת תטען כך, יהיה עליה להוכיח שאילו זומנה והופיע לאסיפה היתה מתקבלת תוצאה שונה.
כפי שציינתי למעלה לא היתה כל הודעה בשום דרך שהיא על קיום אסיפת הדיירים לא לי ולא לשכן מולי שלא נחשב מבחינת השכנים לגבי שום החלטה. גם כשהם מבקשים כסף עבור חשמל למדרגות או לצורך קניית מנעול חדש או מנורות הם מחלקים את ההוצאה בין חמש דיירים בלבד.
אחד מהשכנים אמר לי שלא הודיעו לי על האסיפה מכיון שידעו שלא אשלם על הצביעה. זה נכון מכיון שהדיירים פשוט אינם משתתפים בכל מה שנוגע אלי. ממש בכלום. אבל זה עדיין אינו מתיר להם להשאיר אותי בצד. גם אני חלק מהבנין.
ענפי העץ שנשתל מול החלונות שלו אינו נגזם. וכשנאלצתי לגזום אותו על חשבוני הדיירים לא השתתפו בהוצאות למרות שעל העץ הסתובבו המון דבורים ודבורות עוקצנים וסיכנו את שלום הדיירים שעברו בכניסה בעקיצה. אבל כשהדיירים רוצים לנכש עשבים או להביא גנן שינקה את הגינות הם מבקשים ממני לשלם, ואני איני משלמת כמובן את החלק היחסי שלי כי גם לי לא דואגים. אז רכשתי מסור ענפים מכספי ופעם בחודש אני בעצמי גוזמת את ענפי העץ שחודרים לחלונות החדרים שלי.
הדיירים אינם משתתפים איתי באיטום הגג. כבר הוצאתי מכיסי לאורך 8 שנים 10,000 שקלים על הרכוש המשותף, בלי שהדיירים ישתתפו איתי אף לו בשקל אחד.
הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות, ארבעה ימים לפחות לפני המועד. את ההודעה יש להציג במקום בולט על פני הבית המשותף, או בתוכו ורואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
/#
ב. המפקחים קובעים שלא חייבים לתלות מודעות. אם למשל שולחים לבעלי הדירות הודעה על זימון אסיפת דיירים בדואר אלקטרוני והם שולחים חזרה אישור שקיבלו אותה, זה גם חוקי, ולפעמים זה טוב יותר, כי בעלי דירות שמשכירים את דירתם ברובם לא נמצאים בבניין ולא רואים את המודעות התלויות על לוח המודעות.
ג. פסקי הדין של בתי המשפט קובעים שגם אם מתקיימת אסיפת דיירים לא חוקית, אבל בעלי הדירות, ברובם, משלמים לפי מה שנקבע באסיפת הדיירים (הלא-חוקית), הרי שביצוע התשלום בפועל הוא אישור (או אישרור) מצידם למה שהוחלט, ובכך ניתן הכשר לאי-החוקיות של האסיפה.
ד. נושא החוקיות – או האי-חוקיות – של האסיפה הוא לא העניין פה, ועל זה בלבד לא תצליחי.
ה. סיכסוך רב שנים המקיף ארועים רבים, יגיע בלית ברירה לדיון משפטי, כי כל אחד עושה אצלכם דין לעצמו.
זה לא נראה לי נכון, כי אז אין דין ואין דיין והדיירים יוכלו להתנהג במידת סדום, למרות שהם די קרובים לזה, ותמיד יוכלו להתכנס ביניהם באיזה חצר אחורית ולקבוע החלטות עבור כלל הכניסה.
האם את עובדת כפקידה בבית משפט ואת מכירה את החלטות השופטים בה או שאת עורכת דין ומיצגת בבתי משפט?
בחודש הקרוב כבר אתבע את השכנים ואז מן הסתם השכנים יתבעו אותי על אי השתתפות בתשלום על צביעת הבנין ואני אחזור ואפרסם את פסק בית המשפט ואני מאמינה שלא רק שלא אחויב על צביעת הבנין מכיון שהיא לא נעשתה באופן חוקי, הם ישלמו על הכל, כולל איטום הגג והוצאות בית המשפט.
