באסיפת דיירים שהתקקימה נבחרו שלושה חברי ועד.
האם הועד יכול להחליט, לא במסגרת האסיפה אלא לאחריה, להוסיף חבר נוסף, עו"ד המתגורר בניין ולמנותו כיועץ משפטי???
30-03-2008 22:37:00
דני קריו
חברי ועד נבחרים באסיפה כללית
ולא על ידי חברי ועד אחרים.סעף 15 לתקנון המצוי:
"15.(א)האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר.
(ב)אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות.
(ג)תקופת כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה.
(ד)החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסויימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית."
31-03-2008 17:37:00
צילה הדוביץ
אם כך….
ראשית – תודה עברו התשובה.
מאחר וחברי הועד בחרו חבר נוסף ומינו אותו ליועץ משפטי – מה ניתן לעשות כדי לבטל זאת???
31-03-2008 17:57:00
אאא _
תכריז על הוועד כלא חוקי, וזהו
אם הם יבקשו ממך כסף, תבקש מכתב רשמי מהוועד
על סכום החוב, ותבקש את חתימת כל חברי הוועד
על המכתב.
אם שמו יופיע שם, אל תשלם.
כמו כן, אם הוא יחתום על צ´ק, תתלונן במשטרה על הוצאת
כספים שלא בידי מורשה.
אם אותו עו"ד פונה אליך, תשאל אותו בתור מה הוא פונה
אליך, ואם הוא פונה אליך בתור חבר וועד, אז … (וכאן תבחר
בדרך התגובה כרצונך).
31-03-2008 18:59:00
עפר שחל
ת
אני מציע שתפנה לעוה"ד הנ"ל שכעת הוא כביכול היועץ המשפטי ותשאל אותו האם לאור התקנון המצוי והחוק זה נראה לו חוקי שהועד מינה אותו על דעת עצמו ולא האסיפה הכללית בחרה אותו. זו אולי תהיה חוות דעתו הראשונה והאחרונה כיועץ משפטי של הבית.
31-03-2008 20:10:00
אאא _
רעיון מצויין !!!
תגיד לי מה הייתה תשובתו, אני מת לדעת …
31-03-2008 22:46:00
דינה דיין
אין בעיה חוקית לועד הבית למנות אותו כיועץ משפטי
הוא בעל דירה בבניין, וכנראה שמתנדב לתפקיד, ופורמלית לא יהיה "חבר ועד" מן המניין.
מעצם ההגדרה של "יועץ" לועד, כבר משתמע שהוא לא חלק אינטגרלי מהועד.
זכותו של ועד הבית לזמן אותו לישיבות, ולהתייעץ איתו.
31-03-2008 22:53:00
צילה הדוביץ
תודה לכל המשיבים |L@|
01-04-2008 17:24:00
אאא _
זה נכון, אבל הוא שאל על צרופו כחבר וועד מן המניין!
לוועד הבית אין סמכות חוקית כזאת.
להתייעץ?! חופשי, כמה שרוצים עם מי שרוצים …
לקבל סמכויות של נציגות, לא ולא!!!
יש לי בדיוק וויכוח עם חברת וועד שלעבר אצלנו בבניין.
היא החליטה שהחבר שלה יהיה חבר וועד במקומה
כשהיא מייפת את כוחו לכך.
הסברתי לה שזה בלתי אפשרי.
01-04-2008 19:10:00
דינה דיין
לא רציתי להיכנס לזה. אבל אם אתה מתעקש….
אז אני אוכיח לך שאתה טועה….
אם יש 3 חברי ועד נבחרים, הם יתנו ליועץ המשפטי ייפוי כוח כללי, ואז כל פעולה שלו תהיה בשם ועד הבית ומטעמו. לפעולה כזו יש לועד הבית סמכות חוקית.
כוחו יהיה אף גדול משל "חבר" רגיל, כי הוא פועל מטעם 3 חברי ועד הבית.
הוא יחליט ויעשה מה שהוא רוצה בשם ועד הבית, וזה כאילו שהוא חבר ועד בית יחיד.
אז מה אין לו? את הכבוד. נקווה שיתגבר על זה…
01-04-2008 19:49:00
אאא _
נשמע לי לא הגיוני לחלוטין !! אנא כנסי והגיבי בבקשה
את לא צריכה להוכיח לי שאני טועה כי אני בעצם מצטט את
עו"ד שחל, שתשובתו נשמעת לי מאוד מאוד הגיונית,
ואילו מה שאת אומרת נשמע לי לא הגיוני לחלוטין ובעליל.
