אי תשלום עמלת תיווך במקרקעין- מבחן זכאות

פסק דין משולחנו של כב' השופט מנחם קליין מבית משפט השלום בתל אביב עוסק בנושא המגיע לעיתים קרובות אל בתי המשפט והוא: התקשרות בין מזמין שירות תיווך ובין מתווך בעסקת מכר במקרקעין. פעמים רבות, אולי רבות מדי מנסים מזמיני שירות תיווך "לעקוף" את המתווך בכל דרך אפשרית ולא לשלם לו את שכר טרחתו.

המקרה שהובא בפני בית המשפט מספר על מנהל בחברה שהתקשר עם מתווך למציאת נכס לצרכי הקמת חנות. לאחר שהמתווך הציג בפני המנהל את הנכס והחתים אותו על טופס התקשרות, הופתע הנ"ל לגלות לאחר מספר חודשים כי במקום אכן נפתחה חנות של אותו מותג בו הועסק המנהל ואולם המתווך נותר ללא דמי תיווך וכמובן ללא יידוע מצד המתקשרים כי הללו מתקשרים לביצוע עסקה מאחורי גבו.

משכך, הגיש המתווך תביעה כנגד המנהל החתום על טופס ההתקשרות וכנגד החברה בה הועסק המנהל שהייתה חתומה גם כן על טופס ההזמנה.

מנגד, טען בא כוחו של הנתבע המנהל טען שלוש טענות עיקריות ואלו הן:

מאז החתימה על מסמך ההתקשרות נסגרה החברה בה הועסק המנהל ומשכך אין לראות בדבר הפרה של ההסכם שכן החברה שפתחה את החנות הנה חברה אחרת ועל כן לא זכאי המתווך לכל דמי תיווך וכמו כן בזמן שהחברה החדשה חתמה על העסקה, לא הועסק בה עדיין המנהל שהיה חתום על טופס ההזמנה ורק לאחר מכן נשכר לעבוד בחברה החדשה. בא כוח הנתבע המנהל טען כי בסיור שנערך במקום ע"י מנהל אחר של החברה החדשה, נוכח הנ"ל במקרה כי במקום נכס להשכרה והנ"ל פעל להתקשר אל מול בעל הנכס באופן ישיר.
התובע לא זכאי לדמי תיווך שכן לא מילא את הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו- 1996 (להלן "החוק"). בעת האחרונה יותר ויותר עורכי דין המייצגים נתבעים שנתבעו ע"י מתווכים מנסים להשתמש בסעיף זה כקרש הצלה לאחר שבתי המשפט הגדירו חד משמעית את עקרון תום הלב ועשיית עושר ולא במשפט כעקרונות מנחים.
התובע לא היה הגורם היעיל שהביא את הצדדים להתקשרות בהסכם מחייב ועל כן אינו זכאי לדמי תיווך.

כב' השופט קליין התייחס לשלוש טענות אלו בכובד ראש ונתן דעתו לכך בפסק דין מאלף לעניות דעתי. להלן תמצית הדברים כפי שבאו לידי ביטוי בפסק הדין.

בחוק המתווכים נקבע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך רק בהתקיים שלושה תנאים:

היות המתווך בעל רישיון בעת שעסק בתיווך.
מילוי אחר הוראות סעיף 9 לחוק (בכל הקשור לחתימה על הזמנה בכתב שבה מפורטים הפרטים שנקבעו בתקנות).
היות המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

שר המשפטים קבע בתקנות מהם הפרטים אשר חייבים להיכלל בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997:

בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק יכללו לפחות הפרטים הבאים:

שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח.
סוג העסקה שפעילות המתווך מבוקשת לגביה, כגון 'שכירות', 'מכירה'.
תיאור הנכס נשוא פעולת התיווך.
מחיר העסקה המבוקשת בקירוב.
הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר 'לפי אחד מאלה' כולל מס ערך מוסף כמשמעו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה-1975".

הדרישה לכתב ההתחייבות היא חידוש שהוכנס בחוק המתווכים, בעוד שהתנאי להיות המתווך "גורם יעיל" מביא לידי ביטוי את ההלכות שנתגבשו במשך השנים בפסיקה בנושא דמי תיווך .

