אחוזי בניה בבית משותף

קניתי דירה חדשה בבית משותף, אשר בתקנון הבניין יש תוספת להסכם מיוחד לפי סעיף 35 לחוק בתים משותפים.אשרנקבע בו כדלהלן: החוגרים של דירות מס´ 1,2 רשאים לעשות את הפעולות שלהלן כולן או מקצתן: א. לבנות על השטחים הצמודים דירות או משרדים או כל דבר שיהא מותר לבנות באותה עת. ב. לשנות את הקירות החיצוניים של הבית לצורך תוספת הבניה. ג. למכור את תוספת הבניה לכל מי שירצו ולכל מטרה ד. לעשות בכל השטחים הצמודים כל מעשה שימצאו לנכון.וכל זה ללא הגבלה בקשר לגבולות הבניין, או/ו לשטח הבניה החדש ו/או למספר הקומות ללא צורך לקבל לשם כך את רשות ו/או הסכמת יתר החוכרים, למחזיק של יתר הדירות לא תהיה רשות להתנגד.

הצמדות אלו שבבעלות הקבלן, מבקש לרשום תוספת של 2 קומות שכבר בנה, וכן קומה נוספת. המינהל שהוא מחכיר של הנכס מתנגד לרישום, וטוען כי לא נאמר הבסכם המיוחד אחוזי בניה, ולכן שטחים אלו שייכים לכל דיירי הבניין. מה עלי לעשות?

ההפנייה לס´ 35 כלשהו אינה מדוייקת משום שלא קיים חוק בתים משותפים וזה גם לא יכול להיות חוק המקרקעין.

מכל מקום כדי לחוות דעה בסוגיה זו יש לעיין בכל הניירת הרלבנטית במלואה.
אעיר כך ברמה העקרונית בלבד מבלי לחרוץ את דין המקרה הספציפי:
נכון הוא שנקבע שלא די בהסכמה על הצמדה כדי לאפשר בניה וניצול זכויות הבניה שכן זכויות בניה הן נכס קנייני נפרד ויש לקבל בגינו הסכמה מפורשת.
כאן יש לכאורה שאלת פרשנות של נוסח ההסכם.
הכרעה בשאלה מחייבת כאמור יעוץ ספציפי

במידה והתקנון נרשם ונערך כדין בהתאם לסעיף 6 לחוק המכר דירות אזי הוא מחייב והוא גם כולל את אחוזי הבנייה.
ראה זמיר, "חוק המכר דירות", עמ´ 651- 724. כמו כן ראה שם, עמ´ 676 על האינטרס והתועלת הכספית הגלומים בהצמדת חלקים והשפעתם על מחירי הדירה. במקרה של הצמדה על ידי ה"קבלן" או המוכר, ישנה שורה ארוכה של הוראות מחמירות והגבלות המופיעות בסעיף 6 לחוק המכר דירות התשל"ג – 1973 ובפסיקה שגובשה בעקבותיו, וביסודו של חוק זה עומד הצורך בהגנה מיוחדת על קונה הדירה, צורך הנובע ממעמדו הנחות של הקונה בעניין כוח המיקוח, יכולת התמרון והיכולת להבין את כדאיות העיסקה, מחד שכן רוכש דירה טיפוסי נתפס כ"מי שאינו יודע לשאול", ולא יעלה על דעתו על פי רוב, כי המוכר מתכוון לסטות מהוראות התקנון המצוי. זמיר, "מכר (דירות), שם, עמ´ 64. זמיר, "הבסיס התאורטי של חוק המכר (דירות)", משפטים ל´, תש"ס, פברואר 200, הערה 64. בית המשפט בע"א 213/80 שמעונוף נ´ ברוכים, פד”י לז (3), 808, והצורך למנוע ניצול של הכוח הנתון בידי הקבלן בשלב זה. לאלה מתווסף טעם הנשען על מחקר שדה על פיו לפעולת ההצמדה השפעה חד סטרית על מחירי הדירות שכן רוכש הדירה נדרש לשלם עבור ההצמדה, אולם מי שלדירתו לא הוצמדו חלקים לא זכה להנחה במחיר דירתו. (פרופ´ ויסמן, "הצמדות בבתים משותפים", עיוני משפט י´, עמ´ 611-2). בתי המשפט הקפידו על מילוי ההוראות שהתגבשו בסעיף 6 לחוק ובפסיקה על ידי הקבלן. יצויין כי הדרישה הדווקנית לקיום ההוראות והפורמליסטיקה השוללת הסכמה משתמעת של רוכש דירה להוצאת חלק מהרכוש המשותף, עומדת בכוון מנוגד להתפתחות בדיני החוזים בישראל המצביעה על מגמה לצמצום כוחן של דרישות פורמליסטיות ואף להתפתחות בגישה של ויתור, במקרים מתאימים, על דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין מכוח עקרון תום הלב.(ע"א 579/93 זוננשטיין נ´ האחים קבסו בע"מ, פד”י מב(2), 278, ע"א 986/93 קלמר נ´ גיא, פד”י נ(1) 185).
תוצאה של אי קיום ההוראות והכללים כאמור לעיל, הביאה לא אחת לביטול ההצמדה שביצע הקבלן. כך למשל ה"פ (ת"א) 1357/01 מיכל טבת נ´ מוראד את גולדברג, ת"א 1698/97 לעיל ועוד.
יצויין כי הצמדת גג לדירה פלונית אינה מקנה לבעליה את הזכות לבנות על הגג ללא הסכמת כל יתר בעלי הדירות. (ע"א 19/81 ביבי נ´ הוברט, פד”י לז(2), 497), וגם אם על פי התקנון של הבית המשותף קיימת זכות לבעל דירה לבנות על גג הצמוד לדירתו, מוגבלת בנייה זו לקומה אחת בלבד באין הוראה אחרת בתקנון המתירה בניית קומות נוספות. גלמן ואח´ נ´ הררי-רפול ואח´ (ע"א 5043/96 פד”י נד(3) 389).
במידה והכללים קוימו אזי התנגדות המנהל היא בחוסר תום לב.

ראו את דבריו של כבוד סמנכ"ל האגודה לתרבות הדיור, לקראת הסוף.