אני חושבת שכדי לחייב אותי בתשלום צריכים שיהיה פרוטוקול לאסיפות דיירים, ואני בטוחה שכשדיירים משלמים צריכה להיות מלווה במתן קבלה על התשלום ואצלנו אין כלום. פשוט סדום ועמורה כמשמעו.
לפני שנים הדיירת תחתינו ועוד דיירת מבנין אחר גבו כספים לצורך קניית עצים. שילמנו בלי לקבל קבלה. הדיירים הביאו עצים, לא ידענו באיזו משתלה קנו, כמה עצים קנו, כמה עלה כל עץ. לאחר חודש העצים נבלו מכיון שלא פנו לגנן שישתול אותם ולא הכינו טפטפות לעצים החדשים. הלך הכסף ולא יכולנו אפילו לתבוע את השכנים על אובדן הכסף. במצב כזה אני בספק אם הדיירים יוכלו לתבוע את השתתפותי.
ועוד דבר והוא שאותו דייר גנב את דלת השירותים של המקלט והתקין אותה אצלו במחסן שבנה בחצרו, הבעיה שאין לי היתר לצלם אצלו בחצר הפרטית ולהראות בבית המשפט את המעשים של השכנים, יהיה להם ממש לא נעים.
הטענה האחרונה נשמעת לי קיצונית, והיא מצריכה לדעתי ביסוס: כיצד יכולה בכלל בעלת דירה להוכיח שאילו הופיעה לישיבה היתה מתקבלת תוצאה שונה? כיצד ניתן לקבוע מי היה משתכנע מעמדתה בדיון ומי לא? ואם בכלל עולה שאלה כזו, מדוע נטל ההוכחה הוא דוקא עליה ולא על בעלי הדירות שקיימו את הישיבה מבלי להודיע לה?
וזה המצב כאן.
לכן אין טעם ללכת לבית משפט על בסיס טיעון של "חוסר חוקיות" שבוודאות לא יתקבל. וגם אם כן יתקבל, לא יועיל (כי חדר המדרגות כבר נצבע מחדש).
לעניין אי-זימון לאסיפה של בעל דירה והכשרתו לאחר מכן בדרך של "אישרור בדיעבד" ראה פסק דין מחוזי תל-אביב, ע"א 3977/07 עזבון המנוח רפאל אלואשוילי ז"ל נ´ נציגות הבית ברח´ בזל 33 ת"א, מיום 20.6.2010:
ציטוט:
"בתשלום הוצאות על ידי הרוב המכריע של בעלי הדירות, יש אשרור בדיעבד להחלטת אסיפה כללית, בין אם נכחו בה כל בעלי הדירות, בין אם לאו, וזאת, הואיל וניתן לתקן פגם של אי זימון לאסיפה על ידי אשרור בדיעבד באמצעות תשלום …"
וגם:
"משהוכח למפקחת (וכאמור, לא מצאתי להתערב בקביעותיה העובדתיות), כי רוב בעלי הדירות הסכימו לביצוע השיפוץ בבית, שוב אין כל נפקא מינה, אם הנציגות נבחרה כדין "
יתרה מכך, כיוון שטענתה העיקרית של השואלת היא החזר תשלום-כספי על איטום הגג שנעשה על ידה לפני שנים ואולי עוד הוצאות נוספות, עליה להתרכז בתביעתה הכספית – ולא להסתבך בטיעון סרק של אי-חוקיות אסיפת הדיירים בשל אי-זימונה.
– מנוסח כתיבתה של דינה:
"פסקי הדין של בתי המשפט קובעים שגם אם מתקיימת אסיפת דיירים לא חוקית, אבל בעלי הדירות, ברובם, משלמים לפי מה שנקבע באסיפת הדיירים (הלא-חוקית), הרי שביצוע התשלום בפועל הוא אישור (או אישרור) מצידם למה שהוחלט, ובכך ניתן הכשר לאי-החוקיות של האסיפה."
