מה היא מטרת הלוואת המשכנתא?

 

משכנתא היא הלוואה לרוכשי דירה.

במקרה של קניית דירה מיד ראשונה, הקבלן דורש לקבל חלק מהסכום לפני שסיים לבנות את הבניין (לפי התקדמות הבנייה). זוגות שעדיין נמצאים בשכר דירה צריכים לשים לב כי יתחילו לשלם חלק מהמשכנתא בזמן שעדיין לא ייכנסו לדירה. התשלום לא יהיה על כל הסכום הדרוש לצורך רכישת כל הדירה, אלא רק על החלק אותו שיחררו בפועל לקבלן.

ע"מ להקל על זוגות אלו, ניתן לקחת את ההלוואה בדחיית תשלומים (גרייס).

מה קורה אם הקבלן פשט את הרגל ולא סיים את הבניין? היו מקרים בהם משפחות לקחו משכנתא, הקבלן פשט את הרגל והן נשארו עם המשכנתא ובלי דירה.

איך ניתן להימנע ממקרים כאלו?

כל קבלן שבונה בניין, צריך לפי החוק להמציא לכם ערבות מאחד הבנקים. הערבות אומרת שבמידה והוא לא יוכל לסיים את הבנייה, הבנק שנתן את הערבות יחזיר לכם את הכסף או יסיים את הבניה במקום הקבלן. הערבות ניתנת הן על ההון העצמי אותו אתם משלמים, והן על כספי המשכנתא שאתם מקבלים מהבנק.

הערבות תקפה אך ורק במידה והפקדתם את הכסף לחשבון המסוים המופיע בכתב הערבות (חשבון הלווי). כל סכום שתפקידו לטובת הקבלן לחשבון אחר, לא תחול עליו הערבות במידת הצורך.

באופן עקרוני, לבנק יש גם אינטרס שתהיה ערבות על הכסף, והוא בודק את הדברים בעצמו. אולם, היות ומדובר בעסקת חייכם, עדיף שגם תשימו עין ותראו שהכסף שלכם הופקד לחשבון הנכון ושניתנה לכם ערבות ("ערבות חוק מכר").

 

א. איך אתם יודעים שמי שמכר לכם את הדירה הוא אכן בעל הדירה? רישום הקרקעות בארץ מתנהל במספר גופים: טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת (מקרה שאליו לא נכנס). כל נכס רשום במקום אחד בלבד.
יש לבקש לראות את הנסח העדכני מהטאבו או אישור זכויות מהמנהל.
יש לוודא שלא נרשמה הערת אזהרה לטובת אחר, כלומר שבעל הדירה לא מכר אותה במקביל למישהו אחר. בנוסף, אין להסתפק בכך, מומלץ לבדוק ברשם המשכונות אם אין משכון על הדירה.

ב. לצורך העברה מסודרת של הדירה, יש לקחת עו"ד שתפקידו לדאוג להעברת הזכויות בנכס בצורה מסודרת, ולהסדיר את נושאי התשלום בין הצדדים (העו"ד משמש כנאמן המאשר העברת כסף מהקונה למוכר) ומסדיר את התשלומים למס שבח ומס רכוש. לרוב, הבנקים למשכנתאות דורשים שעו"ד יהיה מעורב בעסקה בין הצדדים.

משכנתא לרוכשי דירה שמוכרים במקביל את הישנה

 

אם אתם מעוניינים לקנות דירה חדשה וטרם מכרתם את הדירה הישנה, ניתן לקחת הלוואת גישור מהבנק - הלוואת בלון. משכנתא כזו ניתנת לרוב לתקופה של שנתיים - שלוש שנים לכל היותר.
מחזירים את מלוא הסכום בתוספת הריבית שהצטברה, באופן חד  פעמי, ללא תשלומים חודשיים וללא עמלת פירעון מוקדם.

הלוואה לצורך שיפוצים
 

במידה ואתם מעוניינים לשפץ את הבית או אף להוסיף חדרים, ניתן לקבל משכנתא לצורך שיפוצים. ניתן לממן את הבנייה באמצעות משכנתא לכל מטרה או באמצעות משכנתא לדיור.

הכלל אומר, שאם הוכח שבתום הבנייה הנכס הושבח, אזי ניתן לקבל את ההלוואה כמשכנתא לדיור ולא לכל מטרה, ובכך ניתן לקבל ריביות טובות יותר.

גרירת משכנתא

במידה ולאורך חיי המשכנתא תהיו מעוניינים להחליף דירה, המשכנתא שלכם הולכת אתכם. אתם ממשיכים לשלם את אותה ההלוואה, רק על הדירה החדשה.
במידה ואתם כבר משלמים מספר שנים, לפי לוח שפיצר, כדאי להמשיך לשלם את אותה ההלוואה ולא לקחת חדשה במקומה. הסיבה היא שכבר צברתם ותק בלוח שפיצר, ואתם משלמים ככל שגדל הוותק, יותר עבור הקרן ופחות עבור הריבית.

כדאי להיעזר בבעל מקצוע מתחום ייעוץ המשכנתאות במקרים של גרירת המשכנתא.

משכנתא לכל מטרה

המשכנתא שלכם יכולה להפוך מנטל לנכס. ניתן לקבל בנוסף להלוואה לדיור, הלוואה נוספת לכל מטרה. מקניית רכב, חופשה, חתונה ועד לסגירת המינוס בבנק.
היתרון העיקרי של "משכנתא לכל מטרה" היא בגובה ההלוואה שניתן לקבל (שכן הבית משמש כביטחון לתשלום ההלוואה), והתקופה הארוכה בה ניתן להחזיר אותה.

משכנתא לכל מטרה, ניתנת בריבית יותר גבוהה מהריבית של הלוואה לדיור.