איטום גג משותף ותיקון נזקי נזילות

אני גרה בקומה אחרונה ושנה שעברה הייתה נזילה רצינית לבית,עם מים לאורך הקירות ואף שיצא דרך השקעים.נזילה בחדר של ביתי גרמה לנזק רב ונזלה כמה שבועות,הייבוש לקח חודשים.לפני החורף אני רוצה להזמין איטום הגג. ע"פ חוק התיקון הינו על חשבון ועד הבית. בנוסף, תיקון הנזקים הפנימיים הוא גם לכאורה באחריות ועד הבית. הבעיה היא שאני גם ועד הבית, ביחד עם מישהי אחרת. איך אני אמורה לפעול במקרה זה? באיסוף דמי ועד הבית הקודמים,כתבתי לדיירים כי הועד יתקן את הגג ושעל הדיירים להתחלק בתשלום. הבעיה היא שהדיירים לא משלמים, אנחנו 2 שהתנדבנו אבל כל הזמן יש איחור וסירוב התשלום.עכשיו אני חוששת שאם אוציא את הסכום לתיקון הגג לעולם לא אקבל את הסכום בחזרה. באותו מקרה, אפעיל את תרבות הדיור (שאנחנו משלמים דמי חבר), אבל מי אמור לקבוע אם הועד צריך גם לשלם על התיקון של הנזילה בתוך הבית? כתובעת ונתבעת בעניין, אני לא ממש מבינה מהו התהליך וזה נראה לי ניגוד אינטרסים. האם להתפטר מהועד? תודה מראש

היו הצעות מחיר? הודעתם ושיתפתם את שאר הדיירים?
אם בטוח שהנזק נגרם מצנרת משותפת?
האיטום והזיפות באחריות בועד אולם לנהוג כחוק- הודעה על אסיפה, קיום אסיפה, הצעות מחיר, שיתוף דיירים וגבייה לפני הביצוע, מומלץ.
אם רתגילי את הדיירים שכל הוצאה ותכנית תובאנה לפני הדיירים וידונו בהם כחוק ותרגילי אותם שאם לא משלמים תפעילי את החוק אזי מובטח לך שלאט לאט יהיה שיתוף פעולה.
הכי חשוב- לשתף, שקיפות מלאה, לדבר עם דיירים ולשמוע אותם. ועד שפועל כמלך יחיד סביר שלא יזכה לשיתוף פעולה.

תודה על תשובתך. הבעיה היא שהדיירים בבנייין אינם מתפקדים. קבענו כמה פעמים אסיפות ע"מ לדון בנושאים שונים ואף אחד לא בא. אני בכלל כה עייפתי מהשעננות וחוסר שיתוף הפעולה שאני רוצה לפרוש. אך בנתיים אני חייבת לפעול לגבי הגג. אני חושבת שהדבר הטוב ביותר הוא לכתוב הודעה לכל הדיירים כי בכוונתי להזמין איטום הגג עקב הנזילה, להזכיר את החוק הקובע כי הגג הוא רכוש משותף וכי אחראיות הכספית על תיקונו חלה על כלל הדיירים ולהוסיף שאם אין זה מקובל על דייר מסוים, הוא רשאי לפנות אליי ואני אארגן אסיפת דיירים. אני לא יכולה להרשות לעצמי לחכות עד שתהיה נזילה כמו בחורף שעבר, וגם לשלם בעצמי על התיקון. חשוב לציין שכבר עדכנתי בהודעה אישית לכל הדיירים שיהיו תיקונים של הגג ושעל כולם לשלם, לא קיבלתי תשובה ו/או תגובה. כמו כן, הדיירים אינם משלמים את החוב בזמן ויש לנו גרעון, אך אין לי את הזמן לתבוע את כולם, זה דורש הרבה אנרגיה וזמן, ואני בסך הכל בהתנדבות למען שער הדיירים. האם יש לי איזה חובה משפטית כאשר אני ועד בית?

