קניתי דירה, ובתקופת בעלותו של המוכר הייתה נזילה (שתוקנה), אולם תקרת קומת העמודים (חצר הבניין) ניזוקה מהרטיבות.
במשך שנים הוועד לא פעל לתיקון וגם לא בא בדרישה לתיקון.
כעת, בעקבות רצון לשפץ את הבניין, הם באים בדרישה לתיקון, כלומר, חושבים שחלק מהשיפוץ הם יכולים להפיל עלי.
טענתי שכך קניתי את הדירה, ושהם היו יכולים לפנות למוכר בזמנו, ולא לבוא אלי פתאום בדרישה מגוחכת.
האם אני מחוייב לתיקון ?
האם יש חוק התישנות על עניין זה ?
בתודה
שלמה
מעת שקיבלת לידיך את הדירה ואילך – אין כבר בעל דירה קודם בעניין זה.
בחוזה הרכישה הצהרת שבדקת את הממכר ואין לך טענה כלשהי נגד המוכר (אולי למעט פגם או מום נסתר) ולפי התיאור שלך אין כאן פגם נסתר אלא גלוי.
כאשר תוקנה הנזילה צריך היה לחייב את המתקן גם בתיקון תוצאות הנזילה.
כעת השאל היחידה שעל הפרק היא מה גרם לרטיבות – אם זו נזילה מצנרת פרטית ולא משותפת עליך לשאת בתיקון.
כשקניתי את הדירה, הצנרת הייתה תקינה, אולם הנזק לקומת העמודים כבר היה קיים.
למה אי אפשר לטעון ל"שיהוי" כנגד הוועד ?
תודה
שלמה
1. לעגן את מחויבותו של המוכר לתיקון כל הדרוש – לפני הקניה.
2. לקבוע בחוזה שכל תיקון בעתיד יחול על המוכר.
3. לקבוע את מחיר הדירה כך שתיקון עתידי – אם יחול עליך – יהיה כבר משוקלל בתוך המחיר.
4. לא לקנות את הדירה.
המצב שאתה מתאר – דהיינו – ידעת אבל לא עשית כלום – אינו פועל לטובתך.
גם הטענה שלך – שהיתה חובה על ועד הבית לתקן (או לשפץ) בעבר, ולכן חובת התשלום היא על בעל הדירה הקודם (או על מישהו אחר כלשהו) – אין בה ממש, כי ידעת והיית חייב לעגן את הדבר בחוזה הרכישה של הדירה שלך, ואם לא עשית זאת – לקחת על עצמך את ההוצאה הכספית – במודע.
עפ"י הלכה שנפסקה ע"י ביה"מ העליון בע"א 402/80 אתגר נגד נציגות הבית המשותף ואח´ – פד"י לה(3)309, "רוכש דירה בבית משותף בא לכל דבר בנעליו של הבעלים הקדמים, שממנו רכש את הדירה, … "
…………………………………………………………………………………………………………………….
וזאת, כנראה, גם אחת הסיבות, מדוע צריך לקנות דירה בעזרת עו"ד. עורכי-הדין יודעים לשאול את השאלות הנכונות, ולחפש את הבעיות האפשריות. והראיה – התשובות של עו"ד שחל, שחזר אלינו לטובה, ושל איתן, שאני מקווה שלא יעזוב אותנו.
בהצלחה,
ורונה
תחילה תודה על תשובותיכם.
האם אני צודק בטענתי הבאה ?
אם הרוכש נכנס בנעליו של המוכר, היינו חייב את כל חובותיו (ותיקוניו), אזי הוא גם זכאי לכל מה שהיה זכאי המוכר, היינו, אם הוועד היה חייב לתקן חלקים ברכוש המשותף שגרמו במישרין לנזקים בדירת המוכר, חובה על הוועד לתקן את הנזקים ולשאת בהוצאות נזיקין כלפי הקונה, כאילו היה מוכר הדירה, ואין זה חשוב כמה זמן עבר, ושהמוכר לא תבע תיקונים אלו?
האם אני צודק בטענתי זו ?
בתודה ובברכה
שלמה
אם ועד הבית התרשל בכך שלא תיקן בעבר את הדרוש תיקון ברכוש המשותף ועקב כך נגרם נזק (עקיף או ישיר) לדירה פלונית, רשאי בעל דירה פלונית לתבוע את ועד הבית על אותו נזק שנגרם לדירתו בגין ההתרשלות.
………………………………………………………………………………………………………………………….
