שלום אורח, לחץ להתחבר    הודעות אישיות    דף אישי    שכחתי סיסמא
אודות | צור קשר | פרסום באתר 

הצטרף לניוזלטר שלנו וקבל למייל עדכוני תוכן, מבצעים והטבות פעמיים בחודש
שם ומשפחה
דואר אלקטרוני
* הפרטים שתשלח לא יועברו לאף אחד!
מדריכים של פורטל בית משותף
ייעוץ משכנתאות - המדריך המלא ייעוץ משכנתאות - המדריך המלא
המדריך לדייר בבית המשותף המדריך לדייר בבית המשותף
ניהול ועד בית - המדריך ניהול ועד בית - המדריך
גינון בבית משותף ובגינת הגג גינון בבית משותף ובגינת הגג
עיצוב הבית - המדריך המלא עיצוב הבית - המדריך המלא
חשמל בבית המשותף ובדירות מגורים חשמל בבית המשותף ובדירות מגורים
ניהול משק הבית ניהול משק הבית
ביטוח - מדריך לדייר ולועד הבית ביטוח - מדריך לדייר ולועד הבית
שיפוץ דירות ובתים משותפים - מדריך שיפוץ דירות ובתים משותפים - מדריך
נדלן המגזין לנדל"ן
ליקויי בניה - המדריך לדייר ליקויי בניה - המדריך לדייר
מיגון ובטיחות מיגון ובטיחות
טיולים בשבת בבוקר עם הילדים טיולים בשבת בבוקר עם הילדים
בעלי מקצוע לבית - המדריך לבחירה נכונה בעלי מקצוע לבית - המדריך לבחירה נכונה
תמ תמ"א 38 - המדריך לדייר ולועד הבית

פורום משפטי לוועדי הבתים

מדור ועד הבית  | מאמרים | קישורים | שאלות נפוצות | הודעות מנהל | פניה למנהל הפורום

פורום יעוץ משפטי - בתחום המשפטי בכל הנושאים הקשורים לבית המשותף, סיכסוך שכנים, רכוש משותף, סכסוכי שכנים ועוד. אין להתייחס לתשובות כייעוץ מבחינה משפטית אלא כסיוע להבהרת נושאים שונים בתחום זה בלבד. ניהול הפורום על ידי עו"ד עופר שחל המומחה בתחום הרכוש המשותף.
מנהל הפורום:
עורך דין עפר שחל.

פורום משפטי לוועדי הבתים

שתף את התוכן ברשת


תוכן הודעה בפורום
תגובה בפורום | חזרה לפורום


מתי תחילת חובת תשלומי ועד? נושא:
צפוסר נשלחה על ידי:
31/03/2009 14:37:00 בתאריך:
גוף ההודעה:
שלום

רקע:
1. בגג הבניין בנה הקבלן כחוק, דירות מגורים. ע"פ עיון במסמכים בעירייה, לא הוגדר כמה דירות יש שם. על פי אופי וצורת הבנייה מדובר בשתי דירות.
2. כעת הוא השכיר את אחת הדירות לדייר מסויים (שאמור להיכנס בימים אלו) ובנוסף הוא משכיר לו עוד חדר בדירה השניה לצורכי משרד.
3. אנו עדיין לא יודעים בדיוק את אופן החלוקה מבחינה טכנית-מעשית.
4. הדירה השניה עדיין לא גמורה - כלומר אינה ראויה ואינה מוכנה עדיין למגורים.
5. אצלנו בבניין הוחלט שמשלמים לפי דירה (לא לפי משפחה ולא לפי שטח הדירה).

השאלות:
1. החל ממתי תחול חובת תשלום על הדירה השניה?
2. כיצד עלינו לחשב את התשלום עבור הדירה עם תוספת המשרד? [האם המשרד מחושב בנפרד? האם יש חשיבות לשאלה אם יש לו כניסה נפרדת או ייעוד שימושי שונה? האם יש משמעות לשאלה עד כמה המשרד צמוד/לא צמוד פיזית, לדירת המגורים (עובדה שעדיין אינה ברורה לנו)?
שתף חברים:

תגובות להודעה:

31/03/2009 14:37:00 צפוסר   ההודעה מוצגת   מתי תחילת חובת תשלומי ועד?   הודעה עם תוכן
שלום

