ישראל שלום רב,
ישנו מגרש שאני מעוניינת בו בגבעתיים .
מגרש של 440 מ"ר . איך מחשבים עלות מגרש?לפי אילו פרמטרים.
ודבר נוסף הוא נמצא יל אדמת מנהל,האם חוץ מהיוון עליי לשלם למנהל גם מיסים נוספים(כמו אם אני בונה שם בניין בעל 3 קומות).
מחכה לתשובתך.
ישנו מגרש שאני מעוניינת בו בגבעתיים .
מגרש של 440 מ"ר . איך מחשבים עלות מגרש?לפי אילו פרמטרים.
ודבר נוסף הוא נמצא יל אדמת מנהל,האם חוץ מהיוון עליי לשלם למנהל גם מיסים נוספים(כמו אם אני בונה שם בניין בעל 3 קומות).
מחכה לתשובתך.
26-03-2006 22:54:00
מיקי עין דור
חישוב מחיר (=שווי) מגרש
ככלל, חישוב שווי מגרש הינו עניין למקצוענים ורצוי לא לעשות זאת לבד, אלא לפנות לייעוץ מקצועי.
הייעוץ המקצועי יכלול מלבד נושא השווי, גם בדיקת זכויות בניה, והזכויות הקנייניות בנכס; וכן יודגש כי בעל מקצוע מנוסה, עשוי "לגלות" בעייות שלא חשבת על קיומן.
ואולם, בקצרה, באופן כללי ובלתי מחייב, ניתן לקבוע כי שווי מגרש נגזר מהיקף זכויות הבניה בו, ובהפחתת כל העלויות הכרוכות בניצול הזכויות.
לדוגמא, אם מותר לבנות יחידת דיור אחת, אזי שווי הקרקע הינו שווי יחידת הדיור כגמורה, פחות עלויות ההקמה (כולל תכנון, אגרות, בניה, מיסים וכיוצ"ב), ופחות גם "פיצוי" על "יזמות".
מובן כי יכול להיות מצב של אי ודאות לגבי זכויות הבניה (למשל, אם לצורך ניצול זכויות הבניה יידרשו "הקלות" שאישורן אינו ודאי ונתון לשיקול דעת הועדה המקומית, וכפוף להתנגדויות) – ואז יש "לכמת" את נושא אי הודאות.
יצויין כי זוהי דוגמא בלבד ויכולים להיות "סיבוכים" מסוגים נוספים…
בקרקע המנוהלת על-ידי ממ"י, יש לבדוק מה הזכויות הכלולות בחוזה החכירה (קיבולת הבניה), כאשר כל ניצול זכויות מעבר לקיבולת הבניה, כרוך בתשלום "דמי היתר" בשיעור 31% משווי הזכויות (בקירוב); ובנוסף יש לבדוק תנאים אחריםבחכירה (למשל מטרת החכירה, תקופת החכירה ועוד).
הייעוץ המקצועי יכלול מלבד נושא השווי, גם בדיקת זכויות בניה, והזכויות הקנייניות בנכס; וכן יודגש כי בעל מקצוע מנוסה, עשוי "לגלות" בעייות שלא חשבת על קיומן.
ואולם, בקצרה, באופן כללי ובלתי מחייב, ניתן לקבוע כי שווי מגרש נגזר מהיקף זכויות הבניה בו, ובהפחתת כל העלויות הכרוכות בניצול הזכויות.
לדוגמא, אם מותר לבנות יחידת דיור אחת, אזי שווי הקרקע הינו שווי יחידת הדיור כגמורה, פחות עלויות ההקמה (כולל תכנון, אגרות, בניה, מיסים וכיוצ"ב), ופחות גם "פיצוי" על "יזמות".
מובן כי יכול להיות מצב של אי ודאות לגבי זכויות הבניה (למשל, אם לצורך ניצול זכויות הבניה יידרשו "הקלות" שאישורן אינו ודאי ונתון לשיקול דעת הועדה המקומית, וכפוף להתנגדויות) – ואז יש "לכמת" את נושא אי הודאות.
יצויין כי זוהי דוגמא בלבד ויכולים להיות "סיבוכים" מסוגים נוספים…
בקרקע המנוהלת על-ידי ממ"י, יש לבדוק מה הזכויות הכלולות בחוזה החכירה (קיבולת הבניה), כאשר כל ניצול זכויות מעבר לקיבולת הבניה, כרוך בתשלום "דמי היתר" בשיעור 31% משווי הזכויות (בקירוב); ובנוסף יש לבדוק תנאים אחריםבחכירה (למשל מטרת החכירה, תקופת החכירה ועוד).