ואת יודעת שאני מחשיב את דעתך כאוטוריטה מוסמכת
ביותר, אבל פה את נשמעת לי מאוד לא לעניין.
אנמק:
1)
נעשה רדוקציה לבעיה אחרת: נניח ראש ממשלה.
נבחר על ידי העם לנהל את ענייני המדינה.
נראה לך שזה סביר שראש הממשלה היקר שלנו
ייתן ייפוי כוח לכל מי שבא לו כדי שינהל את ענייני המדינה,
וילך לבלות באחלה טרקים בהימליה 3 שנים ?!
ונניח שזה יהיה מישהו מחוץ לארץ (ואת עכשיו תגידי לי "רגע, הוא בעל דירה, אז אם כך, למה הוא לא נבחר לוועד?!)
האם את תסכימי שאותו אדם שימונה יקבל החלטות
שמשמעותן למשל לשלוח את הילדים שלך לפעולה נרחבת
בתוך עזה כשלי ולך, דינה היקרה לי מאוד, ברור שכל
הסמטאות שם ממולכדות בעשרות של מטעני חבלה?!
הרי אותו איש שמונה מחר יחליט שהוא חוזר למדינתו
ולא מעניין אותו כלום. ומה על ילדייך שקבורים עכשיו
בחלקה הצבאית ועומדים לזכרם דום כל שנה?!
ההוא ששלח אותם לשם, מה אכפת לו?! ילדים שלו?!
הילדים שלו משחקים עכשיו גולף בוויקטוריה בוונקובר איילנד
במערב קנדה, בריטיש קולומביה. הוא בכלל דג סלמונים
בקנדי לייק וצוחק על ראש הממשלה הישראלי המפגר
ועם ישראל העוד יותר מפגר שאיפשר לו לעשות את זה.
2)
אם הוא בעל דירה, למה הוא לא נבחר לוועד?
3)
נניח שבעלי הדירות לא !!! רוצים אותו כוועד, אלא את
פלוני אלמוני, אז מה?! פלוני אלמוני יכול לעקוף את
רצון האסיפה – היינו הריבון המחליט, ולמנות מאחורי הגב
שלהם את מה שהם לא רוצים?
4)
לעזאזל הכבוד, מי דיבר על כבוד? מה כל כך
כבוד בלהיות וועד הבית? זה כולה פקידה-מזכירה
מהסוג המצוקמק ביותר. איך הכנסת את עניין הכבוד פה למשוואה?! כולם בורחים מהתפקיד הזה. מה כבוד פתאום?!
5)
הדרך הנכונה והחוקית, וזה מוזכר גם בתקנון (סעיף 15):
"אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות,
לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל
סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד
מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות
הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם
השלמת הרכב הנציגות. "
6)
האסיפה צריכה לאשר לוועד לתת ייפויי כוח מסוג זה (עייני
בכל מה שאמרתי לעייל).
אשמח לחוות דעתך?
01-04-2008 20:06:00
אאא _
ומה עם גישה לחשבון הבנק?! גם זה כלול בייפוי הכוח?
אם את אומרת ייפוי כוח כללי, אז הוא גם ייגש
לבנק ויעשה שם מה שהוא רוצה?! ימנה מקורבים
לשיפוצים בבניין, וכל מיני כאלו.
תגידי דינה, האם שומעות אוזנייך מה שפיך מדבר?!
מה, השתגענו פה?!
אם בעלי הדירות ישמעו על זה, אני לא אתפלא אם הם יתלו
את כל הוועד הלא נורמלי הזה בכיכר העיר?!
מה?! הכל מותר?!
אם מותר, למה לא מצוין מפורשות בחוק?
הרי את אמרת "המחוקק לא משחית מילותיו לריק".
בוודאי שאסור !!!
טרוף, ממש טרוף …
אני הולך לשתות מים, התרגזתי פה …
01-04-2008 20:09:00
דינה דיין
התשובה שלי קצרה ובמישור המשפטי
כל אדם או גוף יכול למנות לעצמו שליח שיפעל בשמו ומטעמו.
היקף השליחות נקבע על ידי השולח.
חוק השליחות קובע: "שלוחו של אדם כמותו"
גם שלוחו של ועד הבית – כמותו.