להכניס דיירים שלא מגיבים למצב של שיתוף פעולה לוקח זמן ומאמץ.
אם את עייפה והחלטת שאין שיתוף פעולה- את יכולה לבדוק אפשרות שהמפקח ייקח על עצמו לנהל את הבית שזה אומר כסף נוסף שכל דייר יידרש לשלם על ידי בית המשפט, אולי אם דיירים יבינו זאת הם ישתפו פעולה.
כמה דיירים יש? דברת איתם או חלקם?

האמת היא שהסכמתי להיות בועד כי יש מישהי שעושה את זה שנים לבד, והיא נחמדה וחמודה ופנסיונרית וקצת ריחמתי, אבל עכשיו בא לי פשוט לפרוש מרוב חוסר שיתוף של הדיירים. למשל כרגע אין כלל אור בקומות כי הנורות נגמרו ואין מי שיחליף אותם(חוץ מהקומה שלי). אז מה יש לצפות מאנשים שמוכנים לטפס בחושך ולא מסוגלים להחליף נורה? בקיצור, מהו התהליך המשפטי במקרה כזה? פעם אמרתי לשותפה שלי שאנחנו צריכות להתפטר וזהו. מה קורה במקרה כזה? למי אני צריכה לפנות כדי שתיהיה הוראה משפטית לשלם? כמו כן, בעניין של הנזילה, נראה לי שעדיף לי לעזוב את הועד, כי אני בסך הכל דיירת עם נזקים ונזילה וגם אני רוצה לתבוע את הועד. רק שלא יהיה יותר ועד. זה קצת קפקאי כל זה. יש לך רעיון? האם יש מישהו להתייעץ איתו ברשות המקרקעין? הם הכתובת במקרים של ועדי בית? (ותודה על התשובות)

שלום בהמשך לנושא
האם יש מחויבות לקבל את אישור 75% מהדירים לבצע איטום/זיפות ( גג משותף).
מה אומר החוק לגבי קבלת החלטה לאחר זימון אספת דירים ואשר בה נוכחים רק כ 20% מהדירים.

איטום הגג מהווה שמירת הבניין באופן תקין ולכך מחויבים כל בעלי הדירות.
עם זאת יש להביא בפני בעלי הדירות באסיפה שתי הצעות מחיר כדי לבחור ולהחליט איזו מהן לוקחים.
ההחלטה תתקבל בכל פורום שיתכנס והיא תחייב את כל בעלי הדירות [כפי שמקובל לכתוב בכל זימון לאסיפה].

ומה לגבי בניין שקיים בו חברת אחזקה האם גם אז יש צורך בקיום אספת דירים או שמחובתו לבצע את האיטום\זיפות ולגבות את הכסף מבעלי הדירות ? אני חייב לציין אחלה אתר

אנחנו נעזרנו מאוד במפקח על רישום המקרקעין.
המפקח הוא למעשה בית משפט, וההחלטה שלו היא החלטה שיפוטית!
הנה לינק להסבר והדרכה להגשת תביעה –
/

התהליך של הגשת התביעה הוא פשוט מאוד, ואין צורך בייצוג משפטי, הוועד מייצג את עצמו.

בדרך כלל בניינים משותפים פועלים על פי תקנון סטנדרטי של בתים משותפים. זה מסמך כלל לא מסובך.
מיד אחפש את הלינק לתקנון ואעתיק אותו כאן.
באופן עקרוני הבניין המשותף מתנהל כמו כל קבוצה אנושית שצריכה לפעול ביחד… והתקנון מגדיר שני "מוסדות" – 1. אסיפת הדיירים 2. ועד הבית.
ובאמצעות המוסדות האלה מנהלים את הרכוש המשותף ואת חיי הצוותא בבניין.
בגלל המורכבות המסויימת של חיי-הצוותא יש בית משפט שכל תפקידו הוא להכריע בשאלות שעולות מהמבנה הייחודי הזה, הבית המשותף. בית המשפט הזה הוא "המפקח על רישום המקרקעין".
הנה הלינק לתקנון הסטנדרטי באתר הנוכחי!

