שלום רב, בניין בן 15 דיירים ובו שכן אחד בעייתי. אותו איש כיהן כחבר וועד בית במשך חודשיים השנה. בחודשיים קצרים בסגנון בעייתי קומם עליו את השכנים, כך שבאסיפה הראשונה שהוא כינס לעניין מסויים שרצה לקדם, בחרו הדיירים להדיחו ולמנות חברי וועד אחר במקומו.כמו כן סוכם באותה ישיבה על מינוי של חברת ניהול חיצונית.
הוועד בחר מנהל בניין, אך אותו שכן שהודח פתח במלחמה בכל החזיתות מול כול הגורמים. מול מנהל הבנין החדש, מול ועד הבית , מול מהנדס בנין שהוזמן לתת ייעוץ ועוד ידו נטויה.
זאת ועוד , מסיר הודעות לדיירים מלוח המודעות, מחבל במנעול חדש שהותקן.מגרש את מנהל הבניין שנבחר לטענתו "פולש לשטח פרטי".הוחלט לקיים שוב אסיפת דיירים והשכן הסיר את ההזמנה לאסיפה במקום זאת תלה הזמנה למועד אחר.
מצטט כל מיני חוקים שאני לא מכירה כמו חובה לבחור יו"ר לוועד או לא דנים באסיפת דיירים בנושאים שלא פורסמו מראש. אסור למנות חברת ניהול אם יש דייר אחד שמוכן לכהן בועד ועוד ציטוטים כיד המלך.
יצויין כי במהלך החודש האחרון מאז האסיפה האחרונה שבה הודח אותו שכן חלק מהנושאים המוסכמים וחתומים על רוב הדיירים לפחות 10-11 מתוך ה15 ,לא בהכרח סוכמו באסיפה כי אם בסיכום פרטני מול כל דייר ואישורו בכתב לנושא.וזאת מתוך ניסיון להימנע מכינוס אסיפה נוספת כשהאחרונה התקיימה ביוני.
אך בגלל הבלאגן שנוצר שוב אנו מתכנסים ,נבקש את עזרתכם באיך מתמודדים עם המצב הזה?
הוועד בחר מנהל בניין, אך אותו שכן שהודח פתח במלחמה בכל החזיתות מול כול הגורמים. מול מנהל הבנין החדש, מול ועד הבית , מול מהנדס בנין שהוזמן לתת ייעוץ ועוד ידו נטויה.
זאת ועוד , מסיר הודעות לדיירים מלוח המודעות, מחבל במנעול חדש שהותקן.מגרש את מנהל הבניין שנבחר לטענתו "פולש לשטח פרטי".הוחלט לקיים שוב אסיפת דיירים והשכן הסיר את ההזמנה לאסיפה במקום זאת תלה הזמנה למועד אחר.
מצטט כל מיני חוקים שאני לא מכירה כמו חובה לבחור יו"ר לוועד או לא דנים באסיפת דיירים בנושאים שלא פורסמו מראש. אסור למנות חברת ניהול אם יש דייר אחד שמוכן לכהן בועד ועוד ציטוטים כיד המלך.
יצויין כי במהלך החודש האחרון מאז האסיפה האחרונה שבה הודח אותו שכן חלק מהנושאים המוסכמים וחתומים על רוב הדיירים לפחות 10-11 מתוך ה15 ,לא בהכרח סוכמו באסיפה כי אם בסיכום פרטני מול כל דייר ואישורו בכתב לנושא.וזאת מתוך ניסיון להימנע מכינוס אסיפה נוספת כשהאחרונה התקיימה ביוני.
אך בגלל הבלאגן שנוצר שוב אנו מתכנסים ,נבקש את עזרתכם באיך מתמודדים עם המצב הזה?
29-07-2012 20:16:00
נחמיה פלוטקין
קצת בלאגן בתיאור
וקשה לענות על כל כך הרבה דברים בלי שיודעים את כל הפרטים.
אתייחס לדבר מסוים.