01-04-2008 20:13:00
דינה דיין
אם זה כלול – אז כן.
01-04-2008 20:35:00
אאא _
נראה לי שאת טועה : ראי סעיף 16 לחוק השליחות
16: שליחות משנה
אין שלוח עושה שלוח לנושא שליחותו אלא אם הורשה לכך במפורש או מכללא, או שעשה זאת לשם פעולה כאמור בסעיף 5(ב).
קישור לחוק השליחות:
הוועד הינו שלוח של בעלי הדירות.
01-04-2008 20:36:00
אאא _
לא !!! בבנק בקשו את פרוטוקול האסיפה כאסמכתא
שום דבר אחר הם לא קיבלו.
רק כך יכולנו להחליף חתימות.
01-04-2008 21:19:00
דינה דיין
אוי כמה שאתה טועה
ועד הבית הוא לא שלוח של בעלי הדירות.
ועד הבית הוא אישיות משפטית עצמאית ונפרדת בזכות עצמו, מכוח הוראת החוק.
שלוח, לעומת זאת, אינו אישיות נפרדת, אלא אישיות משפטית זהה לשולח.
מסיבה זו, ועד הבית לא צריך את אישור בעלי הדירות למנוי של עו"ד כשלוחו כי זו לא שליחות משנה.
01-04-2008 21:29:00
דינה דיין
אין שום קשר בין שלוחם של מורשיי החתימה והחלפתם !!!
אף אחד לא מחליף את 3 חברי ועד הבית שהם מורשיי החתימה בחשבון הבנק.
השלוח פועל בשמם, כבא כוחם.
01-04-2008 21:45:00
אאא _
זאת אומרת שהבנק יכבד חתימת שלוח על הצקים?!
01-04-2008 22:01:00
אאא _
סיבה ותוצאה
לדעתי את מתייחסת לתוצאה ולא לסיבה.
את מדברת על כך ש:
"ועד הבית הוא אישיות משפטית עצמאית ונפרדת בזכות עצמו, מכוח הוראת החוק."
זאת תוצאה של בחירתו להיות שלוח של בעלי הדירות.
הסיבה להיותו כזה היא סעיף 1 לחוק השליחות:
1. השליחות ונושאה
(א) שליחות היא יפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי.
(ב) כל פעולה משפטית יכולה לשמש נושא לשליחות, חוץ מפעולה שלפי מהותה או על פי דין יש לבצעה אישית.
גוף נבחר הינו גוף שלוח מטעם.
אם הוועד הוא לא שלוחם של בעלי הדירות, אז מה הוא?
מהי מהותו הבסיסית של הוועד אם לא שליח הציבור
שנקרא "בעלי הדירות"?
בגלל זה נתתי את הדוגמא של ראש הממשלה (שלא התייחסת אליה).
ודינה, את מתחמקת באלגנטיות מרשימה ומעוררת התפעלות
מהשאלות המרכזיות, שהן:
1)
האם חבר וועד יכול לתת ייפוי כוח למישהו שיפעל
במקומו בוועד (מישהו שאינו בעל דירה)?
2)
האם הוועד יכול למנות שליח לכל פעולה באשר היא ככל העולה על רוחו בלי ליידע כלל את בעלי הדירות?
בכבוד רב
01-04-2008 22:12:00
אאא _
אולי זאת ההוכחה (אשמח לחוות דעתך)
המתחזק הינו שלוחם של בעלי הדירות.
להלן מחוק המקרקעין:
(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).
כלומר, כדי שמישהו יוכל לנהל את הרכוש המשותף של
בעלי הדירות בשמם, דרושה החלטה ברוב גדול.
מחר, וועד הבית יחליט למנות נתחזק או מנהל, אז מה שאת אומרת, הוא יכול לעשות זאת על דעת עצמו, לתת למי שהוא
רוצה, בלי להעביר החלטה באסיפה ומבלי ליידע אף אחד.
לא נראה לי הגיוני בכלל.
02-04-2008 15:15:00
אאא _
נעלמה דינה, השאירה אותנו ללא תשובות …
02-04-2008 18:42:00
שלמה כהן
עברתי על כל השרשור. אילן נשמע הגיוני מאוד
אולם גם אני לא משפטן, ודינה מביאה נימוקים משפטיים.