רקע:
1. בגג הבניין בנה הקבלן כחוק, דירות מגורים. ע"פ עיון במסמכים בעירייה, לא הוגדר כמה דירות יש שם. על פי אופי וצורת הבנייה מדובר בשתי דירות.
2. כעת הוא השכיר את אחת הדירות לדייר מסויים (שאמור להיכנס בימים אלו) ובנוסף הוא משכיר לו עוד חדר בדירה השניה לצורכי משרד.
3. אנו עדיין לא יודעים בדיוק את אופן החלוקה מבחינה טכנית-מעשית.
4. הדירה השניה עדיין לא גמורה - כלומר אינה ראויה ואינה מוכנה עדיין למגורים.
5. אצלנו בבניין הוחלט שמשלמים לפי דירה (לא לפי משפחה ולא לפי שטח הדירה).

השאלות:
1. החל ממתי תחול חובת תשלום על הדירה השניה?
2. כיצד עלינו לחשב את התשלום עבור הדירה עם תוספת המשרד? [האם המשרד מחושב בנפרד? האם יש חשיבות לשאלה אם יש לו כניסה נפרדת או ייעוד שימושי שונה? האם יש משמעות לשאלה עד כמה המשרד צמוד/לא צמוד פיזית, לדירת המגורים (עובדה שעדיין אינה ברורה לנו)?
01/04/2009 21:18:00 קריו   ראה פס"ד      
http://www.justice.gov.il/NR/rdonlyres/97208345-AF3C-4451-92EE-F039D803629C/0/PsakDin4Ntania.pdf
02/04/2009 12:26:00 צפוסר   חן חן. ובכן:        
מכל הפס"ד השורות הרלוונטיות לאחת השאלות הן:
"באשר לדירות 39 ו40, הוכח כי הן לא היו ראויות למגורים בטרם ניתן "טופס 4", והן גם לא אוכלסו בפועל. דירה צריך שתהייה לראויה למגורים על פי אמות מידה אובייקטיבית".

המשפט האחרון אומר למעשה שכאשר הדירה תהיה ראויה למגורים היא תהיה חייב בתשלום מיסי ועד גם אם לא תאוכלס.

ומה באשר למשרד?
עדיין איני יודע אם המשרד הוא חדר נוסף שצורף לדירה המוכנה, ע"י שבירת קיר או חדר נפרד ב"דירה השנייה" שהוכשר לצורך כך והינו בעל כניסה נפרדת מהדירה המוכנה כעת. [ברור שהמשרד הוא חדר אחד מהדירה שעדיין אינה מוכנה (= גריעת חדר) רק שאיני יודע מה מידת "צמידותו" הפיזית וחיבורו ליחידת מגורים המאוכלסת.]

אני רואה מצב שבו יש שם שתי דירות למגורים ועוד משרד שמשמש את דיירי אחת הדירות. [אין כאן שאלה של הצמדה משום שהקבלן רושם את הכל על עצמו (אולי כדירה אחת)].
02/04/2009 21:07:00 קריו   אם המשרד הוא חלק מהדירה השניה           
הרי מעשית הדירה ראויה למגורים/לעסק.אם אצלכם משלמים שווה בשווה (דרך אגב,האם להחלטה זו תוקף חוקי?),הרי המשרד/הדירה השנייה יצטרך להשתתף בהוצאות.דרשו מהקבלן הבהרות בכתב לגבי מעמד המשרד.ראה בפסה"ד שצוטט לעיל (עמוד 5 פסקה אחרונה).
05/04/2009 12:06:00 צפוסר   שאלה של הגדרה              
1. הקבלן לא הגדיר בדיוק כמה יחידות הוא בונה למעלה. עקרונית הוא יכל גם למכור את כל מה שבנה על הגג לאדם אחד ולהגדירו כדירה אחת. ושוב אני מציין שבדקתי ברישומי העירייה ואין התייחסות למספר הדירות על התוספת בגג.

2. לכן, באופן עקרוני הוא יכול לומר שהמשרד צמוד ליחידה המאוכלסת ואינו חלק מה"דירה שניה" שעדיין אינה מוכנה.
עם זאת, ברור שמבחינה פיזית כלומר, באופן שבו הוא בנה את החדרים שם, ברור שהמחסן הוא חלק מהדירה השנייה.
איך מכריעים פלונטר כזה?