השכן אכן צודק שאסיפה יכולה לדון רק בנושאים שהוגדרו מראש בזמן ההודעה על כינוס האסיפה.
לכן, אם לא הודיעו מראש על דיון בהחלפת הוועד, יש כאן בעיית חוקיות. אני מדגיש שזה לא אומר שזה לא חוקי כי צריך לבדוק היטב מה התרחש במהלך האסיפה [יש אפשרות להוסיף נושאים אך צריך לדעת לעשות את זה].
ייתכן בהחלט שמבחינה חוקית, הוא הוועד המכהן ולא מי שאתם רוצים.
מכאן אני לומד שהשכן הזה יודע משהו בחוקי הבית המשותף ואתם כנראה לא כל כך.
מעבר לכך, קשה להתייחס בשל מורכבות העניין.
אני מציע לכם לחפש כאן באתר מאמרים העוסקים בניהול בניין כדי ללמוד את הכללים והחוקים הנדרשים על מנת להתמודד נכון עם המשימה [ועם השכן].
30-07-2012 00:22:00
דני קריו
מינוי ועד בית
מתבצע באסיפה הכללית.מינוי שכזה יכול להתבצע אך ורק אם הועלה הנושא מראש לסדר היום,או שכל בעלי הדירות הסכימו להעלותו,גם אם לא עלה מראש לסדר היום(מדבריך משתמע שזה לא קרה.כמובן,הכוונה לכלל בעלי הדירות,לא רק אלה שנכחו באסיפה).
מינוי מתחזק דורש החלטה של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
אם ברצונכם לבצע דברים באופן חוקי,עליכם לגייס חתימות שליש מבעלי הדירות,שידרשו מועד הבית לכנס אסיפה.אם לא יכנס אותה תוך שבועיים,כנסו אתם את האסיפה,שעל סדר יומה מינוי נציגות(ועד) וכן מינוי מתחזק.כאמור,למינוי מתחזק לא מספיק רוב באסיפה,חייב להיות רוב כאמור מכלל בעלי הדירות,לכן אם אין מספיק אנשים באסיפה,יש להשלים את האחוז הנדרש על ידי ביצוע סבב החתמות.
מומלץ לכם לעיין ב"תקנון המצוי" וכן בפרק ו´ לחוק המקרקעין.
מינוי מתחזק דורש החלטה של בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
אם ברצונכם לבצע דברים באופן חוקי,עליכם לגייס חתימות שליש מבעלי הדירות,שידרשו מועד הבית לכנס אסיפה.אם לא יכנס אותה תוך שבועיים,כנסו אתם את האסיפה,שעל סדר יומה מינוי נציגות(ועד) וכן מינוי מתחזק.כאמור,למינוי מתחזק לא מספיק רוב באסיפה,חייב להיות רוב כאמור מכלל בעלי הדירות,לכן אם אין מספיק אנשים באסיפה,יש להשלים את האחוז הנדרש על ידי ביצוע סבב החתמות.
מומלץ לכם לעיין ב"תקנון המצוי" וכן בפרק ו´ לחוק המקרקעין.
30-07-2012 00:50:00
סילבי בן שרף
אנסה לעשות סדר
אותו שכן שהיה במעמד האסיפה חבר ועד, ברשימת הנושאים ציין "בחירת גזבר" כשהנושא עלה ,רוב משתתפתי האסיפה 10 מתוך 11 ורוב בעלי הדירות 10 מתוך 15 ביקשו למנות ועד חדש וחברת ניהול. הנושאים עלו להצבעה, ואותו רוב הצביע למינוי חברים ולהעסקת חברת ניהול.וחתמו על הסכמתם.
