מסלול המשכנתא שלכם
לרוב הכוונה היא כמה נמוך ניתן לרדת בריבית קבועה צמודת מדד לטווח ארוך (מה הטעם לחסוך כמה עשיריות האחוז אם בסוף משלמים עוד אחוזים שלמים על ההצמדה?). הדבר דומה ללקוח שנכנס לאולם תצוגה של מכוניות ושואל רק על המחיר. צריך גם לדעת לבחור את המכונית המתאימה. כך גם במשכנתאות - צריך לדעת להתאים את המוצר הנכון לאדם הנכון, וכן לדעת לבחור את המשכנתא לפי מצב השוק בתקופה הנתונה. הסוד אם כן הוא במסלול.
שאלת השאלות: איזה מסלול הכי כדאי לקחת היום?
הבהרות - הבהרות לפני קריאת חלק זה: כתבה זו אינה תחליף לייעוץ משכנתאות ולא ניתן לקבוע חד משמעית מהו המסלול העדיף. אפשר לדבר על מגמות שנכונות להיום, וגם הם לפי הערכת הכותב. מומחים אחרים מן הסתם יכולים לתת אבחנה שונה (כמו אצל רופאים). מה שמשמעותי יותר הוא מה יהיה בעתיד. אפשר להגיד לדוגמא שהדולר היום מאוד אטרקטיבי, ומחר פתאום שער הדולר יזנק. ניתן גם להגיד, לדוגמא, שהפריים היום הוא השקעה מצוינת, ומחר הנגיד יחליט ל"הקפיץ אותו לשמים". מה יהיה בשוק הכסף העולמי - זוהי נבואה לכל דבר. מהסיבות האלו, פקידי המשכנתאות בבנק, עפ"י הנחיות משפטיות שהם מקבלים, רק יציגו את המסלולים ולעולם לא יחוו את דעתם עליהם (מה שרק מגביר את הבלבול בקרב הלווים). אפילו אם יש מסלול אחד שהוא המתאים ביותר, הם לא יתנו על כך יותר מרמז.
הלוואת זכאות/כספי בנק
ניתן לקבל משכנתא משני מקורות: מכספי מדינה (זכאות) ומכספי הבנק (משלימה). לרוב, הלוואת הזכאות זולה במעט מהמשלימה. גובה ההלוואה נקבע בהתאם לסיווג ולניקוד הנקבעים על ידי משרד השיכון והבינוי. הלוואת הזכאות ניתנת בריבית קבועה + הצמדה.
שילוב בין מסלולים - בניית סל
לא חייבים לבחור מסלול אחד משלל האפשרויות. ניתן לשלב מסלולים. לדוגמא: ניתן לקחת חצי במסלול צמוד מדד וחצי במסלול צמוד פריים. ניתן לקחת שליש צמוד יורו ושני שליש צמוד דולר. היתרון בשילוב המסלולים הוא בכך שמפזרים סיכונים.
האם ניתן לקחת משכנתא משולבת בכמה בנקים?
האם ניתן לקחת חלק מההלוואה בבנק א' וחלק בבנק ב'? האם ניתן לנצל מספר מבצעים ולקחת בכל בנק מה שאטרקטיבי בו? בשורה התחתונה - לא. באופן עקרוני ניתן.
ניתן לקחת הלוואות במספר בנקים ולחלק את שיעבוד הנכס ליותר מבנק אחד (פרי- פאסו). אולם באופן מעשי הדבר דורש את הסכמת הבנקים ואלו לרוב לא מסכימים לכך. הסיבה לחוסר ההסכמה היא חוסר הרצון להתחלק עם בנק אחר בביטחון (כלומר בנכס). הבנקים רוצים לכסות את עצמם בצורה המכסימלית למקרה בו יצטרכו לממש את הנכס (למכור אותו). חשוב להדגיש כי אין המדובר בהלוואה לזכאים הניתנת מכספי משרד השיכון, אלא בהלוואות המשלימות הניתנות מכספי הבנק. הלוואה לזכאים לא חייבים לקחת בבנק בו הונפקה תעודת הזכאות.
האם לקחת גרייס (דחיית תשלומים)?
אופציה שקוסמת בעיקר לזוגות צעירים היא דחיית התשלומים בשנים הראשונות. ניתן לדחות את כל התשלום במספר שנים (קרן+ ריבית) וניתן לדחות רק את תשלום הקרן.
מהם היתרונות והחסרונות באופציה זו? טעות נפוצה רואה בדחיית התשלומים דחייה שעושה הבנק בתשלומים. כלומר, שהבנק ממתין תקופה מסוימת בסבלנות ורק לאחר מכן מתחיל לגבות את המגיע לו. באופן מעשי, ההלוואה מתקיימת כסדרה, כל מה שנדחה, ישולם בעתיד. לדוגמא, אם דחית תשלומי קרן בסך 25,000 ש"ח ויש לך לאחר הדחייה עוד 25 שנה לשלם, אתה תשלם על תשלום הקרן- עוד 1000 ש"ח כל שנה. הקרן לא המתינה לך, אלא היא הצטברה על יתרת התקופה בה כן תשלם. מלבד זאת, תשלומי הריבית וההצמדה ממשיכים כרגיל. יחד עם זאת, לזוגות צעירים שצפי ההכנסה שלהם צפוי לגדול בעוד מספר שנים (כדוגמת זוגות שעכשיו לומדים), הנושא יכול להיות אטרקטיבי.