3. איני יודע כיצד הוא ירשום את הבנייה על הגג. עקרונית הוא יכול לרשום אותו כיחידה אחת השייכת לו.
או שלא??
בפסק הדין, בהפנייה שציינת, כתוב שמחסנים יכולים להרשם כיחידות עצמאיות או כצמודות לדירה [רכוש משותף לא רלוונטי במקרה זה.]
עכשיו השאלה היא כזו:
מה קורה אם הוא רושם נניח שתי יחידות דיור אך מעביר חדר אחד מיחידה אחת לשנייה אך עדיין יש לחדר זה כניסה נפרדת. כלומר, יהיו שם שלוש כניסות; שתיים ליחידות הדיור ועוד אחת למשרד (כשהמשרד מתונק פיזית משתי היחידות!).
ועוד, מה הדין אם הוא רושם את כל הגג כיחידה אחת אך מחלק אותה בפועול כפי שציינתי?

4. לגבי חוקיות התשלום שווה בשווה;
ישנה החלטת אסיפת דיירים שמחייבת גם את הקבלן בתור בעלים של שתי דיורת קיימות שעדיין לא מכר. מכיוון שכך אני סבור שגם על הגג חלה החלטה זו.
הבהרנו לקבלן שכשהוא ירשום את הבניין בטאבו עליו לרשום תקנון מוסכם ולא מצוי. זה מקובל עליו.

5. אתה טוען שמכיוון שהחדר הזה מהיחידה השנייה הוכשר לשימוש אז ממילא חל על כל הדירה חובת תשלום.
ומה אם הוא יגדיר את החדר כמוצמד ליחדיה המאוכלסת?


תודה על כל התשובות.
07/04/2009 16:33:00 קריו   בדקת את התוכניות שהוגשו לועדה המקומית                 
לתכנון ולבניה ושם אין רישום של מספר יחידות הדיור המבוקשות והמאושרות?
לגבי התשלום שווה בשווה,אתה מכיר היטב את העובדה שדרוש רוב של בעלי הדירות שלפחות 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם,על מנת שהחלטה כזאת תחייב(המחמירים אומרים 100%).
אם אינני טועה,בעבר שלחתי לך קישור לפס"ד בעליון לגבי חובת הקבלן להגדיר במדויק מה הוא מתכוון להצמיד ולְמה.
19/04/2009 16:28:00 צפוסר   סליחה על האיחור בתגובה                    
הייתי מנותק זמן רב מהאינטרנט.

לגופו של עניין:
1. מה שראיתי זה את השירטוט של הבניין כולל קומת הגג כפי שהוא מופיע במסמכי העירייה במחלקה הטכנית הממונה על כך.
שאלתי אותם אם יש תוכנית אחרת ("תוכניות בנייה") או שירטוט נוסף והם אמרו שזה מה שיש ואין עוד. לא הוגדר שם כלל מספר הדירות וכל שהיה בשירטוט זה החדרים בגג. כבייכול מדובר ביחידת מגורים אחת. [גם לא זכור לי פירוט היכן מקלחת, חדרי שינה וכו´ אלא רק חלוקה פנימית לחדרים.].

בנתיים התבררו עוד כמה דברים:

2. "המשרד" התגלה כדירה קטנה הכוללת את המקלחת(!) והשירותים (שהיו מתוכננים לדירה השנייה), חדר גדול עם שולחן סלוני וחדר נוסף עם מיטות לשינה.
או במילים אחרות; צימר...........

יש לו כניסה ניפרדת לגמרי מלדירת המגורים שלהם.

3. סביר בעיני שהקבלן ירשום את כל הגג כיחידה אחת וזאת כדי למנוע מס שבח ושאר ירקות.

4. הקבלן התקין מונה חשמל אחד לכל הגג אך שלושה מוני מים!! אחד לכל יחידת מגורים. איני יודע איזה מהם רשומים בעירייה. אולי שלושתם. זה יתברר בהמשך.


השאלה כרגע היא מה קובע?
מספר מוני המים (המעידים על מספר יחידות הדיור המקום לפי העירייה)
או הרישום שיבוצע בטאבו.


5. לגבי המס השווה.
ברור שהייתה החלטה באסיפת הדיירים עם רוב מוחלט לנושא. גם הדיירים בדירות הקטנות הצביעו בעד כדי לקבל יחסי שכנות טובים. ההחלטה לא נרשמה בטאבו כי עדיין אין רישום לבניין אך הבהרנו לקבלן שכשהוא ירשום את הבניין עליו לרשום תקנון מוסכם ולא מצוי (והוא אפילו לא ידע על מה אנו מדברים...).