יש לציין ששניים מתוך חברי הועד שהיו נשארו רק אותו שכן בעייתי הוחלף.הוא החזיר את פנקסי הצ´קים, חותמות וכד´. אך
כעת לטענתו ההחלטות שהתקבלו ברוב אינן חוקיות. למען הסדר הטוב, התפרסמה הודעה על אסיפה נוספת , אך הוא הסיר את המודעה ותלה אחרת במקומה.הוא מתעקש לכהן בועד למרות סירוב השכנים ולטענתו אסור למנות חברת ניהול חיצונית גם אם יש רוב לכך (ויש בחתימות) אם יש דייר אחד שמוכן לכהן בוועד.
עניין מינוי ועד חדש למרות שלא נרשם מראש הוסכם על כול משתתפי האסיפה 10 למעט אותו 1 שכן שביקשו להדיח.
מעבר לכך בשיטתיות מסיר מודעות ומחבל בכול דבר שבוצע מאז, תוקע סיכות במנעול כניסה, מגיש תלונות במשטרה ועוד´.
יש לציין ששניים מתוך חברי הועד שהיו נשארו רק אותו שכן בעייתי הוחלף.הוא החזיר את פנקסי הצ´קים, חותמות וכד´. אך
כעת לטענתו ההחלטות שהתקבלו ברוב אינן חוקיות. למען הסדר הטוב, התפרסמה הודעה על אסיפה נוספת , אך הוא הסיר את המודעה ותלה אחרת במקומה.הוא מתעקש לכהן בועד למרות סירוב השכנים ולטענתו אסור למנות חברת ניהול חיצונית גם אם יש רוב לכך (ויש בחתימות) אם יש דייר אחד שמוכן לכהן בוועד.
עניין מינוי ועד חדש למרות שלא נרשם מראש הוסכם על כול משתתפי האסיפה 10 למעט אותו 1 שכן שביקשו להדיח.
מעבר לכך בשיטתיות מסיר מודעות ומחבל בכול דבר שבוצע מאז, תוקע סיכות במנעול כניסה, מגיש תלונות במשטרה ועוד´.
30-07-2012 00:55:00
סילבי בן שרף
עיינו ובצענו
רוב בעלי הדירות 10 מתוך 15, ו 10 מתוך 11 שנכחו בישיבה הסכימו וחתמו על מינוי מתחזק.החתמנו את כולם גם באסיפה וגם בסבב חתימות נוסף אחריה.
עקב הטרדותיושל אותו שכן שהודח אנו מכנסים אסיפה נוספת שוב מחרתיים אך הוא מסיר את המודעות, שם מודעות על אסיפה בתאריך אחר. הוא מתעקש לכהן בוועד למרות שהדיירים לא רוצים אותו.
עקב הטרדותיושל אותו שכן שהודח אנו מכנסים אסיפה נוספת שוב מחרתיים אך הוא מסיר את המודעות, שם מודעות על אסיפה בתאריך אחר. הוא מתעקש לכהן בוועד למרות שהדיירים לא רוצים אותו.
30-07-2012 01:30:00
נחמיה פלוטקין
קראת את דברי קריו
ואת מבינה שכל בעלי הדירות זה כל בעלי הדירות ולא 10 מתוך 11 שנכחו באסיפה.
לכן, אם אתם רוצים להתנהל באופן חוקי, תכנסו אסיפה על פי המוצע לכם, בדבריו לעיל.
אם הוא לא יכנס [וסביר שלא יכנס] אז תחתימו דיירים כנדרש ותכנסו אסיפה חוקית.
זה שהוא מוריד את ההודעות אינו משנה דבר שכן לא כתוב בחוק שההודעות צריכות להיות תלויות על לוח המודעות אלא שההודעה על האסיפה פורסמה באופן סביר [כרגע איני זוכר את הנוסח בדיוק]. לכן, אתם רשאים למסור את ההודעות ידנית לבעלי הדירות ולהחתים אותם שקיבלו את ההודעה בתאריך הנקוב באישור.
לכן, אם אתם רוצים להתנהל באופן חוקי, תכנסו אסיפה על פי המוצע לכם, בדבריו לעיל.