לעניין הטענה כי במסמך היו חסרים פרטים קבע בית המשפט כי אי ציון הערכת מחיר (פרט חסר בטופס ההתקשרות) אין בו כדי לשלול את זכאותו של המתווך לעניין עמלתו שכן מדובר בציון מחיר בעבור גזירת העמלה בין המתווך ללקוחו ולא מדובר במסמך שמחייב צדדים שלישים לעסקת מקרקעין בנכס ועל כן ההגינות וחובת תום הלב גוברים במקרה זה. לדברי בית המשפט הנתבע ידע על המחיר אשר נדרש בעבור דמי השכירות לנכס עת שנפגש עם התובע (המתווך). יתרה מכך, דמי התיווך במקרה דנן נגזרים מהסכום אשר היה אמור להשתלם בפועל, בסוף המו"מ בין הלקוח לבעל הנכס ועל טופס ההזמנה צוין במפורש –"עסקת השכרה- חודש השכרה לפני מע"מ" . לדעת בית המשפט הוספת מחיר מקורב אינה נדרשת שכן בסופו של המו"מ ייקבע מחיר מדויק בין הלקוח לבעל הנכס והוא זה שיחייב את הלקוח בסוג טפסים עליהם מסתמך הסכם התיווך ב% מהעסקה. בית במשפט קובע כי ציון מחיר מקבל חשיבות כאשר לא נקבע בין הלקוח למתווך עמלת תיווך באחוזים מהעסקה המוגמרת (שבין הלקוח לבעל הנכס) ובמצב דברים זה אי ציון המחיר היה פועל לרעתו של המתווך.

בנושא הטענה כי המתווך בעסקה לא היה הגורם היעיל, על כך אומר בית המשפט בלשון ציורית:

"הכיצד יוכל להיות מתווך גורם יעיל כאשר "מנטרלים" אותו שלא בהגינות ומתקשרים מ"אחורי גבו" ישירות לבעל הנכס? קל יחסית לעקוף את ההתחייבויות עליהם מתחייבים לקוחות בפני מתווכים ע"י שליחת אנשי קש וכל זאת כדי לחסוך מלשלם את דמי התיווך ועל כן אינני מוצא לנכון להוסיף ולהקשות על עיסוקם של אלה שכל מבוקשם הוא פרנסתם.

פרשנות נכונה של הדרישה בסעיף 14 (ד) לחוק היא שהתאפשר למתווך להיות גורם יעיל והוא לא עשה זאת. כל פרשנות אחרת מרוקנת מתוכן את החוק והופך את המתווך לכלי משחק בידי הלקוח. רוצה הלקוח שהמתווך יהיה גורם יעיל – יאפשר לו. לא רוצה – לא יאפשר לו, ולא ישלם את דמי התיווך. פרשנות זו לא אינה יכולה להיות מקובלת על בית המשפט".

עוד קובע בית המשפט כי חוק המתווכים בא לפתור את האנדרלמוסיה ששררה בענף. מטרתו לא הייתה לגרום לכך כי תיפגע פרנסתם של המתווכים על ידי לקוחות שפועלים בחוסר תום לב תוך ניסיון למצוא "פגמים" אשר ישחררו את המתחייב מהתחייבויותיו.

לסיכום ובהתבסס על מספר פסקי דין שניתנו לאחרונה בנושא, ניתן להגדיר את הפרטים המהותיים אשר יש לכלול על גבי טופס ההתקשרות על מנת לצמצם טענות של פגם או חוסר ואלו הם:

1. שם משרד התיווך בתוספת פרטים אישיים ומספר זהותו של בעלי המשרד שהנו מתווך בעל רישיון בתוקף לעסוק בתיווך במקרקעין.

2. פרטים אישיים ומספר זהותו של המתווך המבצע את העסקה בפועל באם המדובר במתווך הפועל מטעמו של משרד.

3. סוג העסקה בה מדובר קניה/השכרה.

4. תיאור הנכס נשוא פעולת התיווך לרבות כתובתו .

5. אחוז העמלה לה זכאי המתווך בתוספת מחיר העסקה הצפוי (גם במידה ועל גבי הטופס מצוין כי העמלה היא נגזרת באחוזים ממחיר העסקה ו/או המדובר בחודש שכירות אחד בעסקת שכירות מוטב לציין את מחיר העסקה הצפוי על מנת למנוע מחלוקות בעתיד).

6. ציון מפורש האם העמלה הנגזרת כוללת מע"מ או שאינה כוללת מע"מ.

אוסיף ואציין כי בהתקשרות עם חברה לצורך מציאת נכס במידה ויש התקשרות מסוג זה, יש להחתים את החברה באמצעות מורשה החתימה ובצרוף חותמת החברה ע"ג טופס ההזמנה ובנוסף את מנהל החברה באופן אישי בצירוף פרטיו המלאים. במידה וניתן, יש להחתים אף את בעלי המניות בחברה באופן אישי בצירוף פרטיהם המלאים. כל זאת על מנת למנוע מצב בו החברה תשמש "כיסוי" לביצוע עסקאות מכר במקרקעין ע"י בעלי מניות לשם התחמקות מתשלום דמי תיווך ו/או במקרה והחברה תהיה חדלת פירעון ולא ניתן יהיה לגבות את שכר התיווך.