שכרתי את שירותיו של אדריכל להריץ את התהליך. התהליך כולל לשאול את הדיירים, והאדריכל שכר את שירותיה של אשה אשר מספקת את השירות הזה. היא חזרה אלינו ואמרה שגזבר ועד הבית אמר לה שלפי תקנון הועד אסור לבנות פרגולות, שאני אגיש לועד בקשה בכתב שמסבירה מי אני, מהות הפרגולה והוא יערוך אסיפת ועד וייתן לי תשובה. התקשקתי אליו הוא היה מאד עויין ואמר לי את אותם דברים.
התקשרתי לבעל דירה אחר באותו בניין שבנה פרגולה. הוא אמר לי הייתי צריך לעשות אותו דבר כמוהו, פשוט לבנות ולא לשאול אף אחד.
אני בסה"כ רוצה להיות אזרח שומר חוק ושכן טוב. הפרגולה מאד עדינה, עומדת בדרישות העיריה ואפילו לא נראית בבחוץ. האם לועד יש אכן סמכות למנוע ממני לבנות אותה?
תודה רבה על תשובותיכם!
הסמכויות הניתנות לועד הבית מטעם בעלי הדירות נוגעות אך ורק לניהול ואחזקת הרכוש המשותף ולא ניהול הרכוש הפרטי של הדיירים.
אישור העירייה הוא אמנם תנאי הכרחי לצורך ההקמה, אבל לא תנאי מספיק. אפשרי בהחלט שהעירייה תאשר בנית פרגולה אבל עדיין יהיו גורמים אחרים שיאסרו זאת.
תקנון מוסכם עוסק ברכוש המשותף. פרגולה בונים ברכוש הפרטי.
גם השואל מדגיש כי הפרגולה אמורה להיבנות במרפסת הפרטית שלו.
סעיף 61 בחוק המקרקעין אומר:
"בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף."
לא "רכוש משותף" אלא "הבית המשותף"
לפרגולה אמנם נבנית על מרפסת פרטית, אך היא יכולה לשנות את חזותו של הבית המשותף ולפגוע בבית המשותף בכללותו.
"…אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות…"
וסעיף 54 אף אומר:
"54. על אף האמור בסעיף 13 תהא דירה בבית משותף נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעסקאות."
ההדגשה היא כמובן על המילה "זכויות". כלומר, לא ניתן להכפיף זכויות של דירה לרצונם של שאר בעלי הדירות.
עניין ה-"חזות" של הבניין הוא כבר שונה. זה אכן נושא משותף לכולם שיכול להשפיע על ערכן של כל שאר הדירות. השואל מתייחס לנושא במפורש, ואומר על הפגולה "…ואפילו לא נראית בבחוץ."
לכן, אין לתת משקל מיוחד לנושא חזות הבניין במקרה הזה.
השאלה הכללית יותר, האם ניתן לקבוע הגבלות בחזות הבניין אשר מתנגשות עם זכות הקניין בדירות הפרטיות. התשובה לכך היא בעייתית, שכן פגיעה בחזות הבניין צריכה להתברר לגופה על פי תנאי הזמן והמקום. איסור גורף המונע מבעל דירה לעשות בשטח דירתו פעולה כלשהי לא תוכל להיות חלק מתקנון מוסכם שנקבע ברוב של 2/3 כי זה נוגד את תקנת הציבור.
ובאם יש סעיף כזה שהוכנס בהסכמת כל בעלי הדירות בזמנו (והמקרה הנפוץ הוא תקנון שנקבע על ידי הקבלן במקור) , הרי זה לא סותר את סעיף 62 (א)
ולגבי סעיף 52, באם התקנון מגביל או שולל זכות מסוימת,הרי הזכות ממילא לא שייכת (או מוגבלת) לדירה ואי אפשר למכור את הדירה עם זכות שלא שייכת לה.
"62(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו … "
ממשיך הסעיף, וקובע:
"…אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות…"
שים לב: הן "קביעה" והן "שינוי הוראה" של תקנון מוסכם.
האם רשאי הקבלן לרשום תקנון ששולל זכויות של בעל דירה??? התשובה היא – לא.
מה שקבלן רשאי לעשות, כפוף להוראות ס´ 62(א) הנ"ל, והוא רשאי לסטות ממנו רק בעניינים הקבועים בסעיף 6 לחוק המכר (דירות), ציטוט:
"6. (א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן הענינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
(2) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
(3) שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו;
(4) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית המשותף;
(5) כל ענין אחר שקבע שר השיכון בצו בדרך האמורה בסעיף 3(א).
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהענינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף."
כלומר, הקבלן רשאי לשנות מהתקנון המצוי רק מספר מוגבל ומצומצם של נושאים המפורטים בחוק הנ"ל – זאת ותו לא.
איסור בניית פרגולה אינו בין העניינים שהקבלן רשאי לקבוע בתקנון מוסכם.
אבל מן הראוי להביא את הנוסח המלא של 62 א:
"בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג
או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות."
המילים "אלא בהסכמתם" המופיעות בחוק מהותיות לעניינינו.
גם אם נקבל את טענותייך לגבי סמכות או אי סמכות הקבלן , הרי הבאתי את הקבלן כדוגמא בלבד (שבדיעבד אולי אינה דוגמא מוצלחת).
אם ניקח דוגמא אחרת לפיה בעלי הדירות בשלב מסוים התקינו פה אחד תקנון , הרי התנאי "אלא בהסכמתם" התקיים, והתקנון מחייב גם את הדיירים שיבואו אחריהם.
בבניין שלי למשל יש תקנון מוסכם שנקבע על ידי ארבעה אנשים בלבד, אלא שאנשים אלה היו היזמים שהקימו את הבניין וכל הדירות היו בבעלותם באותו זמן, והוא כמובן מחייב את כל עלי הדירות כיום.
א. הסדרת היחסים בין בעלי הדירות.
ב. זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.
התקנון מתייחס להסדרת זכויות של "הבית-המשותף" ולא של הדירות הפרטיות. סעיף 54 קובע, כאמור, שדירות יהיו נושא נפרד לעניין הזכויות, והזכויות הנפרדות הללו (של הדירה הפרטית) רשומות בטאבו ולא בתקנון מוסכם.
כך לדוגמא משכנתא על דירה שנרשמת בטאבו, חכירה נרשמת בטאבו, זיקת הנאה נרשמת בטאבו, ולא קיימת זכות כלשהי של דירה שניתן "לסחור" איתה ע"י רישום בתקנון מוסכם.
בתקנון המוסכם אפשר לשנות זכויות של שטח מוצמד לדירה, אבל לא זכות כלשהי שנוגעת לדירה גופה.
