ציפי שביט פעם אמרה: "מבוגר זה ילד עם משכנתא"...
מה למשכנתא ולפסיכולוגיה?
כשבאים לדבר עם אנשים לגבי המשכנתא, ישנן הרבה תחושות ואמוציות המעורבות בנושא. המשכנתא, כדבר שמקושר עם הבית של האדם, נתפסת אצל אנשים כסוג של טאבו, כדבר שאין לגעת בו גם אם ניתן לחסוך הרבה כסף.
רבים רואים במשכנתא מעיין סוג של "קללה" שרובצת עליהם, משהו מכביד שמעיק על הוצאות המשפחה. הם לא יודעים שניתן להפוך את המשכנתא מנטל לנכס, ע"י משיכת כספים ע"ח הבית (משכנתא לכל מטרה). אחרים רואים בה את סוף עידן החופש שלהם - לקחת משכנתא פירושו להיות מבוגר, בעל אחריות, בעל חובות ועוד. יש שאומרים: איך אני יכול להתחייב למשהו לכ"כ הרבה שנים, שאני לא יודע מה יהיה מחר? אלה צריכים לזכור, שמשכנתא זה לא לכל החיים, וגם באמצע תקופת המשכנתא ניתן לעשות בה שינויים.
משכנתא זה גם דבר הפיך - תמיד ניתן למכור את הבית ולסלק את ההלוואה. בסופו של דבר, צריך לזכור שהמשכנתא היא לא יותר מכלי פיננסי. זהו מנוף שיכול לקחת אדם חסר אמצעים ולהפוך אותו לבעל נכס. צריך לקחת אותה בצורה רציונאלית, ולהתייחס אליה בהתאם. צריך ללמוד את המסלולים השונים, צריך לשקול היטב במה ניתן לעמוד (כמה כסף לקחת ולאיזו תקופה).
מה הם הבטחונות שדורש הבנק - הייחוד בהלוואת משכנתא, לעומת הלוואות אחרות הניתנות בבנק, היא שאזרח ממוצע (ולרוב מדובר באנשים צעירים), מקבל לידיו בוקר בהיר אחד סכום של מאות אלפי שקלים בממוצע.
ומה עם הבנק?
באמת מה עם הבנק? זה יפה שלנו יש כל מיני תחושות ורגשות בנוגע למשכנתא שלנו, אבל מה עם הבנק? אז הבנק צריך להבטיח שלא יהיו בעיות עם המשכנתא, הרי אחרי הכל הוא מעניק לנו סכום כסף לא מבוטל להמון המון שנים, אז הנה כמה דברים שהבנק דואג להם כדי להיות מכוסה:
א. ההלוואה צריכה להיות כנגד נכס. לכל הלוואה צמוד נכס המשמש כביטחון (שיהיה אפשר למכור אותו במידת הצורך ולכסות באמצעותו את יתרת ההלוואה).
ב. ערך ההלוואה לא יעלה על אחוז מסוים משווי הנכס ("אחוז המימון").
ג. הלקוח צריך להיות מעורב בעסקה ע"י הפקדת הון עצמי.
ד. הנכס צריך להיות מבוטח בביטוח משכנתא למקרה שייהרס פיזית (בעקבות רעידת אדמה לדוגמא).
ה. הלווה צריך להיות מבוטח בביטוח חיים למשכנתא, כך שבמקרה של מוות, חברת הביטוח תפרע את המשכנתא במקומו.
ו. יש להביא ערבים במידת הצורך - אם כי יש לציין כי המגמה היום היא להפחית את הצורך בערבים (נושא שהטיל חיתתו על זוגות רבים בעבר) - הגישה היום אומרת כי הנכס הוא הביטחון להחזרת הלוואה.
ז. יש לראות שהלווים יכולים, נכון להיום, לעמוד בהתחייבויות שלהם - צריך לראות שלאחר תשלום המשכנתא, תישאר לזוג מספיק הכנסה פנויה לחיות ממנה. כלל האצבע אומר כי גובה המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסה נטו של שני בני הזוג.
ח. במידת הצורך הבנק מכסה את עצמו בביטוח נוסף (EMI), בו ניגע בהמשך.
ט. הכסף מועבר ישירות למוכר, או נכתב בצ'ק לפקודתו. הכסף ניתן למטרה אחת והיא רכישת הדירה, ולכן הוא מועבר ישירות למוכר או ישירות לכיסוי הלוואת המשכנתא בבנק שלו.
מדוע דורשים הבנקים סכום ראשוני כתנאי לקבלת המשכנתא? יש לכך מספר סיבות:
א. הבנק המלווה, מעוניין שהלקוח יהיה מעורב בעסקה. הבנק הוא לא סוכנות נדל"ן. הוא מלווה כסף ומעוניין לקבל אותו בחזרה, (בתוספת ריבית והצמדה כמובן). הבנקים מעוניינים להימנע ממצב שבו הלקוח ייקח משכנתא מלאה, לא יעמוד בהתחייבויותיו הכספיות ויחזיר את המפתחות בלי שנגרם לו נזק כספי אישי. לכן, כמו בשכירות לדוגמא, אין חוזה בלי לשלם מקדמה.
ב. מה קורה במידה והבנק צריך להעמיד את הנכס למכירה? לא תמיד מתקבלת מלוא התמורה על הנכס. לעיתים, בשל מצב השוק ובשל כך שמדובר במימוש מהיר, המחיר המתקבל נמוך מהמחיר המקורי של הדירה. לכן, הבנק לוקח מקדם ביטחון. דוגמא: דירה עולה 100,000 דולר. הלקוח השקיע 40,000 דולר מכיסו והיתרה במשכנתא (60% מימון). לאחר מספר שנים צריך להעמיד את הנכס למכירה, התמורה המתקבלת היא 90,000 דולר בלבד. עדיין הבנק מקבל את חלקו. בהקשר זה חשוב להבין כי הבנקים כפופים להנחיות מדויקות של בנק ישראל. יציבות הבנקים היא שעומדת במרכז, לרוב מעל שיקולים עסקיים של הבנק או שיקולים של רצון הלקוח.
המלצת המדריך: העזרו ביועץ משכנתאות - לחץ והשווה מחירים בין יועצי משכנתא.
