חוק המקרקעין מאפשר לבטל את הרישום של בית כבית משותף. נקבע שהמפקח על המקרקעין רשאי לבטל את הרישום, אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה, או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו.
אם ניתן צו ביטול, הבית יירשם מחדש בתור נכס שהוא בבעלותם המשותפת של בעלי הדירות, וכל אחד מהם יהיה בעל חלק בלתי מסויים כחלק שהיה לו ברכוש המשותף של הבית המשותף, זולת אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת לעניין זה.
מקרים של ביטול רישום קורים למשל בבתים קטנים (2-4 דירות) שממילא לא מתאימים מלכתחילה למשטר הבית המשותף. או למשל במקרים בהם בית נהרס פיזית.
כך קרה כזכור ל"בית מרכזים" בדרום ת"א אשר נשרף כמעט כולו. המקרה אף הגיע לבית המשפט המחוזי והוכרע בימים אלה (עא 33851-04-15 עזבון מנוח שלמה אהרוני נ' עופר מרכזים בע"מ).
על פי ההחלטה, לצורך פירוק השיתוף אין להתחשב בזכויות שמחוץ לתקנון ובעת פירוק השיתוף תחושב התמורה אותה יהיו זכאים בעלי הדירות לקבל אך ורק בהתחשב בחלק היחסי שלהם במקרקעין כפי שהם בנסח הרישום, ובהתחשב בזכויות שקיימות מכוח התקנון המוסכם, ככל שקיימות.
דוגמא: א' רוכש חלק מנכס מקרקעין במחיר X ביחד עם מספר שותפים שרוכשים חלקים זהים במקרקעין, כל אחד במחיר של חצי X באותו נכס הרשום כבית משותף, כשהחלק של א' פונה לחזית הרחוב עם גלריה ושווה כפול משל החלק של שותפיו. לימים, הנכס כולו נשרף או נהרס ושותפיו מתנגדים לבנייתו ולשיקומו מחדש, מתבצע פירוק שיתוף והנכס נמכר. א' מקבל בדיוק את אותו חלק במקרקעין ואותו סכום כסף כמו שותפיו וזאת כיוון שלא נרשם בתקנון המוסכם שהחלוקה, במקרה של הריסת הבית, תהא לפי השווי.
האם זה צודק? האם זה חוק?
ביהמ"ש המחוזי קבע, ברוב של 2 מול 1, כי במסגרת פירוק השיתוף אין מקום להתחשב בשווי ההיסטורי של הדירות שנהרסו, ואמת המידה היחידה היא חלקו היחסי של כל אחד מהבעלים ברכוש המשותף ("מדד שטח הרצפה"). הכלל הוא שבפירוק שיתוף במקרקעין משותפים, כל שותף מקבל אך ורק את חלקו היחסי במקרקעין המשותפים.
מי שקונה דירה בבית משותף, משלם הן עבור רכיב הקרקע והן עבור רכיב המבנה. הקרקע עליה נבנה בית משותף היא רכוש משותף. על כן, לכל אחד מהבעלים יש זכויות בכל ס"מ קרקע שעליה נבנה הבית המשותף, בלא קשר לשאלה באיזה כיוון נמצא כל חלק של הקרקע ומה עתיד להבנות מעליו.
בשולי הדברים אנו שוב לומדים קבע חשוב הוא התקנון של בית משותף, לא רק לענין דרכי הניהול השוטף של הרכוש המשותף אלא גם למקרה בו מבקשים לסיים את דרכי ההתנהלות כבית משותף.
מאת עו"ד עפר שחל