האם המשמעות היא: שבתי המשפט התחילו לסתור ו/או לשנות את סעיף 7א לתקנון המצוי, שקובע שיש להודיע על האסיפה *ל-כ-ל* בעלי הדירות.
?
– ובכך, בעצם, בנושא החוקיות העקרונית של אסיפת בעלי הדירות: האם פסקי הדין של בתי המשפט "הפסיקו" את החובה והצורך להודיע/ליידע את כ-ל בעלי הדירות, מראש, על מועד וביצוע "האסיפה הכללית"?
?
אבל יש גם מושג משפטי שקרוי "אישור בדיעבד"
כלומר, גם אם היה צורך על פי חוק לאשר **פעולה** כלשהי באסיפת דיירים, אבל היא לא אושרה, אולי כי לא היתה אסיפת דיירים, או אולי כי כן היתה, אבל היא לא היתה חוקית, אז עדיין יש בידי בעלי הדירות אופציה לתקן את התקלה, ולאשר לאחר מעשה, כלומר, בדיעבד.
ואיך מאשרים בדיעבד?
יש דרכים שונות. אחת מהן היא לכנס אסיפה נוספת, ולאשר בהצבעה כדין.
דרך אחרת, שנקבעה בבתי המשפט, היא אישור בעקיפין בדרך של ביצוע תשלום.
כלומר, אם אתה משלם לוועד הבית כסף, עבור פעולה שהתקבלה באופן לא תקין או לא חוקי, משמע שאתה גם מצביע **בעד** הפעולה – כאילו שהיתה אסיפה והצבעת בה.
כך נקבע בסדרה של פסקי דין, כולל בבית המשפט העליון.
אם כך, אז למה בכלל לעשות אסיפות דיירים?
אפשר רק לגבות כסף עבור פעולה כלשהי, ואם יהיה רוב שבפועל ישלם עבורה, זה יהיה "כאילו" היתה אסיפת דיירים שכאילו אישרה זאת.
אתה הבנת את זה, גיל ? ? ?
כל שופט והחלטתו הוא
וקל וחומר באם המקרה ישוב על עצמו פעם אחר פעם, יהיה על הדיירים להוכיח שהם פרסמו הודעה על גבי לוח המודעות. הם אומנם יכולים לטעון בבית המשפט שהם הניחו פתק על גבי לוח המודעות ובחרתי להתעלם, למרות שלא עשו זאת, אבל למזלי איני השכנה היחידה ש"קופחה", ואני אוכל להביא מכתב בעת הצורך מהשכן מולי שאמר שלא ראה כל מכתב על גבי לוח המודעות.
ואם המצב ימשיך כך אבקש מהמפקח שיוציא צו שבכל פעם שתהיה אסיפת דיירים לא יסתפקו רק בתליית הודעה על גבי לוח המודעות אלא ישלחו אלי אימייל. במידה ואטען שלא קיבלתי הודעה, השולח יוכל להוכיח בבית המשפט שהוא כן שלח אלי את האימייל כי כל הודעה שגם נשלחת נשמרת אצל השולח כדואר יוצא, כך שאין לי כל טעם סתם לשקר
אין לי כל כוונה לוותר בנושא. והשכנים יתחילו להתנהל כחוק. דבר נוסף שביקשתי מהמפקח והוא למנות חברת ניהול לבנין על מנת שיתחיל להיות סדר.
אלא טוען שזה מוביל או עלול להוביל מקום לא טוב.
למשל אם יש בניין בו רוב הדיירים אפטים ודייר אחד מנהל את הבניין ככל העולה על רוחו ומחייב את הדיירים שמשלמים על גחמותיו, הרי שזו בהחלט לא כוונת החוק. ואם יש שם דייר אחד שמתנגד להתנהלות כזו, הרי שלמעשה אין הוא יכול להתנגד להתנהלות השערורייתית שכן הדיירים אישרו את פעולות הוועד בעצם התשלום.
– ובכך, להפתעתי, הופכת את החובה החוקית הזו, ל-"קרקס"!….
