תודה
אולם ניתן לקבוע באסיפת דיירים לאחר שרוב הדיירים מסכימים כי מיסי הועד ישולמו שווה בשווה בין כל הדירות ולא לפי שטח הדירה.
חשוב שבפרוטוקול אסיפת הדיירים החלטה זו תיהיה רשומה!
57. החלק ברכוש המשותף
(א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.
שים לב: "זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר".
כמובן שאם משנים את התקנון זה חוקי.
בנוסף על שינוי תקנון ניתן לקבל החלטה בעניין גם באסיפת דיירים.
המניין הדרוש באסיפה: (לפי התקנון המצוי)
8. המנין באסיפה
(א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.
(ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
7. כינוס אסיפה
(א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.
(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.
הסבר: אם פורסם נכון ובהודעה על האסיפה נרשם עניין האסיפה בשעה האחרת הרי שכל רוב הינו חוקי.
החלטה באסיפת דיירים יכולה לקבוע את אופי התשלום(כל דייר ישלם שווה בשווה) ואת גובה התשלום.
החלטה זו של האסיפה אינה מנוגדת לתקנון.
בתקנון המצוי ניתן להגדיר את התשלומים אחרת משטח הדירה.
ובנוסף החלטה של אסיפת דיירים אינה מנוגדת לתקנון או לחוק אלא החלטה שנוספת על התקנון, בדיוק כמו החלטה על גובה מיסי הועד.
האם בחוק המקרקעין או בתקנון רשום מה גובה מיסי הועד או איך לחשבם? האם קביעה באסיפה על גובה התשלום מנוגדת לחוק או לתקנון?
אם אתם אינכם בטוחים בתשובתי פנו בבקשה ליעוץ המשפטי של האתר אבל דייקו בפרטים: "אין תקנון?!".
בתקנון המצוי רשום: "זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר". כלומר ניתן לבחור שיטת חישוב אחרת.
אז: או שתשנו את התקנון ואז אין ספק שזה ברור וחוקי. או שתנסו לקבל החלטה באסיפה.
ואין משמעות אם התקנון גובר על אסיפה או להיפך.
החלטה חוקית של אסיפה בעניין שיטת החישוב אינה מנוגדת לתקנון אלא באה בנוסף לתקנון .בדיוק כמו החלטה על גובה התשלום,או החלטה מי יהיה בועד הבניין.
אם ברבות השנים לא נעשה שינוי בתקנון המצוי – יש לגבות את מיסי ועד הבית לפי החלק היחסי ברכוש המשותף !!!
אפשר לשנות תקנון מצוי ולהחליט על חלוקה אחרת !
עד שלא שונה התקנון, בפועל, ברשם המקרקעין, יש לפעול על פיו !!
גבייה שווה לכל הדיירים היא יותר נכונה לטעמי, הסיבה לכך היא כי אין כל קשר בין גודל הנכס לבין השימוש במתקנים המשותפים. יכול להיות זוג מבוגרים בפנטהוז הענק והם אינם יוצאים כלל מהבית, אין להם רכב אין שימוש בחניה ובמחסום.
לעומתם יש משפחה ברוכת ילדים בדירת 3 חד´ בקומה א´, הילדים מביאים עשרות חברים, עולים ויורדים כל הזמן במעלית, מלכלכים את חדר המדרגות ולמשפחה שני רכבים, ומשתמשים פי 10 במים חמים מאשר זוג הזקנים בפנטהוז.
אז מה ? הזקנים צריכים לשלם יותר ? כיצד ניתן למדוד זאת אם בכלל.
לכן גבייה שווה היא הגיונית יותר וצודקת יותר.
מתי נכון לבצע גבייה לפי גודל הנכס?
כאשר יש עבודות ושידרוגים חריגים. כאן יש הגיון בתשלום לפי גודל הנכס שכן השבחת הנכס היא באופן יחסי לגודלו ולמחירו.
שם רשום את חלקה היחסי של כל דירה ושם גם תוכלו לראות אם הוצמד לדירה מסויימת שטח כלשהו.
כלומר שטח הרכוש המשותף הוא 350 מ"ר, חלקה של הדירה הוא 5 מ"ר. בהתאם למפתח זה יש לחלק את הוצאות הבניין.
בדוגמא להלן, אם הוצאות הבניין בחודש הם 5,000 ש"ח.
הדירה שבדוגמא צריכה לשלם 71 ש"ח.
הכי חשוב, יופיעו שם בעלי הזכות ושיעור בעלותם בבניין.
לדעתי, אם אין חימום משותף אזי תשלומי בעלי הדירות השונות בגדלן צריכות להיות דומות, למעט שיפוצי בניין כלליים.