יש לי שאלה מאוד חשובה:
התרעתי שנתיים וחצי על הבעיות המדוברות (בעיות ברכוש המשותף שגורמות לנזק ישיר ונסיבתי לדירתי), שכרגע נוגעות רק לדירתי, אולם אם לא יטופלו מייד, יגרם נזק בעתיד הקרוב גם לדירות נוספות.
בעלי הדירות הנוספות נכחו באסיפת הדיירים, התעלמו לחלוטין מהבעיה, והצביעו נגד תיקון הליקויים.
להערכתי, ולהערכת המהנדס שביצע ביקורת, לא רחוק היום שגם בדירותיהם יגרם נזק כתוצאה מאי תיקון הבעיה (סדקים שדרכם חודרים מים).
האם אוכל לטעון לאי אחריותי לשאת בעלות הנזק בדירתם בגלל שהם נמנעו מהתיקון החיוני בזמן ?
בתודה
שלמה
אם הוא לא מתקן, את לא יכול לשבת בחיבוק ידיים ולא לעשות כלום, ולהגיד "התרעתי".
אתה חייב לתבוע את התיקון בפני המפקח, שיצווה עליהם לתקן.
אם לא פעלת כך, וועד הבית השתהה בתיקון, האמירה שלך "התרעתי" אין בה צידוק להמנע מתשלום מצידך.
גם אם כל בעלי הדירות בבניין מצביעים נגד התיקון – אין לזה נפקות משפטית. חובה היא לתקן מכוח החוק שעומד מעליהם.
לכן, אם יש בידך חוות דעת מקצועית מטעם מומחה שמאשר את הצורך בתיקון מידי של הרכוש המשותף, אתה חייב היית לתבוע משפטית את התיקון, ואם לא עשית זאת – אתה לא יכול להלין על הסבל רב-השנים שנגרם לך, או על השיהוי.
בכל מקרה, השיהוי של ועד הבית בביצוע התיקון, והשיהוי שלך בתביעת התיקון בדרך משפטית – אין בהן (ביחד ולחוד) כדי לשחרר אותך מהשתתפות בהוצאות התיקון על פי חלקך היחסי.
אני חושב שאתה כבר למדת את הכלל, שלא ניתן לומר – שכיוון שועד הבית לא עשה א´ אני לא משלם.
חובתך לשלם עומדת במנותק מחובות הועד, וחובות הועד אינן תלויות בשאלה אם אתה משלם.
הא בהא – לא תליא.
………………………………………………………………………………………………………………
התביעה בתהליך, אולם מה ששאלתי היה משהו נוסף, בעקבות התביעה, ונניח הזכיה שלי ופסיקת נזיקין, שכר בטלה וכו. לטובתי, יראו השכנים הסוררים כי טוב, ויחליטו לאחר זמן מה שגם הם יכולים, ויתבעו נזיקין לדירתם.
האם העובדה שהם התעלמו מכל ההתרעות על בלאי מואץ ומניעת נזק בזמן, לא תעמוד לחובתם ?
בתודה על המענה המהיר
שלמה
חובת ועד הבית לתקן נזק שנגרם לרכוש המשותף ואם בעקבותיו גם נגרם נזק לדירה פרטית – אז גם לתקן גם את הנזק לדירה הפרטית.
נניח שועד הבית השתהה, ולכן נגרם "תוספת נזק".
אתה בא ומציע שמישהו מסוים (או חלק מהדיירים) ישאו אישית בתוצאה.
הליך כזה לא מוכר לי. אתה מתכוון בעצם להעניש אישית את ועד הבית על "מחדל" כביכול? – זה לא קיים בפסיקה (אלא אם כן תוכיח זדון).
אני חושב שגם אם תחזור מיליון פעם על המילה "התרעתי" ועל כך שיהיה בלאי מואץ, ומניעת נזק בזמן, וכיוצא באלה, זה לא ישנה מאומה מבחינתך. אתה בקיצור מחפש "הענשה אישית", דבר שלא קיים. אתה רוצה שהם "ישלמו" על מעשיהם ומחדליהם – וזה לא דבר שמוכר.
אם ועד הבית או אסיפת הדיירים מקבלים החלטה ברוב קולות (כדין) ואתה לעומת זאת חושב שיש כאן חובה עפ"י חוק לבצע תיקון שעומד בסתירה להחלטה, אתה יכול צריך וחייב לפנות בתביעה למפקח לצוות על ביצוע התיקון. אם ועד הבית טעה או אסיפת הדיירים טעתה, זה לא משחרר אותך מלשלם, וזה לא מקנה לך זכות להענשה אישית של משיהו. קל וחומר – לאור העובדה שאתה לא פעלת בדרך משפטית כדי לאכוף עליהם את התיקון, ובכך השלמת עם המצב (הסכמה שבשתיקה).