הזמנתי למחר 2 בעלי מקצוע ע"מ שייתנו הצעת מחיר. לאור חוסר העניין של הדיירים, העברתי מכתב בו אני מציינת שאני מזמינה בעלי מקצוע ושאם מישהו מתנגד ו/או רוצה להציע בעל מקצוע במחיר סביר, הוא מוזמן לעשות כך מולי. כעיקרון, ומפני שאני גם דיירת שאינה רוצה לשחות בסלון שלה בעוד חודשיים כאשר יהיו גשמים חדשים, אני אקח את הבעל מקצוע הכי סביר ואזמין את העבודה ואשלם. לאחר מכן, אני אחלק את הסכום ל-17 (מספר הדיירים) ואבקש מכולם להחזיר את הסכום. כמובן שכרגע אין כסף בקופת הועד (הכל הלך על פתיחת סתימות של דיירים, שאגב שולמו ע"י הועד לאחר שהדיירים הזמינו בעל מקצוע, ללא בקשת רשות מהועד לפני, וקיבלו החזר ע"י השנייה בועד, היא ותיקה ותמיד עשתה ככה). אנחנו מקבלים דמי ועד פעמיים בשנה, עבור חצי שנה כל פעם. אני חייבת לשלם לתיקון ואי אפשר לחכות שיהיה כסף בקופה. אם הדיירים לא ישלמו החזר של הסכום ששילמתי עבור התיקון, התבע אותם מול המפקח. הרי אני לא ממש יכולה להמתין ברצינות שמישהו יסכים לבוא לאסיפה (הם לא באים, אף פעם!), שיעבירו כסף (אפילו את דמי הועד הם מעבירים באיחור של חצי שנה). למישהו יש רעיון איך לפעול בצורה אפקטיבית שלא מצריכה אותי בתהליך של חודשים. אני רוצה תיקון ויובש בדירה עכשיו, לא עוד חצי שנה. תודה לכל המשתתפים

1. לאחר שתקבלי את שתי הצעות המחיר, תכנסי אסיפת דיירים [רגע! אני יודע שלא יגיעו! תקראי עד הסוף].
בהודעה על אסיפת הדיירים תודיעי שהאסיפה תדון באיטום הגג ויוצגו בה שתי הצעות מחיר מבעלי מקצוע.
בנוסף, חשוב לציין בהודעה שהאסיפה תתכנס בשעה X ואם לא יהיו מספיק דיירים תתכנס האסיפה חצי שעה אחר"כ באותו מקום והחלטותיה יחייבו את כל בעלי הדירות בין אם היו ובין אם לא היו באסיפה.

על ההודעה להיות תלויה במקום בולט בבניין 4 ימים לפחות קודם לאסיפה. כדאי לתעד את זה בצילום!

2. במועד שנקבע לאסיפה, תשבי ותחכי לראות אם מישהו יגיע.
בהחלט סביר שלא ואז תחכי חצי שעה ותערכי את האסיפה לבד!
תרשמי פרוטוקול ותחליטי ברוב קולות מה שתחליטי .

3. שימי לב שההחלטה צריכה לכלול ביצוע "גבייה מיוחדת" מבעלי הדירות לפני(!) התחלת התיקון שכן אין מספיק כסף זמין בקופת הוועד.
סעיף זה בהחלטות ייתכן לך את האפשרות [גם אם לא תהיה מעשית] לגבות מיידית כסף מבעלי הדירות.

4. עוד דבר שכדאי לרשום בפרוטוקול זה שוועד הבית ציין בפני הנוכחים שתיקון הגג מחויב על פי חוק המקרקעין ולפי החוק כל בעלי הדירות חייבים להשתתף בו.