6. אכן שלחת לי את הפסק של פרוקצ´יה ודנו בו.
אני מבין שכתבת את זה בהתייחס לסעיף 2 בדברי לעיל.
אם אכן כך אז זה לא רלוונטי משום שכאשר קנו את הדירות עדיין לא הייתה התוכנית של הגג. הקבלן רק אמר והחתים כל קונה על כך שהגג נשאר בבעלותו ושאין התנגדות לבנייה. מה הוא יבנה אפילו הוא עצמו לא ידע. היו לו גם כוונות למכור את הגג לאדם אחד שתהיה לו דירה אחת שם על כל הגג. לבסוף הוא בנה מבנה המתאים לשתי יחידות נפרדות אך הגיע אדם שביקש לשכור 2/3 משטח הגג (בחלוקה המפורטת לעיל).
20/04/2009 14:18:00 עורך דין עפר שחל   הערה        
שים לב לנקודה מעניינת - כיצד בכלל היתה למפקחת סמכות עניינית לדון בתיק, אם הקבלן בעת הגשת התביעה כבר לא היה בעל דירות בבניין? מה אתה אומר?
26/04/2009 11:33:00 צפוסר   האם תוכל להתייחס לעצם שאלתי           
השאלה המעסיקה אותי עכשיו היא איך לחשב את מיסי הועד כשהוחלט באסיפה אצלנו בבניין שהתשלום הוא לפי דירות (ולא לפי משפחות!) וכל דירה משלמת סכום זהה ללא קשר לגודלה).

מכיוון שהתבררו לי עוד כמה פרטים שלא ידעתי מקודם,
אפרט שוב בקצרה ובדיוק רב:
1. הקבלן בנה בהיתר דירות על הגג אותו השאיר בבעלותו (נירשם בחוזי הקניה).
2. ביקשתי בעירייה לראות את היתר הבנייה ואת התשריט ומה שהראו לי זה רק שירטוט כללי של חלוקת הגג לחדרים ללא פירוט כמה יחידות דיור מתוכננות שם.
3. הקבלן תיכנן (ואף בנה) שתי יחידות דיור אך לבקשת השוכר, שקפץ על המציאה, הוא שינה את החלוקה הפנימית (שכולה מקירות גבס) באופן הבא:
א. יש לכל הגג דלת ראשית מפלדלת.
ב. בפנים מחולק לשלוש יחידות דיור נפרדות (עם דלת יפה מעץ לכל יחידה). דירה אחת השאיר כתיכנון המקורי ואת השנייה הוא חצה לשניים.
ג. שתיים מהן הוא משכיר לאותו שוכר.
אחת מהן (שתוכננה מראש כדירה שלימה) למגורים
ואחת (שהיא למעשה חצי מהדירה השנייה) הם הגדירו לנו כ"משרד" עד שהתברר לנו שזו יחידה נפרדת לגמרי הכוללת סלון, מקלחת ושירותים וחדר שינה(!) ולא רק סלון המשמש כמשרד. שתי היחידות המושכרות נפרדות לגמרי (כלומר, מתפקדות באופן עצמאי) ומקשר בינהן מסדרון. [כאמור לעיל כולן נמצאות אחרי דלת פלדלת אחת כך שיש מצג שווה כאילו זו דירה אחת.]
ד. כל היחידות רשומות בחברת החשמל על מונה אחד.
ה. לכל יחידה יש מונה מים משלה!! כלומר, המים העולים לגג מחולקים בעזרת שלושה(!) מונים - אחד לכל יחידת משנה.
ו. הבניין עדיין לא נרשם בטאבו אך סביר בעיני שהקבלן יירשום את כל הגג כיחידת דיור אחת.

האם עלינו לגבות לפי;
דירה אחת? [הרישום בטאבו]
שתיים? [חצי הדירה שהקבלן משאיר לעצמו + הדיירים השוכרים דירה וחצי שיכולים לטעון שיש כאן מעבר פנימי בתוך הדירה (מאחרי הדלת הראשית), בין חדרים שונים]
או שלוש? [חלוקת מוני המים הרשומה מן הסתם בחברה המטפלת במים וכן החלוקה בפועל לדירת מגורים נפרדות, דירה להשכרה+צימר ודירה שנשארת לרשות הקבלן].


בתודה מראש


eyeweb בניית אתרים לעסקים