אם הוא לא יכנס [וסביר שלא יכנס] אז תחתימו דיירים כנדרש ותכנסו אסיפה חוקית.
זה שהוא מוריד את ההודעות אינו משנה דבר שכן לא כתוב בחוק שההודעות צריכות להיות תלויות על לוח המודעות אלא שההודעה על האסיפה פורסמה באופן סביר [כרגע איני זוכר את הנוסח בדיוק]. לכן, אתם רשאים למסור את ההודעות ידנית לבעלי הדירות ולהחתים אותם שקיבלו את ההודעה בתאריך הנקוב באישור.
לגבי חבלות זה מצריך אישור משטרה [שכמובן לא תעשה כלום….אבל תזמן אותו לחקירה]. רצוי להתקין מצלמות נסתרות ולתפוס אותו על חם.
30-07-2012 12:19:00
דני קריו
מספר הערות
אם שניים מתוך שלושת חברי הועד המכהן(והשכן ההוא בתוכם!) החליטו על כינוס אסיפה,הרי היא תהיה חוקית(מכיון שהחלטות של ועד בית מתקבלות ברוב קולות,ולא צריך הסכמה "פה אחד"),בתנאים הקבועים בתקנון המצוי.על סדר יומה חייב להופיע נושא מינוי/החלפת חברי ועד.
יש לציין כי 10 דירות מתוך 15 אינן בהכרח רוב מספק לצורך מינוי מתחזק,שכן החלטה שכזאת דורשת רוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם(ולא "סתם" 2/3 מבעלי הדירות).
הטיעון של השכן לגבי פסילת מינוי מתחזק עקב נכונות דייר לכהן בועד הבית אינו נכון.יתרה מזאת,מינוי מתחזק אינו בא במקום מינוי ועד בית,הרי מישהו צריך לפקח על המתחזק(ורובם לא עושים הרבה בלי ש"יעמדו להם על הראש").
יש לציין כי 10 דירות מתוך 15 אינן בהכרח רוב מספק לצורך מינוי מתחזק,שכן החלטה שכזאת דורשת רוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם(ולא "סתם" 2/3 מבעלי הדירות).
הטיעון של השכן לגבי פסילת מינוי מתחזק עקב נכונות דייר לכהן בועד הבית אינו נכון.יתרה מזאת,מינוי מתחזק אינו בא במקום מינוי ועד בית,הרי מישהו צריך לפקח על המתחזק(ורובם לא עושים הרבה בלי ש"יעמדו להם על הראש").
30-07-2012 12:40:00
סילבי בן שרף
שכן מטריד
אנחנו אכן מכנסים אסיפה מחר , פרסמנו את הנושאים, מינו ועד, מינוי מנהל ועוד נושאים. עשינו סבב חתימות על הכול , גם
על הוועד, וגם על המתחזק. לטענתו זה לא חוקי כי זה לא נעשה באסיפה.אז נחזור על זה מחרבאסיפה.חלק מהדיירים הינם תושבי חו"ל ולא יהיו, השאר אנחנו מקווים שיגיעו. חלקם מבוגרים ולא בריאים והוא ביקר אצלם והבהיל אותם והם מפוחדים.
נראה לנו שאין לנו ברירה אלא לקחת עורך דין פרטי , נשמח להמלצות באזור נתניה.
על הוועד, וגם על המתחזק. לטענתו זה לא חוקי כי זה לא נעשה באסיפה.אז נחזור על זה מחרבאסיפה.חלק מהדיירים הינם תושבי חו"ל ולא יהיו, השאר אנחנו מקווים שיגיעו. חלקם מבוגרים ולא בריאים והוא ביקר אצלם והבהיל אותם והם מפוחדים.
נראה לנו שאין לנו ברירה אלא לקחת עורך דין פרטי , נשמח להמלצות באזור נתניה.
30-07-2012 13:21:00
נחמיה פלוטקין
לגבי הדיירים מחו"ל
תנסו לקבל מהם "ייפוי כח" להצבעה באסיפה.