אני יודע שבעולם המשפט, כולם יכולים להביע את דעתם
וכולם יכולים להשמע מאוד הגיוניים, אולם עד שהעניין לא
מגיע לכדי הכרעה מנומקת של שופט רציני שיושב בדין,
הדעה לא מספיקה.
03-04-2008 13:54:00
אאא _
עו"ד שחל, האם תוכל להתייחס בבקשה?
03-04-2008 17:36:00
עפר שחל
ת
אנא תקל עלי ותגדיר לי בדיוק את השאלה שמציקה לך ואתייחס ברצון. איני נוהג להיכנס לויכוח בשירשור ארוך.
04-04-2008 06:15:00
אאא _
השאלה בקליפת אגוז
למרות שכבר התייחסת לסוגיה דומה בעבר,
עלתה כאן שאלה דומה שהעלתה את נושא ייפויי הכוח
שהנציגות בכללותה או חבר נציגות יכולים לתת.
השאלות:
1)
האם הנציגות בכללותה יכולה לתת ייפוי כוח (ולא משנה
כרגע היקפו, לכן נתייחס למקרה קיצון ונאמר ייפוי כוח כולל)
למישהו אחר לבצע פעולות בשמה, כשהמשמעות הינה בעצם
אפשרות למנות מישהו אחר במקומה לזמן מוגבל או בלתי מוגבל?
2)
האם ייפוי כוח כזה לא דורש את אישור האסיפה הכללית
(בלי לדון כרגע באיזה רוב מדובר)?
3)
האם הנציגות יכולה לצרף לשורותיה חבר מבלי אישורה של
האסיפה?
4)
האם חוק השליחות חל על האסיפה או שהאסיפה
הינה בעצם שלוח של בעלי הדירות ולכן לא יכולה למנות
שליח מישנה?
כל הנימוקים לכאן ולכאן נמצאים בשרשור.
תודה
אילן
04-04-2008 14:38:00
עפר שחל
ת
העקרון המנחה הוא שסמכויות נציגות הבית הן מוגבלות, ביצועיות ובכל מקרה של ספק התשובה תהיה בידי אסיפת הדיירים. הדיירים הם הריבון והם שמעניקים לנציגות את הסמכות ולא להיפך.
סמכות הביצוע היא לתחזק ולנהל את הרכוש המשותף.
במסגרת זו ניתן גם לתבוע או ליפות כוחו של אחר אבל אך ורק לשם ביצוע המטרות אשר בסמכות הועד.
כל היתר זה התחכמות.
למקרה עצמו:
ועד לא יכול למנות חבר נוסף לועד.
זה חורג מסמכותו.
זו היתה השאלה הראשונה של השואל ולכן התשובה ללא התחכמות היא שזה תפקיד האסיפה ולא הנציגות.
ניתן לנסות ולהתחכם כדי לייצר ויכוח ולומר שדרך יפוי כוח לאחר, שמסייע בהתנדבות, ניתן לעקוף את הדין ובפועל למנות חבר נוסף.
זו התחכמות.
ועד יכול אד הוק להיעזר בדייר כזה או אחר וזה אפילו נהדר. הוא יכול להיוועץ עם אנשי מקצוע לשם ניהול טוב יותר של הבית והתמודדות עם בעיות.
אבל השאלה היתה ברורה: שם נעשה נסיון להשחיל עו"ד כחבר ועד נוסף, דרך קבע, מבלי שנבחר באסיפה. לפי תחושתי גם במטרה של קבלת תמורה בגין כך, למרות שזה לא נאמר במפורש.
זה סיכול ועקיפה של האסיפה. יפוי כוח לא יואיל כדי לרפא את הפגם.
לגבי יפוי כוח – ניתן לעשות זאת כשהדבר נדרש וזאת אך ורק לשם הגשמת המטרות אשר בסמכות הנציגות. למשל לקחת עו"ד כדי לתבוע סרבני תשלום.
להשתמש ביפוי כוח כתכסיס לעקיפת האסיפה זה כמובן בלתי אפשרי.
אגב – אם לא נקבע בתקנון אחרת חבר ועד אינו ליפות כוחו של אחר להשתתף ולהצביע במקומו בישיבת ועד. זאת ניתן לעשות רק באסיפת דיירים.
מתן יפוי כוח גם הוא כפוף לתום לב ולדין.
כמו שחבר דירקטוריון אינו יכול ליפות במקומו אחר, דרך קבע, ששמש דירקטור תחתיו, כך גם בועד.