………………………………………………………………………………………………………………………….
כמו כן, לא ישבתי ושתקתי, העליתי עניין זה בכל אסיפת דיירים שהייתה והם מתכחשים להחלטות, בבחינת "לך תוכיח שאין לך אחות …"
ממש לא ישבתי בחיבוק ידיים, הבאתי קבלנים, הביאו הצעות מחיר, ואפילו והתחלתי לתקן בתוך הדירה כדי להקטין נזק.
העניין הגיע לכלל סכסוך שכנים כי הם לא ממש מעוניינים להוציא סכום כסף גדול, והבניין ממש מתפורר (כולל דירתי).
בתודה שלמה
יעוץ משפטי ולו של שעה אחת יכול לחסוך הרבה צרות עתידיות ולכן הוא בבחינת השקעה טובה וראוייה. ממליץ לקבל את היעוץ לפני ביצוע פעולה כלשהי.
הוא גם יחסית אינו עולה הרבה (מקובל ששעת יעוץ נעה בין 150 ל- 250 דולר ) ומכל מקום הוא מספק נקודות מאוד חשובות מהן צריך להיזהר.
אני תמיד נותן את הדוגמא הבאה:
אתם מקבלים חוזה מכר ארוך ומייגע מעו"ד של הקבלן.
אומרים לכם שזה חוזה סטנדרטי ושלמעשה אין לשנות בו כמעט דבר.
וזה בד"כ גם נכון.
אתם הולכים לעו"ד ליעוץ, משלמים לו, הוא מעיין דקותיים בלבד בהסכם ויש לו רק הערה "קטנה" אחת שאתם בכלל לא יכולים הייתם להיות ערים לה:
בסעיף בו כתוב שאתם מצהירים כי ראיתם ובדקתם את הדירה ומצאתם אותה לשביעות רצונכם המלאה הוא אומר לכם לדרוש להוסיף את המילים הבאות: "למעט מום נסתר".
זה הכל.
ואני אומר: אפילו זו היתה תרומתו היחידה ואפילו שילמתם על פגישה זו שארכה פחות מעשר דקות 200 דולר טובים – היה שווה.
כמובן שלרוב היעוץ יספק לכם עוד לפחות 20 הערות ולפחות 10 יתקבלו ע"י הצד השני. בקיצור שווה.
מה שלומך? כבר כתבתי לך ברכה ב- 29.08.05. מקווה שראית אותה.
רק עכשיו, כשאני "חניכה" בפורום ותובעת את נציגי הוועד, אני באמת מבינה את הצורך בעו"ד ואת החשיבות של תרומתו המקצועית.
אבל באותו עניין אני חייבת לומר, ואל תכעס עליי, עו"ד שחל, שאני לא כל כך מבינה מדוע אתם, ידידיי, עורכי הדין הנכבדים, מבקשים את שכרכם בדולרים, בעוד שאני (כמשל) מקבלת את שכרי בשקלים.
להשתמע,
ורונה
אם היתה נזילה לפני המכירה היו צריכים לתבוע מהדייר הקודם, או באופן פרטי, או דרך האגודה לתרבות הדיור לשלוח מכתב, ואז כניראה יש תיעוד שהנזק קרה קודם קנית את הדירה
שנית הדיירים היו צריכים לידע את הקונה בעת הקנייה
ולכן הבעיה של הדיירים בלבד
נכחתי וראיתי הרבה מיקרים כאלה הסירי דרגה מליבך
האם ידוע לך על פסיקות אליהן תוכל להפנות אותי ?
תודה
שלמה
הכל בדולרים.
אבל הלקוח יכול לדרוש וזה יותר מלגיטימי ששכה"ט בהסכם עימו יהיה נקוב בש"ח.
כך או אחרת – מה שחשוב באמת זה לא הצבע של הכסף אלא לקבוע הסדר שכ"ט נכון מול עוה"ד.
אני באמת חושב שאכתוב על כך בעתיד הקרוב איזה מאמר.
תודה על תשובתך.
כל מאמר שלך יתקבל בברכה. וכך גם פסקי דין. אני מכירה את דעתך שפסקי דין זקוקים לפרשנות, אבל אנחנו "ילדים גדולים", אתה יודע… ואתה יכול להיות סמוך ובטוח שלא נעשה בהם שימוש לרעתנו. במיוחד נוכח העובדה שבסופו שלך דבר כל אחד מאיתנו מיוצג או יהיה מיוצג ע"י עו"ד, והוא/היא לא ירשו לנו לעשות שטויות.
תודה ולהשתמע,
ורונה
שלמה