2. בנוסף, מאד מעניין אותי מה יקרה אם… בעל דירה אחד או יותר – כאשר הם עדיין "המיעוט" ולא הרוב, מסרבים להשתתף בתשלום כלשהוא, בטענת היעדר ביצוע, לפי החוק, של "אסיפה כללית" – ונתבעים בגין סירובם להשתתף בתשלום, בפני הפיקוח על המקרקעין, ע"י "הנציגות" (שנבחרה מן הסתם, ע"י "הרוב") – לפי מה המפקח/ת ישפטו?
– לפי סעיפי חוק המקרקעין – או לפי פסקי הדין התקדימיים של בתי המשפט השונים ?
פסיקת מחוזי מהווה תקדים ולכן לא נכון לומר "כל שופט והחלטתו הוא".
זו פעם ראשונה שלי ומקוה שזו תהיה אחרונה ולא אצטרך לתבוע יותר
מקוה שלאחר הפעם הראשונה יוקם גוף רציני שינהל את הבנין ולא יהיה באלאגן יותר
אני לא רואה כל אפשרות שאחד מהדיירים ירוץ כועד מכיון שדייר שאינו מקיים את החוק שקובע לגבי השתתפות בהוצאות הרכוש המשוף אינו יכול לשמש כועד בית
אני איני רוצה להיות ועד בית למרות שבעבר הייתי לפני שנים רבות ואז הגעתי למצב של התנכלות אחד מהשכנים שלי בבית שלי ובילדים שלי
והשכן מולי מתגורר בשכירות ובעל הבית גר בחו"ל אבל אביו נמצא בעיר
ואחד מהדיירים גנב את דלת השירותים מהמקלט, ואישתו רוצה להיות גזברית בועד, דבר שלא ארשה שיקרה שהגנבים יחזיקו בכספי השכנים ובמיוחד לא שלי
ושאר הדיירים גם כן אינם פעילים במיוחד כי הם עובדים
מה שנותר הוא שהמפקח ימנה ועד בית חיצוני בשכר. למרות שזה בודאי יכאב לכולנו לשלם לנציג חיצוני בכל חודש כסף דבר שהוא לכאורה מיותר לו היה שיתוף פעולה אמיתי בין הדיירים, אבל הם אינם מוכנים להעסיק מנקה למדרגות בתוספת של עוד 50 שקלים על ביטוח לאומי ושאר זכויות מלבד התשלום נטו על הניקוי בסך 30 שקלים.
וגם אם ישנו תקדים עדיין לא מחייב שבנסיבות המצב שלי המפקח יתיר לדיירים להנות מפירות מעשי הדיירים מאחורי גבי, מכיון שיש לי קבלות בסך 10,000 שקלים לאורך 8 שנים שבהם שילמתי לצורך הרכוש המשותף ללא השתתפות הדיירים, והמפקח יחליט לקזז את כלל ההוצאות שלי כנגד הוצאות הדיירים על צביעת הבנין, ואני חוזרת שכל שופט והחלטתו הוא.
גם כשמגיע רוצח לבית משפט השופט לא מחליט מיידית לפסוק נגדו לדוגמה 20 שנות מאסר בכלא גם אם רוצח אחר קיבל 20 שנות מאסר. כל מקרה לגופו. כל שופט והחלטתו.
אילו לא הייתי משלמת את דמי הועד מן הסתם השופט היה מחייב אותי לשלם את מלוא הסכום, ויתכן שאשה חסרת כל שלא שילמה את דמי הועד המפקח יקל עליה בדין.
ככה זה כאשר זורקים לחלל תמציות של פיסקי דין במסגרת פורום שאינו סמינריון משפטי. נסחפים.
הילכת האישרור בדיעבד אכן קיימת (לצערי) אבל אינה הכלל. אלא החריג. הכלל הוא החלטות אסיפה. היה ונשאר וישאר.
החריג של אישרור בדיעבד מותנה ומוגבל – למשל כפוף לחובת תום הלב. כלומר לא ניתן בציניות או במכוון ובתכנון מראש, לקבל החלטה בוועד בית אשר חייבת להיות החלטת אסיפה, כדי להימנע מדיון, מתוך הנחה שאם הדבר יתגלה ממילא ניתן יהיה לנסות לאשרר בדיעבד.