5. לאחר סיום האסיפה הפיצי את החלטות האסיפה בין כל בעלי הדירות ותודיעי במכתב שתגיעי לגבות את הכסף תוך שבוע.
סביר שלא ישלמו לך או שלא כולם ישלמו לך ואז תוציאי מייד מכתב בו את מזהירה אותם לפני תביעה שבמידה ולא ישלמו לך את הכסף עבור התיקון, תתבעי אותם בפני המפקח על המקרקעין.

כל מה שכתבתי כאן בפירוט צריך להיות מתועד והוא נועד להציג בפני המפקח את ההליכים שנקטת כדי שתוכלי לזכות בתביעה.

6. אם לא משלמים לך, תערכי את התיקונים הנדרשים
ובמקביל תתבעי.

7. לכל האמור [ומסיבות נוספות] בהחלט כדאי לך להישאר בוועד הבית.
כל מה שהצעתי כאן יכול להסתיים תוך שבועיים שלושה!

ממש ממש תודה על ההוראות, זה נראה לי מעולה וכך בדיוק אני אפעל. אני כבר אכתוב את דבר האסיפה ואתלה את זה היום בלוח המודעות. עכשיו, ולפי חוק מרפי ועדי הבית, נניח שיגיעו דיירים ויגידו שזה יקר מידי ואינם מסכימים למחיר זה ו/או אינם מסכימים לתיקון של הגג. מה אני עונה להם? יש להם חובה להסכים? יש פה איזה סיכון, כי הרי את בעל המקצוע זה לא מעניין את הקשיים שלי מול הדיירים, הוא ירצה את הכסף, ואז אני אשלם, ואפעל כדי לקבל אותו חזרה מהדיירים, הן ישירות ע"י גבייה והן משפטית דרך תביעה מול המפקח. אבל מה אם לא אקבל את הכסף שלי חזרה? אם זה יקח שנים? אני לא רוצה לשלם על תיקון שהוא עבור כולם ואז להאבק בלי סוף. מה ההמלצה פה? (על כל פנים תודה על ההוראות המושקעות)

כפי שכתבתי, בעלי הדירות אינם יכולים לא להסכים לתיקון הגג שכן זו חובה על פי החוק. [ראי סעיף 58 בחוק המקרקעין].
ההחלטה אינה דנה איפוא בשאלה "אם" לתקן
אלא בשאלה "מה" וכמה" יעלה.

כדי שיתנהל דיון שקוף וראוי, יש להביא מספר הצעות מחיר [לפחות שתיים ועדיף שלוש] כך שלבעלי הדירות תהיה הערכה לגבי סדרי הגודל של השוק.
בעלי הדירות צריכים להחליט על איזו הצעה הם הולכים
וכן להחליט על סדרי הגבייה.
ייתכן שאחד המשתתפים ידיד שהוא יכול להביא הצעה זולה יותר [באותה איכות??]. איני יודע אם את יכולה להתנגד למהלך כזה בפרט אם הוא יקבל תמיכה, אך בהחלט ניתן להגביל זאת בזמן [שבוע וחצי למשל, ומיד לקבוע אסיפה נוספת שתבחן את פרטי ההצעה תוך שבוע וחצי ותיגש מיד לביצוע].

לגבי העתיד וכמה זמן ייקח כמובן שאף אחד לא יכול לדעת.
לא סביר בעיני שזה ייקח שנים כי זו תביעה די פשוטה.

את יכולה להוסיף שלב נוסף של פתיחת התיקון להצעות מצד הדיירים.
כלומר – להודיע (במכתבים, בפרסום הודעה) שאת לוקחת עכשיו הצעות מחיר לתיקון, ואם לדיירים יש בעלי מקצוע מומלצים, הם מוזמנים להביא אותם, לקבל הצעות מחיר מסודרות.
ואז, באסיפת הדיירים (שתתנהל על פי כל חוקי אסיפת הדיירים) תדונו בכל ההצעות, כולל ההצעות הנוספות מצד הדיירים.

ברור שיש כאן המון עבודה וצריך המון כשרון לקשרי אנוש.